坊间传言，北京城有块兵家出征宝地，历朝历代的将军出征都会从此地出发，意喻旗开得胜，不多卖关子了，宝地就是位于北京西城区的德胜门。而如今北京城德胜门成为了很多家长青睐之地，今天炒饭就来到了这大名鼎鼎的德胜门，实地探访感受一下此福地的文化，同时也选了建成于上世纪八十年代的裕中西里小区进行实地踩盘。

亮点一：绿化好、环境优美

炒饭进裕中西里小区之前，就发现小区大门对面就有一个公园，名叫玫瑰公园。远看植被繁茂、绿树成荫，炒饭被吸引了，迫不及待走进这鸟语花香的公园放松放松。走近一看，公园里月季齐放，健身设施齐全，凉亭水榭，风景怎一个好字了得！

炒饭折返至小区一探，小区内也是绿树成荫，虽不及公园但也是生机盎然，也可供居民乘凉，就算是夏天在小区里散步，也不用担心被晒到。

此外小区里有好几个被大树环抱的亭子，居民们可以在亭子里唠嗑乘凉，想想就好舒服，要不是小炒饭有踩盘的艰巨任务，真想在这里坐一上午。

亮点二：内部细节设施用心，充满人情味

炒饭走进小区溜达，发现小区里有好几个亭子，走进亭子里休息时，看到两个大妈在那儿聊天时不时传来几声笑声。向大妈打听得知，小区里大部分都是老居住户了，大家彼此都比较熟悉，都是老街坊，邻里和谐，相处很融洽，这居住氛围着实让人羡慕。

转着转着就到了小区中心乐园，五颜六色的地面搭配齐全的滑梯，各式各样的健身器材，休息用的长椅，炒饭去的时候正值周末，许多父母得空溜娃，空气中弥漫着亲子间的爱意。

亮点三：交通便利，通勤快人一步

小区外就有很多共享单车，出门走几分钟就可到达公交站，同时小区距离健德门站约700米，炒饭步行6分钟左右就到小区了。健德门站是地铁10号线外环，可以换乘5号线等中心铁路线，不用担心打不到车上班迟到，就算是出去玩，都会很方便。

亮点四：周边配套齐全，生活便利

周边学校较多，从小区大门往左走几步便可以看到一所小学、两所中学，家长可以省去接送孩子的时间，也不用担心接送堵车等问题。

此外，小区周边娱乐配套十分齐全，出门走几分钟就可以到达美食一条边，夏天天热不想做饭下楼拐个弯就可以吃到美食，基本生活需求都能得到满足，在这里生活简直不要太舒服。

槽点一：物业服务差，安保堪忧

炒饭进小区之前还在考虑安保问题，会不会进不去。待到小区大门口发现直接无人看守，门禁形同虚设，疫情期间进出也无检查！

不仅如此，炒饭还发现小区物业管理在卫生方面存在严重问题。从小区大门处就看到很多乱堆放的杂物和垃圾，本以为是偶发性，但再往里走仍然可以看到好多乱堆放的垃圾杂物，实在是太影响小区美观了。

槽点二：车位紧张，乱停乱放严重

小区道路不算宽，并且小区只有地上停车位，炒饭一进入小区入目都是车子，人行道上也有许多机动车和非机动车乱停乱放，甚至旁边花坛树下也到处是车，想进楼道必须屏气收腹才能勉强从两车之间进入。

影响社区美观的同时影响居民的出行，同时还存在安全隐患，楼下有很多在打闹的小朋友，小区周边学生也多，万一撞上车子后果将不堪设想。

槽点三：电线乱搭乱放，安全隐患大

炒饭刚进小区就看到每个楼栋的外立面及进口处都有较多电线，存在较大安全隐患，如果不及时检修并规整到配电箱。那么一旦下雨天或者刮大风掉落、有小孩在这里嬉戏打闹或者拉扯电线的话，后果将不堪设想。

槽点四：房龄老，楼道破旧，居住体验差

裕中西里小区大概在1979年-1993年建成，房龄较老，外立面采用的白色涂料，经过常年雨水冲刷，褪色严重，看上去不太美观，且楼栋采用钢混结构，地面均为水泥地，走进楼道一看不仅黑漆漆而且充满污垢，也能闻到一股股因为不通风导致的异味。

这环境实在令人堪忧，不难想象到里面居民的生活体验感不佳。

经过一天的踩盘，小炒饭对裕中西里有了更深入的了解和感知。

首先，小区内部的配套建设齐全，周边的商圈、学校、交通，能满足居民对生活便利的高追求；

其次，个人认为小区的物业服务和物业管理有些形同虚设，并且卫生有些糟糕，楼龄较老，这会降低居民居住体验感；

最后，小区停车位紧张，道路拥挤，这也会影响居民出行和居住体验。

从整体价格来看，截至2021年8月初，裕中西里在幸福里app上挂牌均价149080元/㎡，高于西城区整体均价，比较推荐有小孩的家庭居住，属于高功能刚需自住房。

德胜门商圈位于北京市西城区，地处北四环与北二环之间。

德胜门商圈相对特殊，它是西城区唯一一个区位横跨北二环至三环外的商圈，而即便是商圈的地理位置跨度较大，德胜门商圈15.4万/㎡的均价，仍不输给二环内甚至内环某些商圈的均价。

