今天愚公踩盘的小区是位于北京市东城区永定门商圈的景泰嘉园。小区原来是珐琅厂，在拆除重建之后，于2002年正式建成。一开始愚公听到小区名时，还以为是个比较大的小区，结果在地图上一查，才发现居然只有两栋楼。

小区离景泰地铁站很近，仅仅100米左右，步行仅需要1到2分钟。

接下来就和愚公一起去看看这个小区吧。

亮点一：小区封闭式管理，安保工作较好

景泰嘉园小区共有三个大门，愚公是从西门进去的，也就是小区的正大门，大门配有保安亭与刷卡门禁系统，住户刷卡进入时，安保人员就在人行道入口右侧，对于住户来说，安全感还是不错的。因为小区只有两栋楼，所以小区采用的是封闭式的管理，并且物业办公室离保安亭就十来米的距离，住户的生命财产安全还是能得到有力保障的。

亮点二：小区内外环境较好

当愚公走进杨家园路时，发现道路两旁都是枝繁叶茂的大树，走在树荫下，空气都清凉了几分。走进小区，发现小区的绿化还是不错，据幸福里app显示，小区绿化率达30%，但是愚公发现小区内大部分绿植都在小区两栋楼之间，全部生长保养得很好，小区中心花园内还有一个较大的广场，可以供住户活动使用。

亮点三：小区交通便利，出门就是地铁站

景泰站为14号线东段，连接望京金融商圈等地区。景泰嘉园小区离景泰地铁站有多近，看小区和地铁站的名字就知道，小区中心距离地铁站157米左右，但是从景泰地铁站B口出来，斜对面就是景泰小区。对有地铁出行需求的住户还是比较方便的。

亮点四：小区周边配套完善

景泰家园小区距离北京市鼓楼中医医院南院区不远，北京市鼓楼中医医院是一家三级中医院，住户有什么不舒服或者小病之类的，在家门口就能看病，也方便家人照看。

小区虽然没有底商，但是小区周围的商铺还是挺多的，比如小区西门对面就有24小时便利店，小区北边也有生鲜超市之类的。除此之外，中国景泰蓝艺术博物馆就在小区东南角，家里有客人来的话，饭后带客人去参观参观也是不错的。

槽点一：小区保洁存在一定问题

小区的整体形象较好，甚至每栋楼下的自行车都停放得整整齐齐，但是愚公还是发现了一些问题，当愚公往楼道拐角走过去的时候，愚公发现，小区的大部分垃圾桶都是没有关上盖子的，一些垃圾桶的盖子也已经损坏，另外保洁车与一些可回收垃圾也较随意的堆放在墙角，要是气温低可能还好，气温一高的话，就会臭味弥漫，影响小区低层住户的居住体验。

槽点二：小区人车不分流，车位较少

景泰嘉园小区给我较大的印象就是小区里居然有地下车库，愚公踩过的很多大型楼盘都是没有地下车库的，小区内几乎没有车行道，住户开车进小区就直接右转进地下车库了，但是小区的地下车库仅有700个车位，车位比仅1:0.74，住户停车压力较大，对有两辆车的家庭来说不太友好。

槽点三：小区外道路停放车辆较多，车道较为拥挤

尽管小区外的杨家园路绿树成荫，环境很好，但是其道路上除了一侧画了车位外，另一侧没画车位的道路，也停放着许多车辆，使得本就狭窄的杨家园路更加狭窄，原本能容纳两车并行的车道，现在只能单车通过。住户可能一不注意，就会发生车辆剐蹭之类的交通事故。

槽点四：小区户型设计较大，总价较高

据幸福里app显示，小区内最小的户型为104㎡两室两厅的户型，截至2021年8月，其总价在850万以上，尽管小区的均价低于东城区与永定门商圈，但是总价太高，对购房刚需用户或者预算不充足的用户不友好。

景泰嘉园位于北京市东城区永定门板块，小区一共只有2栋楼，小区较小，但是绿化较好，设施完善停车位较充足。

小区东侧就是北京市鼓楼中医医院南院区，东南侧就是中国景泰蓝艺术博物馆，小区周边也有便利店、生鲜超市等，周围配套完善。

最关键是小区对有地铁出行的住户十分友好，小区距离景泰地铁站仅仅157米左右，出门就是地铁站，交通十分便利。

小区存在一定问题，例如安保不严格，清洁不到位等。并且小区最小户型为104㎡，总价较高，不适合预算不足的用户选择。

小区内住户多为高校教师、老人、小孩，住户素质较高，邻里氛围较融洽。截止2021年7月，小区的上车价为860万元，适合想改善住房环境的用户选择。

永定门商圈位于北京市东城区，地处南二环和南三环之间，内有两条地铁线路，是中轴线上典型的北京南城商圈样本。

商圈一度成为整个东城区的价值洼地，建筑密度中等偏上，交易量中等偏下，目前价格已有回归。

永定门商圈东侧为蒲黄榆商圈，南侧为西罗园、木樨园商圈，西侧为右安门外商圈，北侧为陶然亭、天坛商圈。

永定门商圈最大的优势，在于依附于北京中轴线上，6公里内覆盖王府井，东单、丽泽、国贸等热点商圈，地理位置较好。

永定门瓮城城墙于1950年开始被陆续拆除，1957年永定门城楼和箭楼也被拆除，2004年永定门城楼复建，成为北京城第一座复建的城门。

现在的永定门商圈内包含两条地铁线路，分别是南北走向的8号线和东西走向的14号线，还有多条公交车线路及多个上车点。十字向地铁线和多条公交线路的穿插，能使永定门商圈触达到北京大部分热点地区。

