了解北京的朋友们或许知道一句古话：“内九外七皇城四”，说的是老北京恢弘的城门，而今天我们就来到了外七门中的广渠门。拔地而起的大厦，车水马龙的街道无不彰显着此处发展变迁。接下来就让我们实地走进广渠门板块内的绿景馨园小区，感受一下广渠门居民的日常生活。

来之前小编通过查阅资料了解到，绿景馨园小区建成于2004年，位于东城区广渠门夕照寺街，周边被星海宏昌大厦、东玖大厦等商厦环绕，出门就是夕照寺街和中街两条干道，地段区位是比较优越的。坐拥成熟商业与交通配套，小区内部会是怎样一番天地呢？下面就让我们来实地探访一下。

亮点一：社区安静祥和，生活气息浓厚

小区内居住人群主要以老人为主，几乎每栋楼下都能看到几位大爷或者大妈围在一起闲话家常，不时爆发出一阵笑声，生活气息十分浓厚。出门邻里间互相打招呼，社区气氛其乐融融。

小区内绿化也是比较不错的，大片的绿荫在炎炎夏日为居民带来清凉，满目的绿色让居民的心情也得以改善。优美的生活环境，和谐安宁的氛围，行走在这里，小编的心情都明媚了起来。

亮点二：户型比较舒适，总价较为友好

小区内主要户型为两居室和三居室，整体比较适合居家生活，舒适度比较高，三口之家的居住体验可以保证。另外房屋大部分都南北通透，采光和通风条件也很棒。

小区房屋居住舒适度高的同时，总价却也相当友好，基本都在600-800万区间，对于购房预算较低的群体刚刚踏入社会的年轻人来说购房压力是比较小的，不用为首付过高而发愁。

亮点三：周边商业配套与生态设施丰富，娱乐休闲去处多

前往小区的路上，小编一路看到了许多的店铺与商厦，来来往往的人群喧嚣热闹，商业生态成熟。从小区南门向西出发，就来到了繁华的夕照寺街，街道两边有众多飘香的餐馆，赞不绝口的美味佳肴让人流连忘返，难以想象小区居民出门就能享受这么多种类的美食，真是令小编眼馋。此外，SPA会所、咖啡馆也是休闲的好去处，劳累的居民可以来这里缓解一天的压力。

而小区周边的生态公园也不少。向南驾车10分钟就能到达国家4A级旅游公园-龙潭湖公园，风景秀丽景物宜人，每年还会举办龙潭庙会，闲暇时可以和家人一起来散步放松、欣赏风景。小区东侧则是北京南护城河，历史悠久，漫游其间可以领略当年北京城池的风采。

亮点四：道路四通八达，出行快捷便利

小区地理位置优势也是比较突出的，居民出行选择多样且方便，这在交通异常拥堵的北京来说可谓天大的好消息。

从小区骑车出发，5分钟就能到达广渠门内站搭乘地铁7号线，沿途有北京西口、双井、广安门等地区，半个小时内你就能横穿大半个北京城。此外，7号线沿线地铁站还可换乘4号线、9号线、10号线，可到达的区域更加广阔。

如果畅游广渠门附近，公交出行一定是你的不二之选。小区附近有夕照寺、夕照寺街北口两处公交站，出门就有车坐，小区居民出行相当方便。

最后，小区位于夕照寺中街和夕照寺街交叉口，两条交通干道路面宽阔平坦，每天来往车辆络绎不绝，居民自驾出行也十分快捷。

槽点一：楼栋没有电梯，上下楼不便

走进小区楼内，小编突然发现一个严重的问题，作为一个2004年的次新小区，楼栋内居然没有配备电梯，要知道这座小区的主要人群还是老年人，7层楼的高度对一些年纪大或者腿脚不便的老人，爬楼梯是很费劲的。对于小编这种很少爬楼梯的人来讲，没有电梯真是个噩梦般的体验。

没有电梯对小区的品质影响是很严重的，希望社区内能够及时统一意见协调情况吧。

槽点二：物业服务较差，整体环境脏乱

小区的物业服务水平是比较差的，许多方面都有很大的改善空间。

首先是小区的门禁和治安，小区的两处大门虽然都安排有保安站岗，但对进出的管理十分宽松，闲杂人等很容易就能进入小区，影响社区治安；小区内的垃圾堆和自行车随处堆积，不仅堵塞道路影响居民出行，也破坏小区的整体形象，露天的垃圾站还有些难闻的气味，从旁边路过都是一种折磨。

