德胜门，众多企业总部所在地，同样的也有丰富的商业、教育、医疗等资源，正是有了这些条件，这里人们的居住条件也变得优越了起来。今天我们要踩盘的目的地——阳光丽景小区就坐落在这里。该小区北邻三环，南邻黄寺大街，整体是围合式建筑设计，南区和北区西侧和中间都是商业配套。

从地图上看，阳光丽景的绿化面积还是挺高的。

七七先在阳光丽景周围绕了一圈，不愧是地处西城区，这儿拥有得天独厚的位置及配套，使得这个小区的价格一直处于比较高的位置，而里面居民的生活又是什么样的呢？

当初又是因为什么而选择居住在这里呢？带着这样的疑问，七七进入了阳光丽景，向这里住户一问究竟。

亮点一：小区安保严格

七七刚来到阳光丽景就被小区保安拦下，保安一定要业主带入，外人禁止入内，层层防护，安保措施做得非常的到位，而且安保人员工作很负责，不允许无关人员在前厅逗留，想必这里的小区业主一定非常有安全感。

这个小区无论哪头门都有保安严防死守，为这里居住的业主的私密性得到了很好的保证。

亮点二： 绿化率高，环境优美

该小区内绿化设计不错，小区内绿植看得出有人定期修剪养护，一片绿葱葱的树木园林，生机勃勃。哪怕是在盛夏，小区中都阵阵清凉，在小区的绿化带转悠就仿佛漫步在公园，逛累了在绿廊歇会儿真的惬意极了。

上楼一看，阳光丽景的绿化率确实是高，小区的草木也有修剪和打理，恰如其分点缀整个小区的绿化。观感舒适，环境优美，居民生活环境好。

七七在这个小区林荫道漫步，还挺有意境的，小道的地面也非常干净整洁，没有任何垃圾，可以见得这里的物业清洁工作特别到位，维护着这个小区的优美环境。

亮点三：小区内部设施完善

七七在这个小区里绕了几圈不得不承认这儿的设施还是非常丰富的，该小区内实行人车分流，在内部完全不用担心交通安全问题，小孩子在这样子的小区内也可以放心玩耍。

七七发现这个小区还有网球场，七七可是个打网球的好手，难得在小区里见到网球场。网球可是贵族运动，在这样子一个小区有这样子的一个贵族运动场，足见该小区的档次。

小区内还有不少健身设施，早晨起来或者吃完饭后的居民都可以在这里锻炼锻炼身体。这个小区无论什么设施都有定期的维护，避免因为设施老化而造成危险。

七七在这个小区内还看见了一个健身馆，这个健身馆里面有游泳池，开在小区内的健身馆极大的方便了本地居民的休闲娱乐。虽然这个健身馆还在装修，但是听这里的居民说已经快要开业了。

亮点四：周边配套齐全

阳光丽景的周边配套十分齐全，只要想得到的，附近基本上都会有。小区四周就有很多家不同规模的超市，七七进去看了，物价都非常亲民。

小区周围底商配套丰富，无论是银行还是便利店都在门口，出门就可以看见。小区门口底商开满了饭店，还有酒店、药店、超市等等完全可以满足基本生活所需。

七七路过这些店铺，一到饭点就门庭若市。身负踩盘重任的我也忍不住跑进去买上点美味稍微充充饥。

小区附近交通便利，公交站步行可达，小区出发到公交站步行2分钟，小区附近10和8号两条地铁距离1.5千米范围内，还有一条12号地铁线在建。周边有多个公交站，公交有123等多条公交线路。

整体踩盘下来，周边便捷的交通以及丰富的商业，让七七实地体验了一把逛吃逛吃的生活。

槽点一：外立面一般

七七今天一走到阳光丽景就觉得心里有落差感，虽然小区品质不错，内部设施已经比较丰富，但是该小区的外立面仅仅采用涂料，显得小区比较廉价，感觉不出它将近17.4万的单价。