另外，商圈内包含有北京第一师范学校附小小学西校区、定安里小学北京、文汇中学南校区等学校。

商圈内商业、医疗、生态休闲配套包含有东城区第一人民医院（二甲）、永定门公园、景泰公园、百荣世贸商城等。

商圈内小区主要以老旧楼房和一小部分次新楼混合构成，建筑年代横跨1963年-2015年。

商圈老公房门槛价340-345万元、次新房门槛价370-690万元，相对于东城区其余商圈，永定门的门槛价相对偏低，对刚需购房者比较友好，吸引了大量北京城南商圈改善置业的人群。

永定门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查永定门及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：永定门商圈的均价为8.7万/㎡，周边陶然亭商圈的均价为12.2万/㎡；天坛商圈的均价为9.2万/㎡，刘家窑商圈的均价5.7万/㎡，蒲黄榆的均价6.0万/㎡。永定门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，永定门商圈属于东城区内价值比较综合的板块，比价效应下，永定门商圈的价值正在被市场充分释放。

总体来说永定门得天独厚的位置，发展终究不会太差，但由于北侧受到南护城河、南二环高架的区隔，造成商圈与北侧商圈联动并不强，预计未来商圈的价值会趋向于平稳发展。

永定门商圈是东城区最南端的住宅区，从大格局上来看，地处东城的二环与三环之间的永定门商圈，会受制于商圈内大量老旧公房的存在，这些老旧公房高昂的旧改成本，会使整个商圈不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是得益于其靠近中心城区，以及它在中轴线上的地理位置优势，永定门板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准偏下的水平。

未来永定门商圈会继续享受城中心的地理优势和各个商圈的相互扶持和影响，商圈发展依然可期。

1. 小区内部配套齐全，小区内垃圾分类站、小花园等配套设施较为齐全，而且绿化维护的比较好，居住体验感很好。

2.小区周边配套丰富且多元，包含学校、幼儿园、博物馆，现代商场等，配套设施功能相对完善。

3.小区地理位置较好，出门100米远就是地铁站，对有地铁出行需求的住户十分友好。

4.小区位于非主干道上，车辆来往较少，产生噪音污染较小，环境较为安静。

通过幸福里app查询，截至2021年7月31日，小区在售房源3套，占全部房源的1.6%，小区目前在售均价为70143元/㎡，环比上涨1.06%。近6个月，小区整体低于东城区、永定门商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅等同于同期东城区、永定门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，比较适合入手。

购房成本方面，总价最低为104㎡两室两厅户型，报价860万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为580.5万元左右，二套首付为688万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有2栋楼942户，104㎡的两居、148㎡的三居，200㎡的四居。

现选择小区主力户型104㎡两室两厅和148㎡三室一厅进行分析。

景泰嘉园小区共两栋楼。其中1号楼朝北，2号楼朝南。

小区两栋楼都为11层小高层楼，且楼型相同，都能看到中心花园。

小区1号楼朝北，离街道较近，相对2号楼噪音会稍微大一些。

小区2号楼朝南，离街道较远，噪音较小，但是离地铁站略远。

适合在永定门商圈及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区内环境良好，设施较完善，封闭式管理，安保工作较好，适合看重小区品质的用户选择。

小区出门100米就是地铁站，小区一公里范围内也有16个公交站，适合有地铁公交出行依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，永定门板块内无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区东向的丰台方庄板块与成寿寺板块的首开璞瑅公馆与合生·金茂东叁金茂府，还有东城区天坛商圈的天坛府。

天坛府（东城天坛）：均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

首开璞瑅公馆（丰台方庄）：均价106000元/㎡，总价2500万/套起。

合生·金茂东叁金茂府（丰台成寿寺）：均价110000元/㎡，总价1900万/套起。

其中，天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室在售，首开璞瑅公馆仅236㎡在售，合生·金茂东叁金茂府125㎡-195㎡在售；天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

喜欢大户型且预算充足的用户可以考虑首开璞瑅公馆与合生·金茂东叁金茂府；

而景泰嘉园房源最低挂牌总价在860万元/套，预算不足，且为想改善居住条件的用户可以考虑景泰嘉园。

景泰嘉园均价低于永定门商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取新奥洋房、景泰东里进行比较。