整体上看，小区物业服务水平比较低，如果能提升服务质量，相信居民的体验会更棒。

槽点三：社区内维护较差，整体居住环境堪忧

虽然小区建成于2004年，但从外观上看简直是从上个世纪穿越来的。小区的外立面脱落严重，整体的观感比较差。另外，小区屋外铁栏杆经过长期的风吹雨蚀，大部分都有生锈断裂的景象，远远望去仿佛一片荒废的工厂宿舍，居民的生活感受也很糟糕。整体楼栋都比较低矮，缺乏现代的感觉，采光条件也不太好。

而进入楼道内部，两侧的墙壁贴满了小广告，干净整洁的墙壁被涂成了大花脸，让人感觉很不舒服，楼道内灰尘浓重，灯光昏暗，居住体验较差。

槽点四：停车问题严峻，乱停乱放严重

小区内的停车问题也是蛮严峻的，业主面临“有车开、无处停”的境地。

据小区居民讲，许多老住户会私占停车位，加剧了邻里矛盾的同时也导致停车位更加紧张，引起许多住户不满。小区内随处可见乱停的私家车，甚至堵塞了小区道路，日常出行都受到阻碍。另外，小区没有地下车库，大量的私家车、三轮车、电动车一起杂乱地停在地面，显得混乱无序，小区居民的生活感受也受影响。

经过一天的实地踩盘，小编对绿景馨园小区有了一个更深入的了解和更深刻的印象。首先，小区的周边配套比较齐全，商场、超市、学校、医院一应俱全，交通快捷便利，能够满足居民的生活需要，这是小区的主要亮点。良好的生活氛围和融洽的邻里关系无形中感染着社区的居民，社区的居住舒适度因此提升。同时，小区户型和总价上也具备一定的优势。然而，小区的缺点也是相当严重的，脏乱的生活环境、低质量的物业服务水平大大影响居民的居住感受，整体建筑品质也实在难以言说，楼栋甚至连电梯也没有配置，小区整体还有很多方面需要改善。

从整体价格来看，截止到2021年7月，绿景馨园小区在幸福里app上挂牌均价101075元/㎡，略高于广渠门板块整体均价。目前小区在售房源有4套，以二居室户型为主。分析下来，小区的主要优势在于周边齐全的配套和社区的生活氛围，而劣势则是老旧小区的居住感受较差，主要适合追求周边配套的刚需群体和养老自主的群体。

广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、社区生活气氛浓厚，居住人群以中老年人为主，社区整体祥和融洽，比较适合养老。

2、小区地段价值优越，周边商业配套成熟，交通发达便利，生态公园众多，配套完善。

3、小户型居多，价格友好。小区内二居室户型众多，总价较低，购房成本友好。

4、居住体验有保障，整体户型规划和空间利用上设计较好，功能更加全面。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源有4套。小区目前在售均价101075元/㎡，环比上月上涨约0.33%。近6个月，小区整体均价低于东城区板块内均价，高于广渠门商圈内均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格呈稳定态势；从目前情况来看，小区价格较为平稳，可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为51.66㎡两室一厅户型，报价636万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为364.4万元左右，二套首付为484.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有6栋楼896户，有51㎡的一居室，有70㎡-71㎡的二居室，有77㎡-88.72㎡的三居室，两居和三居每栋楼都有分布，小区得房率约为89%。

主力户型是76.75㎡三居室、88.72㎡三居室，存量房源较多，因此选取此两种户型进行分析：

8号楼位于小区中心位置，但由于小区绿化较差，楼层比较低矮，实际居住体验不佳。

6号楼、11号楼靠近小区出口，上下班方便。

东侧和南侧临街部分楼栋可能会受噪音干扰，休息会受影响。

广渠门板块内配套齐全，受周边辐射效应强，适宜居住。

绿景馨园小区周边商业配套和交通条件较为优越，社区内生态和生活氛围浓厚，适合对周边配套有要求和养老自住的群体。

小区内户型以两居室为主，其中二室一厅51.66㎡的上车价为364.4万元，较低的总价对刚需人群比较友好。

目前，广渠门商圈内无新房在售。目前距离绿景苑小区最近的新房项目是位于小区东北方向5公里外朝阳区的尊悦光华和位于小区东南方向丰台区4公里的首开璞瑅公馆。

两个新房项目均为高总价小区，其中尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；而绿景馨园房源最高挂牌总价在900万元/套，新房与二手房存在较大区别，建议改善置业者、且不着急入住的家庭可以优先考虑新房项目。

绿景苑小区均价略高于广渠门商圈二手房均价，现以距离较近、均价接近为选取标准，选择附近的绿景苑、广渠家园进行对比。