深深到北京去的第一个景点就是“天坛”，站在天坛大门口时，深深就知道不枉此行。就像今天要去了解的小区天坛东里南区一样，相信今天也会不枉此行。

小区在前门商圈，前门商圈是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着石棣会馆、颜料会馆、贵州会馆、鸿庆楼旧址、柳祖祠、粤东会馆旧址等著名地点。

深深对中国历史比较感兴趣，也很愿意去了解。深深想要是以后有可能，还真想到前门来工作，了解老北京。

天坛东里南区，整体房龄稍微有点大，深深今天就要看看这个小区究竟如何。

亮点一：小区内有广场和休闲地点

深深对象棋是很感兴趣的，要不是时间不够，我非得陪旁边那个大爷来两局，小区的这些设施确实不错，大爷们休闲的时候，也方便走两局。

当然有了大爷，不可能不给大妈准备吧，小区这个大广场，白天基本没人来，但是一到晚上，就是一道靓丽的风景线，大妈们就成群结队的出门了，“最炫民族风走起来”！

小区内部设施确实不错，老人闲暇时间有找乐子的地方，老人居住体验会比较好，老人体验好、心情好，当孩子的也省心。

亮点二：有便利的交通，出行便利

小区离地铁站（天坛东门）不到500米，步行约5分钟就到了，对于上班族小区的交通确实很为便利，有一个好的交通确实也为一个优点，而且不只是地铁，公交也比较便利，200m就是公交站（东侧路），也就两分钟路程。

亮点三：小区附近生态很不错

小区西部就为国家5A级景区“天坛”，深深真的很羡慕在这个小区居住的人群，去天坛公园比较方便，很近了。一家人也可以在周末有时间一起去天坛公园游玩，能给孩子缓解学习疲劳也可以给大人排忧解难。

哎，果然这些都是深深羡慕不来的，把5A级景区当“后花园”确实过于奢华了，这就是北京人的豪横吗？

槽点一：人车分流问题有待提高

深深走在小区内的时候看到一辆车倒车差点碰倒小孩了，还好是家长及时赶到拉走了小孩。人车不分流问题就在于此，不能保护小区居民的居住安全。车辆的随意停放也会降低了小区的美观度。

北京这边的老房是比较多的，很多老小区没有人车分流。这一点其实可以理解，不算特别大的缺点。

槽点二：停车位较少，不能满足住户

小区的车辆都随意停放的，属实让人摸不着头脑，绕了小区走了一圈，小区没有专门的停车场或者地下车库。大家停车就是什么地方有位置停什么地方。

没有地下车库或者停车场都是一个很大的弊端，都会让停车变得困难。北京停车问题是一个较大的问题，停车位是基本是不够的，有车的同志最好先联系物业看看怎么样。

槽点三：小区门口没有保安和门禁

之前很多小区进去都让深深绞尽脑汁，这个就比较轻松解决了，没有刷门禁卡也没有保安守着，外来人员可以随意进出，这样会让小区有些鱼龙混杂的人进来。

这个方面的话小区确实还得提高一下，最好还是设立一个门禁，给小区居民有一个安全的生活环境，否则这个问题无形的威胁着小区居民的安全。

槽点四：小区大部分为步梯房，且楼道环境较差

小区比较奇怪，因为它有步梯、电梯两种结合，但是大多数为步梯房。小区楼道环境较为一般，物品随意堆放而且楼道老化，墙壁脱皮、发黑看着确实不大美观。

房时注意一下是否是电梯房，电梯房的价格要贵些，但是步梯房不适合小孩、老人的上下楼。

总体来说小区是比较不错的，小区内的老胡同，给人一种韵味十足的感觉；小区里面还有象棋、围棋的棋盘，而且有一个大广场，这些都可以让老人的居住体验更高；地理位置也很好，离公交站、地铁站的位置都比较近；周边配置也是比较齐全，相对来说大家吃、喝、住、行和健康来说都是比较有保障的，且天坛公园就离小区700m生态、休闲都比较方便。

不足的地方就是小区未进行人车分流、停车位问题、没有安保门禁和一部分小区是步梯房，而且楼道比较老旧，楼道环境较差，这些问题还是有些比较严重的，建议购房者认真考虑，截止2021年7月29日，小区目前单价为87340元/㎡，上车价为356万，实际价格以幸福里app为准。

深深建议大家购买或者考虑时都要好好考虑优、缺点，小区对于预算不足的刚需购房者确实为一个好的选择，而对要求品质较高的改善购房者来说做好多做考虑。

前门商圈位于北京市东城区，地处二环以内，内有三条地铁线路汇聚，是南二环内的重点热门商圈。

商圈北侧为王府井商圈，南侧为天坛商圈，西侧为和平门商圈，东侧为崇文门商圈；商圈四周均是成熟板块，且侧重各有不同，它们之间功能分区明确，联动效应极强。

前门商圈位于北京中轴线南段偏东，紧邻天安门、故宫、天坛等名胜古迹，商圈内三分之一面积为前门大街商业街，人流量极大。

上世纪90年代，前门商圈曾一度陷入衰败，随着周边王府井、东单商圈的崛起，前门商圈渐渐被人遗忘，但随着2007年5月开始的大规模修缮整治，时至今日，前门商圈已经重回“环天安门商圈”中的优势地位。

