一提到东城区的广渠门商圈，许多人想到的是广渠门大街南边的古迹夕照寺和有着浓厚历史的广渠门城楼，而我所了解的广渠门却是另一个样子的，走在广渠门的大道上，朴素的街道，老式的建筑，许多小区外立面看起来老旧落后，但当你仔细了解后，你会发现，这里的许多小区都有它自己的特色。

今天小蓝就带大家了解广渠门商圈的幸福家园二期小区，看看这里的小区有什么不同之处。幸福家园二期小区，它也算是整个广渠门商圈住宅小区的一个缩影。

亮点一：品质感受好

小区门口是一个广场，许多小区居民在这里闲聊和玩耍，生活氛围浓厚，对于喜欢热闹的居民是不错。进入小区后，小蓝看到几个小孩子骑着儿童自行车在小区里玩耍，活力满满，老人在一旁开心的聊家常，整个小区给小蓝的感受就是充满生机与朝气的。

小区内是人车分流的，地下车库入口在小区左边，汽车都是停在小区外面和地下停车场的，减少了道路拥挤的情况，方便了行人出行，提高了居民居住的舒适度。小蓝走在小区里，完全不用担心有车辆突然行驶过来，安全性很高。地下车库看起来宽敞，并且车位较多，平时小区居民停车完全不用担心停车困难，非常轻松方便。

亮点二：内部设施齐全，适合休闲娱乐

小区中心是一个花园，这里有着郁郁葱葱的树木，修剪平整的灌木丛，走在小区道路上，深切的体会到了绿荫下好乘凉的道理。花园内有木质的凉亭、长椅，是一个夏日避暑的好场所啊，还有小孩子爱玩的儿童滑梯，为孩子的生活增添了乐趣。小区里的生活设施还是较齐全的，能满足小区居民日常的休闲娱乐。

亮点三：出门不远就是地铁站，交通便利

小蓝从7号线的广渠门内地铁站出来，就在地铁路线图里的左下角找到了小区的名字，通过地图导航往小区走，拐了一个弯就到了，小蓝估算了一下从地铁站步行到小区大门就4分钟左右，非常的方便快捷，而且7号线直通欢乐谷景区、环球度假区，是闲暇时间的游玩优选。连接南北的地铁5号线的磁器口地铁站也只要步行13分钟左右就可到达，也可以从广渠门内地铁站坐一站到达，想要出远门也不用担心路途遥远了。

亮点四：周边配套完善，附近有菜市场，生活便利

小区底商非常的多，例如日常生活用品和零食玩具售卖的便利店，有各色各样美食的餐馆，有家里养宠物的小区居民经常去的宠物护理店，服装修补、鞋包护理的洗衣店，按摩店、奶茶店、KTV等休闲娱乐场所也非常的多，对于小区居民来说，日常的生活体验是非常丰富的，平时的生活需求也能得到满足。

小区附近还有一个菜市场，这对于小区里的居民是非常友好的，因为菜市场是不同于果蔬超市的，在这里买菜可以对菜精挑细选和讲价，还可以和卖菜的人闲聊几句，这也是他们生活中的一份乐趣。

槽点一：物业管理一般，垃圾随意堆放

小蓝来到小区门口时，看到保安大爷正站在门外跟居民闲聊，小区的大门半敞开，行人可以随意进出，外来人员不用做访客登记，小区门禁形同虚设。进入小区后，虽然小区环境很好，但是小区角落里随意堆放的垃圾看起来非常的难受，非常不美观，长期不处理还有恶臭，令人感觉不适，非常的影响居民的居住体验。

槽点二：小区设施养护一般

小区建成年代在十几年前，外立面随着时间的侵蚀，加上维护不佳，楼房的墙壁上黑漆漆的，带有污垢，楼房的外立面是贴砖的，许多地方的贴砖已经掉落了，露出了里面的水泥墙，看起来有点破败。小区是人车分流的，小区里的走道基本都是人和电动车在用，按道理是不容易损坏的，但是路面上还是出现了裂纹，可见小区对设施的养护工作做得较差。

槽点三：小区北侧楼房临近主干道，存在噪音污染

小区楼房整体南北分布，北侧楼房临近广渠门内大街，这里从早到晚都有很多的车辆经过，行人也非常的多，车辆行驶的声音、喇叭声，行人的喧闹声都非常的嘈杂，对于小区北侧楼栋的居民来说，白天灰尘多，晚上噪音大，不关上隔音窗是很难正常休息的，但关上窗户减少噪音又容易通风不好，对居民的生活还是有一定影响的。