反观附近的其他小区，采用外挂石材，单价还略低一点。相比较之下，七七觉得这个小区的外立面着实有点平庸了。

槽点二：小区沿街楼栋噪音大

小区沿街楼栋，黄寺大街道路宽敞车流量大，难以避免噪音污染，居住体验会受到影响。七七爬到该小区沿街的五楼还是会明显听到车辆带来的噪音，这里低楼层住户深受其害。

虽然小区的底商非常丰富，但是会带来一些噪音，购房者在选择时需要谨慎考虑。

槽点三：小区车位紧张

小区共有两千户左右的居民，楼栋数量不多，仅有七栋。根据幸福里数据显示目前在售二手房4套，其住户已接近饱和，但是停车位却只有1500个，地下停车库已经无法满足居民需求，车位比过低。

该小区采用人车分流，只有地下停车场，地上没有停车场，只能够停到小区外。小区周边已经出现了车辆互相乱停的现象，万一被挡的有要紧事情需要马上用车，还得打电话叫人来挪车，非常麻烦，还耽误了业主的宝贵时间。

槽点四：单价高，总价高

阳光丽景位于西城区德胜门板块，据幸福里数据显示，西城区德胜门板块房屋均价为15.2万/㎡。

据幸福里数据显示，截至2021年8月，阳光丽景挂牌均价为174085元/㎡，远高于德胜门板块均价。在周边同等类型小区当中，其价格没有优势。处于北京二环与三环之间的德胜门附近，周边环境好，配套也齐全，但是价格却过高，难以让有购房刚需的人心动。

阳光丽景主力户型为三居室和四居室户型，虽然有一居室户型，但是面积有64㎡，总价约1113万。对于资金有限的人来说，不是一个好的选择。

整体来看，阳光丽景小区的综合表现还是不错的。小区环境优美，绿化率高，内有凉亭，观赏性好还能满足平时的休闲需求；小区物业管理较好，安全性高，小区内设施维护得很好，没有乱停放现象；小区建成年代较新，外立面维护非常好，道路整洁干净，地下车库宽敞明亮，整体品质还是不错的。不过，小区也存在一定的不足，比方说小区房价单价高，总价也高。

总的来说，小区环境优美，生活品质好，安全性高，不足之处在于地段过好带来价格偏高，购买门槛过高。

适合人群：从幸福里APP查找资料得知，小区总价在1150-4000万元之间，有一居室到六居室，挂牌价174085元/㎡，略高于德胜门商圈均价，改善及优质自住人群可以考虑；小区品质不错，环境优美，居住体验较好，适合追求高质量生活的人群。

德胜门商圈位于北京市西城区，地处北四环与北二环之间。

德胜门商圈相对特殊，它是西城区唯一一个区位横跨北二环至三环外的商圈，而即便是商圈的地理位置跨度较大，德胜门商圈15.4万/㎡的均价，仍不输给二环内甚至内环某些商圈的均价。

原因在于，德胜门商圈内拥有丰富的企业总部资源，教育、医疗、商业资源同样非常强势，这些优势条件会极大程度上为商圈内的住宅赋能，使德胜门商圈成为西城区横跨北二环至三环外的一处价值高地。

