一提到东城区的广渠门商圈，许多人想到的是的广渠门大街南边的古迹夕照寺和有着浓厚历史的广渠门城楼，而我所了解的广渠门却是另一个样子的，走在广渠门的大道上，老式的建筑，朴素的街道，许多小区外立面看起来老旧落后，但当你仔细观察会发现，这里的小区有着不一样的特色。

今天小蓝就带大家了解广渠门商圈的幸福家园一期小区，看看这里的小区有什么不同之处。幸福家园一期小区，它也算是整个广渠门商圈住宅小区的一个缩影。

亮点一：品质感受好

走进小区的第一感受，就是满眼的绿意，清新的空气，小区楼房分布在南北两侧，中间是一个中心花园，里面种满了花花草草，郁郁葱葱的树木也形成了一片乘凉的好地方，走在花园的小道上心情是非常舒畅的。

小区里人车分流，汽车都是停在小区外面和地下停车场的，减少了道路拥挤的情况，方便了行人出行，提高了居民居住的舒适度。

亮点二：内部设施齐全，生活便利

小区中心是一个花园，花园里有凉亭、长椅，小区居民平时饭后散步、闲暇时刻可以到这里观景，放松一下心情；花园内还有儿童滑梯，对于小区里的孩子来说，是一个日常玩耍嬉戏的好场所。

小区单元楼一楼就有养生会所、健身房，上班人群结束了一天繁忙的工作，可以在这里按个摩，举哑铃放松放松，缓解一下精神压力，按完摩、健完身后上楼洗个澡休息，非常的惬意。

亮点三：出门不远就是地铁站，交通便利

小蓝从7号线的广渠门内地铁站出来，就在地铁路线图里的左下角找到了小区的名字，从广渠门内地铁站出发到小区东门，估算了一下步行只要5分钟左右，非常的方便快捷，而且7号线直通欢乐谷景区、环球度假区，是闲暇时间的游玩优选。连接南北的地铁5号线的磁器口地铁站也只要步行13分钟左右就可到达，也可以从广渠门内地铁站坐一站到达，想要出远门也不用担心路途遥远了。

亮点四：周边配套完善，附近有菜市场，生活便利

小区底商非常的多，例如家里养宠物的小区居民经常去的宠物护理店，有日常生活用品和零食玩具售卖的京东便利店，服装修补、鞋包护理的洗衣店，奶茶店、KTV、会所等休闲娱乐场所也非常的多，对于小区居民来说，日常的生活体验是非常丰富的，平时的生活需求也能得到满足。

小区附近还有一个菜市场，这对于小区里的居民是非常友好的，因为菜市场是不同于果蔬超市的，在这里买菜可以对菜精挑细选和讲价，还可以和卖菜的人闲聊几句，这也是她们的生活中的一份乐趣。

槽点一：物业管理一般，车辆乱停乱放

小蓝来到小区门口时，看到保安大爷正站在门外跟居民闲聊，小区的大门半敞开，行人可以随意进出，外来人员不用做访客登记，小区门禁形同虚设。进入小区后，虽然小区环境很好，但是随处停放的电动车、自行车看起来非常的不美观，而且小区道路本来就不是很宽敞，这些车辆随意停放在道路两旁，影响了道路的畅通。

槽点二：小区设施养护一般

小区建成年代在十几年前了，小区里的外立面随着时间的侵蚀，加上维护不佳，楼房的墙壁上黑漆漆的，带有污垢，楼房的外立面是贴砖的，许多地方的贴砖已经掉落了，露出了里面的水泥墙，看起来有点破败。

小区的中心是一个花园，里面种满了花草树木，唯一的缺陷就是小区里的人工湖是干涸的，看起来像一个凹陷的坑，可以看出物业对小区里设施的养护是不够负责的。

槽点三：半围合式小区，存在东西朝向户型，采光、观景有影响

小区呈半围合式的结构，单元楼分布在南北两侧，中心是一个花园，这也就让一些楼栋，例如转角处的3号楼呈东西朝向，东西朝向的户型，夏天容易西晒严重，通风不足，房间里降温困难，对空调、风机的功耗会更大，并且因为3号楼与南北朝向的1号楼相邻，3号楼的采光和通风会被遮挡，私密性也不好。