槽点四：半围合式小区，存在东西朝向户型，采光、观景有影响

小区呈半围合式的结构，单元楼分布在南北两侧，中心是一个花园，这也就让一些楼栋例如转角处的楼栋呈东西朝向，东西朝向的户型，夏天容易西晒严重，通风不足，导致房间里降温困难，对空调、风机的功耗会更大，并且因为该转角处的楼栋与南北朝向的楼栋相邻，该楼栋的采光和通风会被遮挡，观景和私密性也不好。

整体来看，小区的综合表现较好。生活品质方面，小区人车分流，停车位充足，生活氛围浓厚；内部设施方面，小区内就有供儿童玩耍的儿童滑梯，单元楼一楼口腔诊所，生活便利，小区内还有中心花园，种满了花草树木，生活环境较好；

周边配套方面，小区底商众多，会所、诊所、便利店都有，能满足小区居民的日常休闲娱乐；交通方面，小区地理位置优越，出门往右走一会就是地铁站，平时的出行非常的便利，对地铁需求高的上班人群非常的友好。

总的来说，小区绿化环境好，内部设施齐全，交通便利，周边配套完善，不足之处在于有楼栋东西朝向，物业管理一般，存在噪音污染。

从幸福里APP得到资料，截止2021年7月，小区挂牌均价108634元/㎡，高于广渠门整体均价，总价在850万-2800万元之间，二到四居室都是有的，总价范围有点大，优质自住购房人群和终极改善人群可以考虑。

广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、小区绿化覆盖面积大，绿化率为35%，内部有中心花园，绿化带整齐美观，整体的环境较好，居民的居住体验佳。

2、小区内部设施齐全，儿童乐园、诊所都有，能满足小区居民日常的休闲娱乐。

3、交通快捷便利，出门就是地铁与公交站，步行就能到达。

4、周边配套完善，饭店、诊所、菜市场等设施齐全，居民的日常生活体验较好。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年7月，小区在售房源有3套，占全部房源的0.8%，在售均价108634元/㎡，对比上月下降约0.07%。从这近6个月的数据来看，本小区整体均价高于广渠门商圈，低于东城区均价。

图中可以看出，近6个月小区挂牌价有升有降，而广渠门商圈与东城区价格是上涨的。从目前情况来看，小区的价格还是有略微浮动的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为65㎡的两室一厅户型，报价850万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为340万元左右，二套首付为680万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有65㎡-105㎡二居、105㎡-212㎡三居、212㎡四居。主力户型有65㎡的二室一厅一卫，105㎡的三室两厅一卫，得房率约为80%，这两个户型存量较多，故进行分析。

小区共有三栋楼，分别是3号楼、4号楼、6号楼，小区北侧临广渠门大街主干路，东、西、南侧与其它社区相邻，这表示南侧楼栋的环境会更加宁静，北侧的楼栋因为临街，噪音会大一点，因此，6号楼环境更好，3号楼与4号楼存在噪音污染。

小区中心为花园，因此南北朝向的4号楼、6号楼观景会更好，3号楼因为东西朝向，观景、采光都受到影响。

总的来说，6号楼位置与环境较佳，3号楼位置与环境较差。

广渠门商圈处于东城区，商业配套资源成熟，内部有7号和5号地铁线经过，交通便利，适合在广渠门商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区容积率2.40，居住密度低、舒适度高，绿化率高达35%，内有中心花园，环境优质，对小区品质有要求的人群可以考虑。

小区周边配套完善，超市、会所、酒楼等场所都有，小区内部有健身设施、养生会所，小区居民日常的生活体验较好，对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。

小区距离最近的地铁站370米，对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。

小区有65㎡的二居室小户型，上车价为850万元，适合刚需改善人群。也有212㎡的四居室大户型，上车价为2150万元，适合有充足预算的终极改善人群。

小区属于稀缺地段，看重地段的购房人群也可以考虑。

截止2021年7月，广渠门商圈目前暂无新房在售。

广渠门商圈周围5公里内也是没有新房在售的，幸福家园二期总价在850万-2150万，从整个北京的新房来看，郊区的在售新房有古城板块的长安和玺，有125㎡及以上的户型，总价925万元起；北七家板块的翡翠公园有145㎡及以上户型，总价1050万元起；小红门板块的柏林郡有97㎡及以上的户型，总价720万元起，若是对新房的户型、内部设施、建成年代有要求，并且不看重新房地段的购房人群可以考虑。

截止2021年7月，幸福家园二期均价高于广渠门商圈二手房均价，我们以房龄接近、距离接近、均价相近为选取标准，进行小区比较。