德胜门商圈东侧为安贞、安定门商圈，南侧为新街口，西侧为小西天、马甸商圈，北侧为健翔桥商圈。周边商圈虽然发展成熟，但资源汇集情况均不如德胜门。

德胜门商圈，得名于商圈南侧的德胜门城楼，沿城楼向北的德胜门外大街，于2002年下半年完成改造并通车。

德外大街改造完成后，沿道路两侧的住宅随即开始了危房改造，逐步建成了大约22万㎡的住宅群落，土地利用率明显变高。

这为德胜门商圈后期引入企业、学校、医疗、生态休闲设施提供了条件。

现在的德胜门商圈南侧，包含有北京安定医院、火箭军特色医学中心、中国工程院等重点设施，还包含东西走向的北京地铁4号线新街口站。

商圈北侧，包含有北京市三帆中学、育翔小学、北京科学中心等重点设施，商圈内沿德外大道西侧，有京果大厦、中新大厦、天成科技大厦等一众办公楼，高附加值企业云集。

商圈最东侧，还包含南北走向的北京地铁8号线安华桥站。

德胜门商圈的住宅多为1980年-2005年建成，商圈内住宅建成年代跨度大，单价集中在13.4万/㎡-15.9万/㎡，总价区间集中在1100万元左右，主要吸引在商圈内工作，以及对地段有要求的购房者。

德胜门商圈内土地开发程度较高，商圈内近5年均无地块供应和成交。

据查，临近德胜门商圈的奥体商圈、学院路商圈在2018年-2019年有商办土地出让。

2018年11月，北辰实业以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

2019年12月，紫光集团以66亿元竞得海淀区学院路北端地块，成交楼面价23146元/㎡。

两处地块均为商办用地，且均未开工，所以对德胜门商圈内的房价没有明显影响。

但据幸福里APP得知，截止2021年7月，商圈内15.6万元/㎡明显高于周边板块，结合政策与比价效应分析，德胜门商圈的住宅价值已经得到充分释放。

德胜门商圈的发展起步相对较晚，但时至今日土地开发也已经趋近饱和，商圈内产业、医疗资源也已经很丰富。

唯二的短板是商圈内缺乏大型商业综合体，以及轨交线路分布于商圈边缘，但结合德胜门商圈的区位来看，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

目前德胜门商圈的规划方向，倾向于环境治理、营商环境的打造，这些片区软价值的升级，已不会对商圈内住宅的价格产生明显影响。

1.周边配套相对完善，学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

2.品质感受好，道路规划好，内部车辆有序停放，车辆行人进出互不干扰。外立面维护较好，整体观感不错，物业日常清洁工作到位。

3.环境优美，空气清新。微观来看，小区设施齐全。宏观来看，多个大型森林公园环绕，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

4.都是二居到四居相对较大户型，可以拥有相对宽敞的大空间，居住舒适度较高。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源4套，占全部房源的0.18%。小区目前在售均价174085元/㎡。近6个月，小区整体均价高于德胜门在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为64㎡一室一厅户型，报价1113万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为478.6万元左右，二套首付为901.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共7栋楼2154户，有64㎡-65㎡一居、99㎡两居、100㎡-233㎡三居、131㎡四居、232㎡-236㎡六居。

主力户型为131.59㎡的三室一厅，98.00㎡的两室一厅。

该小区一共由两个区域，7栋楼组成。南区1号楼和4号楼临街，而北区所有楼皆临街，可能会受噪声影响，对声音较为敏感的人群谨慎选择。

6号楼东侧和5号楼西侧靠近学校，可能会受到学校铃声影响，不太推荐。

南区3号楼和4号楼处于小区内部， 环境较好，可以放心选择。

1、德胜门板块生活品质较为优质，生态休闲资源丰富，适合在德胜门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

2、物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

3、周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

4、小区内户型、总价较高，其中64㎡一居室的总价1113万，不太友好；而235.59㎡六居室的大户型，总价在4000万，适合对稀缺资源敏感，且预算充足的购房者考虑。

截止2021年7月，德胜门商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向的13公里外的金融街融府、懋源璟岳、葛洲坝中国府。

三个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，金融街融府在售396㎡及以上户型，总价2636万/套起；懋源璟岳465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；葛洲坝中国府187㎡-240㎡在售，总价2000万元/套起，而阳光丽景小区房源最高挂牌总价在4000万元/套。预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑金融街融府、葛洲坝中国府项目。

阳光丽景均价略高于西城德胜门商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取吉第嘉园、中骏天宸进行比较。