槽点四：小区北侧楼房临近主干道，存在噪音污染

小区楼房整体南北分布，北侧楼房临近广渠门内大街，这里从早到晚都有很多的车辆经过，行人也非常的多，车辆行驶的声音、喇叭声，行人的喧闹声都非常的嘈杂，对于小区北侧楼栋的居民来说，不关上隔音窗是很难正常休息的，噪音污染较大。

整体来看，小区的综合表现较好。绿化方面，小区绿化覆盖面积大，内有中心花园，种满了花草树木，生活环境较好；内部设施方面，小区内有儿童滑梯，单元楼一楼有养生会所、健身房，生活便利；

周边配套方面，小区底商众多，便利店、诊所、会所都有，能满足小区居民的日常休闲娱乐；交通方面，小区地理位置优越，出门不远就是地铁站，平时的出行非常的便利，对地铁出行需求高的上班人群非常的友好。

总的来说，小区绿化环境好，内部设施齐全，周边配套完善，交通便利，不足之处在于物业管理一般，有楼栋东西朝向，存在噪音污染。

适合人群：从幸福里APP得到资料，截至2021年7月，小区挂牌均价105960元/㎡，高于广渠门总体均价，总价在900万元-2800万元之间，二到四居室都是有的，总价范围有点大，优质自住购房人群和终极改善型人群可以考虑。

广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、小区绿化覆盖面积大，绿化率为35%，内部有中心花园，绿化带整齐美观，整体的环境优质、安逸。

2、小区内部设施齐全，会所、健身房、儿童乐园都有，能满足小区居民日常的休闲娱乐。

3、邻里关系融洽，遇到麻烦会互帮互助，生活氛围较浓厚。

4、周边配套完善，饭店、诊所、菜市场、地铁站等设施齐全，居民的日常生活体验较好。

从幸福里APP的数据得知，截至2021年7月，小区在售房源有3套，占全部房源的0.8%，在售均价105960元/㎡，对比上月上涨约0.33%。

从这近6个月的数据来看，本小区整体均价高于广渠门商圈，低于东城区均价。图中可以看出，近6个月小区挂牌价有升有降，而广渠门商圈与东城区价格是上涨的。从目前情况来看，小区的价格还是有略微浮动的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为88㎡的两室一厅户型，报价900万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

因此，截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为360万元左右，二套首付为720万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有88㎡-110㎡二居、119㎡三居、196㎡-227㎡四居，小区二居、三居、四居分布在每栋楼。

主力户型有88㎡的两室一厅一卫，110㎡的两室一厅两卫，这两种户型存量较多，故进行分析。

小区共有三栋楼，分别是1号楼、3号楼、5号楼，小区北侧临主干路，东、西、南侧与其它社区相邻，这表示南侧楼栋的环境会更加宁静，北侧的楼栋因为临街，噪音会大一点，因此，5号楼环境更好，1号楼与3号楼存在噪音污染。

小区中心为花园，因此南北朝向的1号楼、5号楼观景会更好，3号楼因为东西朝向，观景、采光都受到影响。

总的来说，5号楼位置与环境较佳，3号楼位置与环境较差。

小区位于广渠门商圈，适合在广渠门商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区绿化率35%，内有中心花园，环境优质，对小区品质有要求的人群可以考虑。

小区生活配套完善，超市、会所、酒楼场所都有，小区内部有健身设施、养生会所，对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。

小区距离最近的地铁站403米，对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。

小区有88㎡的二居室户型，上车价为900万元，适合刚需改善人群。也有227㎡的四居室大户型，上车价为2800万元，适合有充足预算的终极改善人群。

截止2021年7月，广渠门商圈目前暂无新房在售。距离广渠门商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

5公里外的新房有：8公里内的元熙华府、北京金茂府二期、柏林郡。

宋家庄板块的元熙华府，有121㎡及以上的户型，总价1113万元起；

宋家庄板块的北京金茂府二期，有75㎡及以上户型，总价760万元起；

小红门板块的柏林郡，有97㎡及以上的户型，总价720万元起。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

截止2021年7月，幸福家园一期均价高于广渠门商圈二手房均价，我们选择以房龄接近、距离接近、均价相近为选取标准，故下面选取幸福家园二期、华城滨河世家进行比较。