曾经的广渠门内有一个幸福村，现在它已经成为幸福北里小区的一部分，幸福北里，听名字就很温馨，小区建成年代在新中国成立后不久，红色的外廊式楼房，庭院式的布局，现在看起来非常有历史气息，据说它是由著名建筑师设计，算是北京第一个配套设施完善的小区，放在现在它的内部设施也是不差的。

今天小蓝就带大家到幸福北里小区见识一下，这个在上世纪五十年代开始建造的小区有着怎样的不同，在这里生活的小区居民的日常生活是怎样的。

亮点一：内部设施齐全，生活便利

在小区内走一圈，可以发现许多供行人休息的长椅，小蓝走累了也是坐下来看了看风景。小区中间有一个小广场，这里有供居民使用的乒乓球桌和健身器材，和乘凉的亭子，经常有居民到这里来打乒乓球，跳广场舞。

小区东侧有几家小吃店，应该是小区居民自家开的，到饭点的时候会有一些年轻人到这里来买点小吃。总的来说，小区的内部设施还是比较齐全的，能满足日常的生活需求。

亮点二：生活氛围好

小蓝来到小区外时，就被一片片红色的楼房吸引住了，这里的楼房与周围的建筑格然不同，每栋楼房只有三四层，三四栋围成一圈，中间是广场和绿化带，算是一种庭院式的风格，这种设计让小区居民之间的距离拉得更近，邻里之间的关系更加的融洽。

小蓝走在小区里，经常能看到许多大爷大妈聚在一起闲聊，小孩在一旁追逐打闹，画面看起来很温馨，还有骑着三轮车喊着“收旧衣物、旧冰箱”的大爷和居民楼里飘出的饭菜香让小蓝有一种回到了老家的感觉。

亮点三：小区离地铁站近，交通便利

小蓝从7号线的广渠门内地铁站出来，刷了一辆共享单车通过地图导航往小区走，拐了一个弯就到了，小蓝估算了一下从地铁站骑行到小区大门就6分钟左右，非常的方便快捷，而且7号线直通欢乐谷景区、环球度假区，是闲暇时间的游玩优选。

连接南北的地铁5号线的磁器口地铁站也只要骑行6分钟左右就可到达，也可以从广渠门内地铁站坐一站到达，想要出远门也不用担心路途遥远了。

亮点四：周边配套完善，附近有菜市场，生活便利

小区附近的商铺是非常多的，各式各样的饭店，卖零食和生活用品的的超市，休闲养生的会所都有，对于小区居民来说，日常的生活体验是非常丰富的，平时的生活需求也能得到满足。

小区附近还有一个菜市场，对于许多在小区里居住的老人来说是非常的友好的，早上起来到菜市场买菜，跟卖菜的老板讲讲价，说说话，也是生活中的一份乐趣。

槽点一：小区没有物业，存在许多乱停放现象

小蓝来到地图上显示的小区门口时，是没有看到小区的大门的，经过向小区居民打听得知，小区原先没有物业公司，很长一段时间，小区物业由房管局管理，小区里的秩序也因此很松懈，许多车辆在小区的道路中间停放，自行车、电动车随意摆放在路边，或者是占用机动车停车位，这也导致了道路不畅通，行人出行受到阻碍。小区角落里堆放着垃圾，有一股难闻的味道，影响居住体验。

另外，我还打听到，新上任的物业公司已经到位，希望届时这些问题可以尽快得到改善。

槽点二：小区楼房较老旧

小区建成年代是比较久远的了，小区里的外立面随着时间的侵蚀，加上维护不佳，墙壁外层已经开始脱落，露出了里面的水泥墙，看起来比较的破败。楼道里的墙壁上贴满了小广告，看起来很脏乱，令人感觉不适，地面是水泥地，长期没有人打理，现在已经是黑漆漆的一片了，灰尘污垢很多，整体看起来很不美观。

槽点三：小区东侧楼房临近火车线路，存在噪音污染

小蓝在小区东侧街道上行走时，十几分钟就会有轰隆隆的声音响起，原来，这边有一条火车轨道，与小区就隔了一条马路，对于住在这里的小区居民来说是很困扰的，白天还好，到了晚上睡觉休息的时候，容易被吵醒，影响睡眠质量。

