北京虽是一座名副其实的古都，但正由于近几百年都是都城，建设一刻不停，而在西二环边还留了一座将近千年的古建筑，虽不是木构，但也弥足珍贵，这就是广安门外的天宁寺塔。

相信在一提到天宁寺，大家都会想到这座名胜古迹上。

天宁寺从古至今一直是一个赏花、拜佛的好去处。那么环绕在天宁寺周边的小区是不是也会被天宁寺的氛围所感染。

而今天小星就准备前往天宁寺板块里的荣丰2008小区踩盘，去看一看这块被文化熏陶过的地方与现代都市之间有些什么不同？

你们是不是也很期待呢？

亮点一：小区内配套设施完全

小区内的配套设施很完善，小区内部就有多个理发店、饭店等等，居民的生活所需都能够直接在小区内部解决，可谓是非常方便。

小区中心还有一个中心花园，在吃完晚饭后，居民就能够在花园周边慢慢闲逛，很是惬意。所以小星认为，家里有老和小孩的购房者，非常适合把房子买在这里。

而在小区内部就存在体育馆和游泳馆，小星觉得那些住在小区内并且酷爱游泳和运动的小伙伴一定是充满幸福感的，不需要出门，而且还不需要花钱只需凭借小区业主的门禁卡就能够进入。

亮点二：生活氛围浓厚

小区内的生活氛围是相当浓厚的，小星到达荣丰时是大概上午11时，而在小区内的儿童娱乐场所里充满了身影，许多的老人带着自己的儿孙在小区的儿童体育场所玩耍，老人坐在一旁闲聊，稚童们在场地上嬉戏，这种生活是多少老人想要的啊。所以小星认为，家里有老人和小孩的家庭是很适合荣丰的生活节奏。

而在小区的广场上，几个大妈围绕在桌椅旁闲聊，小星凑近细细“偷”听了部分内容，却都是为自家儿女的终生大事烦扰。

小区内的生活气氛是相当浓烈的，荣丰是一个非常适合老人们居住的地方，优美的绿化、娱乐场所、生活广场等等，都是老人们最爱的地方。

亮点三：周边配套较为成熟

小星看到荣丰的第一眼，就被它楼下的底商所震撼，可谓是应有尽有，烧烤店、便利店、理发店、药店等等全部具备。几乎外围楼栋下都是底商，这很大的满足了小区内外的人对生活的需求，不用出远门或者点外卖就能享受到一切。

此外荣丰周边的医疗资源也是很丰富的，周边1公里范围内有多所医院，中国人民公安大学医院、北京市西城区广外医院、北京市羊坊店医院等等，都环绕在小区周边。

所以说，对于居住在小区内的居民来说，是充满幸福感的，丰富的底商、多所学校、多所医院，很多事情是不需要担心的。

亮点四：地理位置优越

荣丰2008位于达官营地铁站北侧700米左右的距离，步行10分钟即可到达，七号线从小区北南侧穿过，在这边出行是十分的方便。并且现在正在建造地铁16号线，从小区东侧穿过。小区即将成为两条地铁线交汇的地带，小星认为对于那些对通勤有较高要求的人群可以选择购买这里的房。

距离小区最近的公交站是小区南门侧的广源小区东站，其中有北京市西城区专138路、专191路等等，便捷的公交车，让生活在荣丰2008的人去往北京各地都是很方便的。

并且在北京西站离小区的直线距离是在1公里范围内的，对于高薪白领出差是十分方便的。

槽点一：物业管理松散

小区的大门门禁是很不严格的，门卫形同虚设，不管是小区内还是小区外的人都能够随意进出，大门基本是敞开式的，这让居住在小区内的居民，会有一种安全感缺失的感受。

并且小区的维护也是比较糟糕的，残破的地面、破裂的外立面等等，如果设想一下小星居住在这里，每天都看着这糟糕的环境，小星的心情也会变得糟糕的。

槽点二：品质感受差

小区整体的品质感受是不算太好的，外立面使用的是真石漆，几乎每一栋楼的外立面都有掉落表皮的地方，给人一种很破败的感受。如果小星是购房者，看见这些，心中是不太愿意来这里居住的。

