今日炒饭来到东直门外板块，传说中的名人豪宅楼盘——当代MOMA探房，从地图上看此小区地理位置略微尴尬，位于东二环线与机场高速线交界处，但据说其设计感极强，深受时尚界人士的青睐。

从东直门地铁站出来，踏入这块土地，映入眼帘的就是巨大的莱福士购物广场，与之隔马路相望的商场还有银座大厦等。一路随着导航前行，穿过繁华的东直门桥，见到川流不息的车辆，漫步在户外花园一路景色可谓是赏心悦目，直至抵达今日目的地，一座云阶相接的极具现代风的住宅群落当代MOMA。

小区外如此优美，不知小区内部如何，接下来随我一起去探访此地为何如此吸引时尚界人士吧！

亮点一：人车分流，交通安全性高

小炒饭走进小区溜达，进门即是地下车库，车辆进入只能到达小区门口而无法进入小区内部，人车分流，交通安全性高。在门口短短五分钟发现有很多宝妈爷爷奶奶溜娃，小区的人车分流极大的保证了孩子们玩耍的安全。

亮点二：楼间距大，通透性强

环绕整个小区，云阶相接，楼栋间距大，以高层板楼塔楼为主，均为电梯房。楼栋间距大可以保证室内有一个较好的透光通风性，也不容易产生居住压抑感，在东直门内能有如此间距是一个很大的亮点，也可以称之为豪宅标配了。

亮点三：小区内外配套齐全，符合豪宅定义

小区外部，附近商业街步行一公里范围内有大型商场莱福士、东方银座商场、奥士凯莱市场，转悠一圈完全被周边齐全的商业震撼到了。

附近的商圈也很便利，对应最方便的就是三里屯商圈，距离小区五公里都不到。众所周知，工体和三里屯是北京夜生活较繁华的娱乐街，从小区过去无论是自驾还是公共交通都很方便。

小区出门百米范围内可到达公交站，两公里范围内有地铁站，小区外部投放大量共享单车，短途长途出行都便利，让住户随时随地想去哪就去哪。

不仅仅是小区外部，内部设施也十分齐全高端。

针对小孩建设有儿童乐园、篮球墙、视力保护中心、国际双语幼儿园、早教中心等重点设施；

针对年轻人设定有超跑俱乐部、电影院、私人泳池、产后护理中心、护肤中心等重点配套场所；

针对老年人设定有空中花园、后山艺术中心、假山亭廊；针对商务人士设定有会议中心、座谈厅、高尔夫球场等重点配套设施。

亮点四：房龄新，整体设计感强，景观赏心悦目

小区的环境入目就能感知到整体风格是高端大气上档次，据中介介绍，当代MOMA是由美国的一位知名设计师史蒂芬设计，风格如其名“当代”极具现代感和设计感，整体落成是08年以后，房龄相对整个二环内区域内是较新的。

楼栋外立面采用亮色块撞色拼接，视觉冲击力强；两栋之间采用云阶相连，入目满满的震撼感；楼栋整体被云阶相连环绕成一个圈，楼栋中央设立空中花园以及大型的水系景观和特有且非常细节的观景台，置身其中属实视野开阔，赏心悦目。

小区后山独特设计“The Post Mountain”后山艺术空间，下沉式洞穴设计让整个后山艺术感拉满。

槽点一：安保不严，外人可混入

小区虽然每个门都有专门的保安值守而且设有识别设备，炒饭进入之前一度非常忐忑，担忧没法进入测评。于是在炒饭观察之下，发现一些居民在进入的时侯并没有刷门禁卡也没有人脸识别，这才斗胆横冲直入小区。由此也可见啊，尽管是大明星所居豪宅，安保这块仍然是让人有一些失望的。

槽点二：底商半开放式，易导致小区人口混杂

走入小区内部，会发现小区配套设施非常齐全，拥有电影院，咖啡厅，服饰店等底商，本是一大亮点，不出小区就可以购物，娱乐等等，但仔细打听，发现非小区人员也可以进入消费，这一点对于一个追求绝对安全的高级豪宅来说是影响非常大的，很容易导致混入的人鱼龙混杂。

槽点三：物业反应能力有待改善

炒饭逛着逛着被小区景观深深吸引，不禁坐下驻足欣赏，不休息不知道，一休息就发现了两处垃圾未能即时处理的物业疏漏，长椅上的面包，后山艺术中心的垃圾篓。物业未能及时反应收拾实在是有些影响观感，也有些失职，希望以后可以反应速度更快点。

槽点四：小区区位，位于高价值认同板块的突出部

当代MOMA是唯一一个位于东直门外板块而被挤出东二环的地块，其目前的区位落点属于价值认同并没有那么高的柳芳板块。如果建设时能够挤进东二环，那么以它的优质整体品质，相信会得到一个更好的价值提升。

经过一天的踩盘，小炒饭对当代MOMA小区有了更深入的了解和更深刻的感知。

首先，小区内部的配套建设齐全，有水系公园，假山流水小桥等休闲场所；外部的顶流配置让人省心，能满足居民对生活便利的追求。

其次，人车分流安全系数高，物业管理能力相对强，但在一些死角还是有敷衍了事的情况，不过总体来看，物业是能给小区整体居住体验加分的。

再次，相比于周边小区以及整个东城区，万国城MOMA的交通和居住品质都是更胜一筹的。

从整体价格来看，当代MOMA截至2021年7月在幸福里app上挂牌均价109099元/㎡，略高于东直门内整体均价，小区的户型从一居室到五居室都有。推荐对小区配套、周边配套、交通便利和居住品质有追求的购房者选择此小区。