槽点四：庭院式风格，存在东西朝向户型，影响采光

小区是庭院式风格，三四栋楼房围成一个长方形，中间是绿化带，这也就让一些楼栋呈东西朝向，东西朝向的户型，夏天容易西晒严重，通风不足，导致房间里降温困难，对空调、风机的功耗会更大，特别是小区中心东西朝向的房子，前后左右都是楼房，光线容易被遮挡，导致房间里昏暗无光，下雨天湿气重。

整体来看，小区的综合表现处于中等水平。绿化方面，小区绿化覆盖面积大，种满了花草树木，生活环境较好；内部设施方面，小区内就有健身器材、小吃店，能满足居民日常的生活需求；周边配套方面，小区周边商铺众多，便利店、诊所、会所、菜市场都有，能满足小区居民的日常休闲娱乐；交通方面，小区地理位置优越，出门不远就是地铁站，平时的出行非常的便利，对地铁需求高的上班人群非常的友好。

总的来说，小区绿化环境好，内部设施齐全，周边配套完善，交通便利，不足之处在于物业管理松懈，存在许多乱停乱放现象，小区东侧有火车铁轨，存在噪音污染。

从幸福里APP得到资料，截止2021年7月，小区挂牌均价97939元/㎡，高于广渠门整体均价，总价在638万-642万之间，目前只有两室一厅，选择范围较小，刚需改善型人群可以考虑。另外，小区离地铁站非常的近，步行可达，在周边商圈或商圈内对地铁出行需求大的就业人群可以考虑，并且小区属于稀缺地段，看重地段的购房人群可以选择。

广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、小区绿化覆盖面积大，绿化率为30%，整体的环境优质、安逸，小区容积率为1.0，居住密度低，居民的居住体验佳。

2、小区内部设施齐全，健身器材、凉亭、小吃店都有，居民的日常生活体验较好。

3、周边配套完善，超市、诊所、饭店、菜市场等设施齐全，能满足小区居民日常的休闲娱乐。

4、交通快捷便利，出门就是地铁与公交站，步行方便到达。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年7月，小区在售房源有2套，占全部房源的0.2%，在售均价97939元/㎡，对比上月上涨约0.71%。从这近6个月的数据来看，本小区整体均价高于广渠门商圈，低于东城区均价。

图中可以看出，近6个月小区挂牌价稳中有升，涨幅高于广渠门商圈与东城区。从目前情况来看，小区的价格还是有比较平稳的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为57㎡的两室一厅户型，报价638万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付是255.2万元，二套首付是510.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有31栋楼888户，小区有51㎡-62㎡的两居、72㎡的三居，两居室和三居室每栋楼都有分布。

主力户型是51㎡和57㎡的两室一厅，得房率85%左右，该两种户型存量较多，故分析对比。

小区共有31栋楼，小区东侧临近火车轨道，北、西、南侧与其它社区相邻，这表示北、西、南侧楼栋的环境会更加宁静，如25号、4号楼、7号楼，东侧的楼栋因为临火车轨道，存在噪音污染，如9号、23号、24号楼。

小区楼房为庭院式风格，存在东西朝向的楼房，如9号楼、16号楼，采光、通风性不好。

总的来说，左上角南北朝向的楼栋如4号、7号、25号楼居住体验会更好。

广渠门商圈处于东城区，商业配套资源成熟，内部有地铁7号线和5号线经过，交通便利，适合在广渠门商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区容积率1.0，居住密度低、舒适度高，绿化率30%，环境优质，对小区品质有要求的人群可以考虑。

小区周边配套完善，内部有健身设施、凉亭、小吃店，小区居民日常的生活体验较好，看重生活配套的购房人群可以考虑。

小区距离最近的地铁站716米，对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。

小区有57㎡的二居室小户型，上车价为638万元，适合刚需改善人群，没有大户型。

截止2021年7月，广渠门商圈目前暂无新房在售。

据幸福里APP数据得知，广渠门商圈周围5公里内也是没有新房在售的，幸福北里小区总价在638万-750万元，从整个北京的新房地区来看，郊区板块的在售新房有北七家板块的金成府，有89㎡及以上户型，总价480万元起；古城板块的长安和玺有125㎡及以上的户型，总价925万元起；小红门板块的柏林郡有97㎡及以上的户型，总价720万元起。

若是对新房的户型与面积、内部设施、建成年代有要求，并且不看重新房的地段的购房人群可以考虑。

截止2021年7月，幸福北里小区均价高于广渠门商圈二手房均价，我们以房龄接近、距离接近、均价接近为选取标准，与安华北里、光明楼小区进行比较。