现在的前门商圈内，包含3条地铁线路：地铁2号线、5号线、7号线。其中东西走向的2号线是高能级地铁线，线路虽短，但站点串联西单、朝阳门、金融街等多个热点商圈。5号线为南北走向，一站直连东单商圈，南北走向的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。

另外，前门商圈包含有： 前门小学、北京市前门外国语学校、北京市九十六中学、前门幼儿园等学校。

前门商圈是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着石棣会馆、颜料会馆、贵州会馆、鸿庆楼旧址、柳祖祠、粤东会馆旧址等著名地点。

商圈内医疗、生态休闲配套包括：北京同仁堂中医医院（二甲）、北京国龙中医医院、三里河公园。除了前门大街这类景点级的购物街，商圈内还包括新世界百货这个东城区的重量级商业综合体。

前门商圈内，小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等。

其中，商圈南侧的老公房，门槛价480-878万元、商圈偏北的次新房门槛价320-2700万元，相对于东城区其余商圈，前门商圈的总价跨度较大，可以满足各种置业需求，主要吸引南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的东城区购房者。

前门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查前门商圈及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：前门商圈的均价为10.4万/㎡，周边崇文门商圈的均价为11.2万/㎡；王府井商圈的均价为13.0万/㎡，和平门外的均价12.5万/㎡，天坛商圈的均价9.5万/㎡。前门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

由此可见，前门商圈属于东城区内价值较低的板块，比价效应下，前门商圈的价值还未被市场充分释放。

作为围绕天安门存在的，为数不多的几个商圈之一，前门商圈的发展规划早已十分清晰，未来出现大规模建设、规划的可能性微乎其微。

但值得注意的是，商圈偏南侧靠近天坛公园区域存在成片的老旧小区，此处如果未来涉及旧改、危改，将会有效提振商圈的均价。虽然目前商圈南侧还未见旧改、危改动作，但不妨看做一个长期的利好预期。

1.小区内有老胡同，看起来韵味十足，且小区整体生活氛围较好。

2.小区内部设施比较齐全，儿童娱乐设施、健身器械、长椅凉亭等设施都有，居民生活体验好。

3.周边地铁和公交站点较多，出行便利，上班族通勤效率高，交通通达性高。

4.西临天坛公园，小区居民游玩的地方很近，大家出行游玩便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约6套。小区目前在售均价87640元/㎡，环比上涨约5.16%。近6个月，小区整体均价在低于天坛、东城在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，总体小增长；从目前情况来看，小区价格稳定上涨，适合入手。

购房成本方面，总价最低为50.9㎡两室零厅户型，总价490万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为187.4万元左右，二套首付为303.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有40.36㎡的一居室，50.9㎡的二居室和64㎡-68㎡的三居室，得房率高。

小区主力户型为40.36㎡的一室一厅和50.9㎡的两室一厅。

1、2号楼都是临街的且该街道为玉蜓路，是一条车流量、人流量都多的街道，会比较吵闹，居住体验的话会低于另外几个楼。

3号楼的朝向对比于4、5号楼，它为东西朝向总体是不如4、5号楼的南北朝向的，采光可能会略差于它们，且三号楼被4、5夹在中间，采光会被它们给挡住。

4号楼的绿化在卫星地图上确实赶不上5号楼，虽然五号楼临街会吵一点，但是永定门东街是一条车流量、人流量都较少的街道，所以整体上没有太大影响，而且5号楼小区居民离南1门更近，出行便利度是高于4号楼的。

综上所述，建议多了解5号楼，5号楼整体位置好于天坛东里南区别的楼栋。

小区内有老胡同，且老人较多，大家都比较喜欢谈笑风生。对喜欢老北京的人，对生活氛围要求比较高，较看重生活态度的购房者是会是一个不错的选择。

小区便利的交通，基本覆盖整个前门的交通配套，出行的方便让上班族上下班都会略微轻松。适合在前门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

周边商场、生活、交通、生态都比较齐全，周边24小时超市、多点超市等等，又例如天坛公园就在小区西部500米处不到的位置，适合对生活配套、周边生态完备程度有较高要求的购房群体

小区均价是低于天坛、东城区的，小区整体价格也是大部分购房者可以接受的范围，价格较低，对刚需购房者会比较友好。

目前，天坛商圈没有售卖新房，目前距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向的5公里内的首开璞瑅公馆、合生东三金茂府、元熙化府和东城区天坛商圈的天坛府。

开璞瑅公馆只有一种在售户型，为236㎡四居的户型，均价为10600元/㎡，总价2500万/套起；

天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

元熙华府在售121㎡-146㎡三居室的户型，均价为87000元/㎡，总价在1113万/套起；

合生东三金茂府包含125㎡-195㎡三居室-四居室，均价为11000元/㎡，总价1900万/套起。

建议喜欢大户型且对品质要求高的购房者多关注丽都悦府，喜欢中等户型且对生活配置要求不严格的建议考虑合金东三金茂府、元熙华府。

天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

小区均价高于前门商圈二手房均价，因为周边1公里范围内有均价相近、房龄接近、预算相似的小区鸿运花园和天坛东里中区，所以取它们来和天坛东里南区对比。