东直门外商圈位于北京市东城区，地处东二环至东三环之间，是北京城东重要的交通枢纽商圈。

东直门外商圈内有三条轨交线路，企业、商业、学校齐备，是东二环外，唯一一个归属东城区的商圈。

该商圈东侧为三里屯商圈，北侧为柳芳商圈，西侧为东直门内商圈，南侧为朝外大街商圈；商圈四周均是成熟板块，板块交界地带人气也相当旺盛。

自1979年在北京二环立交桥建设落成后，包括东直门外、东直门内商圈，都成为了北京最早的商务中心区。数个国企、央企总部云集于此，东直门外商圈更是成为了整个北京的重要交通枢纽。其中，商圈东侧的东直门地铁站，是北京首座三线换乘的地铁车站。

商圈内北侧靠近中部的区域，包含有北京首都国际机场地铁的终点站、地铁13号线、2号线中转站，以及至少37条公交、长途线路。

从东直门外商圈出发，商圈5公里半径内，几乎涵盖北京大部分热点商圈，向东20公里可直达首都机场。向南4公里可通达王府井、东单等中心板块。向北5公里可通达国家奥林匹克体育中心，向西8公里可达北京动物园、万寿寺等板块。

商圈内靠近东二环区域，分布有银座MALL、中航大厦、保利写字楼、北京第五十五中学等商业、办公、教育设施。

商圈内唯一的缺憾是生态休闲设施较少，仅有几块零星绿地。

总体来说，以上这些重点设施的构成与分布，使得东直门外商圈在交通、商业、医疗、教育等方面，几乎没有短板。

东直门外商圈的住宅多为1980年-2008年建成，是北京东城区价值认同较高的商圈之一。

商圈内的置业需求多样，总价跨度较大，主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。

东直门外商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查东直门外及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，东直门外商圈均价为10.6万/㎡。

周边商圈方面：东直门内均价10.6万/㎡、朝外大街均价8.5万/㎡、三里屯均价7.9万/㎡、柳芳均价7.6万/㎡、东大桥均价9.2万/㎡。

以上除二环内的东直门内商圈，其余均价都低于东直门外板块。

由此可知，东直门外商圈属于东二环外内价值比较拔尖的板块，比价效应下，该商圈的价值正在充分释放。

政策规划方面，东直门外商圈的未来发展确定性较强，作为北京首批发展成熟的板块，东直门外商圈未来依然会是以交通枢纽为前提的商务宜居板块。

基础设施方面，东直门外商圈本身的交通优势已经非常明显。传闻北京轨道交通28号线或将连接东直门，此消息虽然还未有定数，但不论未来能否成型，其实已经对东直门外商圈的板块价值影响不大。

东直门外商圈未来最大的变数为疏解非首都功能的长线规划，大量的优质企业外迁确实会导致东直门外板块的产业空心化。

但就目前企业外迁的情况来看，此利空不会在短时间内爆发。

1、当代MOMA建筑风格极具现代感，外立面撞色设计，空中花园、后山艺术中心、假山亭廊出自名设计师，别致设计感强。

2、查阅幸福里APP可知，小区建设年代是2008年，楼龄新景观好，生活品质高。

3、内外配套齐全 ，购物、休闲、会客十分方便，生活便利不操心。

4、通勤路线优越，出行快人一步，半小时通勤基本可以触达全北京的优质资源地段。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源16套，占全部房源的0.5%。小区目前在售均价109077元/㎡，环比上涨约0.37%。近6个月，小区整体均价高于东直门外商圈均价，但本月低于东城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体先下后上再下，今年4月出现向上波动；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为86.11㎡1厅一室户型，报价1220万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为427万元左右，二套首付为732万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：86.11㎡-420㎡一房至五房。

现选择小区主力户型91.22㎡一室一厅和189.66㎡三室两厅进行分析。

当代MOMA小区整体包含十栋塔楼。

其中每栋都有朝向为东南的房型，日常通风光照条件会受到影响，不太推荐。

而且南部楼栋都临街，楼下车流人流繁华，会有噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向板楼，以及靠近小区中心景观位置的楼栋，较为推荐。

东直门板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，商业资源齐全，交通枢纽作用明显，距离小区两公里内有4个地铁站，通勤快人一步。

其中，最小户型86.11㎡一厅一室，总价最低，上车价为1220万元，适合对通勤需求，生活品质有要求的购房者。

另外，小区整体属于高功能自住需求场景，其中420㎡的五房的大户型总价4200万元，适用于对容积率，生活品质有要求的终极改善阶段的购房者。

总结来讲，小区周边企业商场、生态、交通资源比较完善，推荐南二环、西三环的对通勤，或居住品质高端有追求且预算充足的购房者买入置换。

目前，东直门内商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，当代MOMA小区在售户型总价段为1200-4200万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离东直门外商圈最近的新房项目，是东城区的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于东直门商圈二手房均价，周边1公里范围内与当代MOMA均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与当代MOMA相近的万国城MOMA、海晟名苑北区进行比较。