原因在于，德胜门商圈内拥有丰富的企业总部资源，教育、医疗、商业资源同样非常强势，这些优势条件会极大程度上为商圈内的住宅赋能，使德胜门商圈成为西城区横跨北二环至三环外的一处价值高地。

德胜门商圈东侧为安贞、安定门商圈，南侧为新街口，西侧为小西天、马甸商圈，北侧为健翔桥商圈。周边商圈虽然发展成熟，但资源汇集情况均不如德胜门。

德胜门商圈，得名于商圈南侧的德胜门城楼，沿城楼向北的德胜门外大街，于2002年下半年完成改造并通车。

德外大街改造完成后，沿道路两侧的住宅随即开始了危房改造，逐步建成了大约22万㎡的住宅群落，土地利用率明显变高。

这为德胜门商圈后期引入企业、学校、医疗、生态休闲设施提供了条件。

现在的德胜门商圈南侧，包含有北京安定医院、火箭军特色医学中心、中国工程院等重点设施，还包含东西走向的北京地铁4号线新街口站。

商圈北侧，包含有北京市三帆中学、育翔小学、北京科学中心等重点设施，商圈内沿德外大道西侧，有京果大厦、中新大厦、天成科技大厦等一众办公楼，高附加值企业云集。

商圈最东侧，还包含南北走向的北京地铁8号线安华桥站。

德胜门商圈的住宅多为1980年-2005年建成，商圈内住宅建成年代跨度大，单价集中在13.4万/㎡-15.9万/㎡，总价区间集中在1100万元左右，主要吸引在商圈内工作，以及对地段有要求的购房者。

德胜门商圈内土地开发程度较高，商圈内近5年均无地块供应和成交。

据查，临近德胜门商圈的奥体商圈、学院路商圈在2018年-2019年有商办土地出让。

2018年11月，北辰实业以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

2019年12月，紫光集团以66亿元竞得海淀区学院路北端地块，成交楼面价23146元/㎡。

两处地块均为商办用地，且均未开工，所以对德胜门商圈内的房价没有明显影响。

但据幸福里APP得知，截止2021年7月，商圈内15.6万元/㎡明显高于周边板块，结合政策与比价效应分析，德胜门商圈的住宅价值已经得到充分释放。

德胜门商圈的发展起步相对较晚，但时至今日土地开发也已经趋近饱和，商圈内产业、医疗资源也已经很丰富。

唯二的短板是商圈内缺乏大型商业综合体，以及轨交线路分布于商圈边缘，但结合德胜门商圈的区位来看，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

目前德胜门商圈的规划方向，倾向于环境治理、营商环境的打造，这些片区软价值的升级，已不会对商圈内住宅的价格产生明显影响。

1、小区绿化好环境优美，出门即是公园，空气清新，居住舒适。

2、小区内部配套设施较完善，日常基础生活休闲能得到满足。

3、外部配套齐全 ，小区周边超市、商场、购物中心及美食街样样俱全，生活便利不操心。

4、通勤路线优越，距离公交地铁都较近，出行快人一步，可节省通勤时间。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，裕中西里在售房源26套，占全部房源的0.01%。小区目前在售均价149080元/㎡，与上月持平。近6个月，小区整体均价高于西城均价，但低于德胜门商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体向上，今年4月出现向上波动，而后回归正常均价；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为44.8㎡一厅一室户型，报价766万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为293万元左右，二套首付为474.9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有45㎡-53㎡的一居、58㎡-74㎡的二居、68㎡-89㎡的三居。

现选择小区主力户型65.00㎡两室一厅和66.10㎡两室一厅进行分析。

裕中西里整体包含20栋塔楼，以及20栋板楼。

其中塔楼的部分户型朝向为东南，日常通风光照条件会受到影响；小区东南侧楼栋临街，楼下车流人流繁华，会有噪音影响，不太推荐。

小区东侧临街板楼会受到噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向板楼，以及靠近小区中心花园位置的楼栋，是最优选，较为推荐。

德胜门板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，商业资源齐全，交通枢纽作用明显，小区一公里内有地铁和公交，通勤快人一步。小区整体属于高功能自住需求场景，适用于周边配套设施，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者；周边企业商场、生态、交通资源比较完善；

其中，最小户型44.8㎡一厅一室，总价最低，上车价为800万元；86.9㎡的三室一厅的户型上车价在1149万元，适合对稀缺资源、周边配套有追求的购房者考虑。

推荐望京等三环外板块的对通勤，或交通和周边配套有追求的家庭式购房者买入置。

目前，德胜门商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，裕中西里在售户型总价段为800-1400万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离德胜门商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，位于裕中西里东南方向17公里，其包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

与裕中西里预算接近，若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑此楼盘。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于西城区均价，周边2公里范围内与裕中西里均价相近的小区不多，现选取2公里范围内、房龄接近、预算相似与裕中西里相近的裕中东里、裕民东里进行比较。