绿化给人的感受是两极分化的，在小区西侧绿化是相当好的，而反观到小区东侧几乎看不见绿化，这样的落差感是相当大的，以看房者的角度来说的话，对这个小区的印象是比较差的。

槽点三：人车不分流

小区内是人车不分流的，车道和人行道混合在一起，这样会造成小区内噪音污染并且存在着很多的安全隐患。老年代步车随意乱停、电瓶车也扎堆停放十分影响美观，放眼望去就是一种很杂乱的感受。

小区内是有地下停车场的，但是不知道是由于什么原因导致停车场废弃。这样就导致了地面上车位相当紧张，基本上小区内能够停放车辆的地方都会看见有私家车。小星认为这样会给小区带来部分潜在危害还有更多的噪音。

槽点四：部分楼栋居住体验差

小区1号楼临近南部街道，西侧5号楼、16号楼部分居室是邻东街，北侧10号楼、12号楼邻街，来来往往的车辆是很多的，汽车的轰鸣声、喇叭声很嘈杂，居住在这些楼栋的居民深受噪音的困扰。

并且在西侧有在建的16号地铁线，5、6号楼基本天天被施工的声音困扰。

荣丰2008是北京东西城次新小区的典型代表，因为年代划分的关系，北京2000年后的小区都可称之为次新，但毕竟十多年过去了，小区的“颜值”是有些让人失望的。

但通过这次的踩盘可以看出，荣丰2008建成之初的内外配套是非常棒的，给我印象很深的地方有两个，一个是内部配有体育馆，这么多年过去了用途未变，另一个是小区的中心花园的面积很大。

两点合在一起，很难想象，在西城区这种寸土寸金的地方，现在新建的小区断断然不敢用如此“奢侈”的用地配套，这是属于荣丰2008，也是属于那个年代的稀缺性。

当然，荣丰2008的物业管理真的不太理想，我在想，如果小区居民可以统一认知，更换更好的物业，那么凭荣丰2008的内外配套，以及地段的“底子”，其价值应该还有增长空间。

总结来讲，小区价格在385万-1670万左右，价格跨度还是蛮大的，可选择户型也比较多，一到三居室房型都有。但主力户型还是一居室和二居室，单拎出三居室以下来讲，价格相对来说相对便宜，所以非常适合家中有老人或者小孩的家庭，作为置换的目标来购买。

天宁寺商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

天宁寺商圈的位置十分讨巧，紧贴二环外的区位，决定了商圈下限会被周边成熟板块托起。

再加上商圈内拥有稀缺的山水人文资源——天宁寺塔，以及中国国家话剧院的存在，能为商圈内的人文底蕴增色不少，这样的条件几乎不可复制。

这样即使天宁寺商圈内没有大型购物商场的存在，而且又临近北京西站，该商圈仍是三环内置业的热门目的地之一。

天宁寺商圈西侧为六里桥东商圈，北侧为军博、白云路商圈，东侧为广安门内商圈，南侧为马连道、广安门外商圈。

天宁寺商圈，以商圈内一座千年古塔而得名，1988年，随着北京市西厢工程的竣工，天宁寺塔被修葺一新，并被公布为全国重点文物保护单位。

2001年12月，商圈内的中国国家话剧院在中国青年艺术剧院和中央实验话剧院的基础上组建成立。至此，天宁寺商圈成为兼顾历史沉淀与现代文化品味的板块。

天宁寺商圈包含北京小学天宁寺的两所分校，以及北京市第十四中学（高中部）、北京市宣武区白云路医院、莲花河城市休闲公园等配套。

交通方面，包含地铁7号线湾子站、达官营站两个站点，并且还有通往北京西站的公交直达线。湾子站到天安门西共7.5公里，地铁乘坐6站可达。

湾子站到王府井站9.19公里，地铁乘坐8站可达。从天宁寺出发，10公里半径内可触达北京大部分热点商圈，区位优势明显。

天宁寺商圈的住宅多为1970年-2015年建成，商圈内住宅单价集中在9万/㎡-13万/㎡居多，总价区间集中在500万元-1200万元，主要吸引对通勤便利、文化认同有要求的购房者。

天宁寺商圈内土地开发程度较高，包括周围5公里范围内，近5年均无地块供应和成交。

截止2021年7月查询幸福里APP得知，天宁寺商圈均价为13.2万/㎡，周边二环内板块：广安门外均价9.6万/㎡、白云路12.6万/㎡、广安门内9.9万/㎡，均低于天宁寺板块；

由此可知，天宁寺商圈属于中心区价值比较高的板块，比价效应下，天宁寺板块的价值预计会趋向于平稳发展。

天宁寺商圈是西城区发展较早的住宅区之一，土地开发很早就趋近饱和，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

但值得注意的是，北京三环内的老厂房改造进程，可能会为天宁寺商圈带来新生。

例如商圈内的天宁1号文化科技创新园，占地原址是北京第二热电厂，该产业园侧重文化、科技、金融三个方面的产业引进，高净值倾向明显。

该产业园还获得过“北京市级文化产业园区”荣誉，预计未来随着产业园二期项目的启动，以及高能级企业的入驻，天宁寺商圈的价值可能还会再上一个台阶。

1、内部配套设施完善。小区内有游泳馆、体育馆、中心花园等，生活体验感较强，小区内生活气氛浓厚。

2、周边配套成熟，居民生活方便。底商、学校围绕在四周，购物、学习随心所欲。

3、小区临近地铁7号线，还有在建的地铁16号线，日常出行便利。

4、小区门禁严格、内部环境优美，居住舒适度相对较高。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约72套，占全部房源的1.27%。小区目前在售均价130794元/㎡，环比上月上涨约0.82%。

近6个月，小区整体均价高于西城陶然亭商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格升势明显；从目前情况来看，小区价格较为不稳，有待观望，等待价格平稳后入手。

购房成本方面，总价最低为22㎡一室0厅户型，报价387万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为148.1万元左右，二套首付为240万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有22㎡-62㎡的一居、37㎡-54㎡的两居、144㎡-169㎡的三居，小区1号楼-6号楼以两居或三居为主，7号楼-8号楼以开间为主，9号楼-13号楼以开间和复式为主，14号楼以大开间和5.2米挑高复式为主，15号楼-17号楼以5.2米挑高复式为主。

小区的主力户型有22㎡一室0厅和50.45㎡两室一厅，该两种户型存量较多，故进行分析。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；4、7号楼位于小区较靠内的位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择4、7号楼。

小区1号楼临近南部街道，西侧5号楼、6号楼部分邻东街，北侧10、12号楼邻街，会有一定的噪音污染情况。

5、6号楼，西侧正在建设地铁16号线，噪音和灰尘会很大，购房者需要重点关注。

天宁寺板块生活品质中等偏上，文化遗产资源丰富，小区内户型、总价普遍偏高。

小区1公里范围内有三个地铁站入口，适合对通勤有较高要求的刚需人群考虑。

户型方面，一房22㎡一居室的上车价为387万，适合刚需人群。

最大户型156.46㎡的二居室，上车价1670万，推荐对于交通配套、教育环境有要求的人群可以考虑。

目前，天宁寺商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是小区5公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府和保利和光逸镜。

三个个新房项目均为大面积、较高总价小区，其中，懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起；保利和光逸镜在售187㎡及以上的户型，总价1820万元/套起；荣丰2008最高售价的为156.46㎡户型，总价1670万元/套起。

建议预算不足的人群且想要通勤便利的人群选择购买荣丰2008。

小区均价低于陶然亭商圈二手房均价，周边1公里范围内与荣丰2008均价相近的小区不多，现选取临近板块内、房龄接近、均价与荣丰2008相近的长安兴融中心和金宸国际公寓进行比较。