“芳蔼氤氲尽是旃檀之气”“莲花涌现无非宝洛之光”这幅对联是来自位于北京市东城区（原崇文区）法华寺街的法兰寺。今天小新要讲的小区是位于崇文区的法华南里小区，该小区附近有国家体育总局运动学研究所体育医院、国家体育总局体育科学研究所。

小新认为，住在这里的住户的运动应该是非常科学的有计划的。那这个小区能否为这里的住户提供这么一个实行科学有计划运动的场地呢？让小新成为你的“眼睛”，我们一起去看看这个小区。

亮点一：交通便利、楼幢安保较好

在法华南里小区周围有天坛东路站、广渠门内站、磁器口站等地铁站，和幸福大街、光明楼、夕照寺、广渠门内等公交站。最近的地铁站，公交车站都是距离小区一公里以内的站点。在小新看来，还是十分方便的。

在小新进入小区慢慢观察时发现一个很有趣的事情，在法华南里小区的某一栋楼下，有个外卖小哥疯狂的按着门铃。虽然小新很心疼外卖小哥被关在小区门外，但是还是要夸这样的安保还是十分让人放心的。

亮点二：产住结合、居住人群素质高

小新从地铁站出来就发现了许许多多与体育相关的公司，有中国体育报业总社、国家体育总局体育科学研究院等。附近呢也有运动员的训练场有国家体育总局训练场等。

如果你在这里上班，那住这个小区是很方便的。走两步路就可以到公司上班了，真的让小新羡慕坏了。

小新进入小区就可以听到小区内的人在谈论的着羽毛球、乒乓球。在小区小新也看见了老人家带着小孩子看着小区里的运动图标，讲着故事。这就像是一种传承，将老人家的意志传给下一代。

在小区附近有许多的体育事业、小区内部也会有上一辈人将运动精神传给下一代。还记得老人家说：“运动的精神在于，参与过，努力过，拼搏过，遗憾过，不悔当初，就如当初选择了运动那样。”就连小新都被感动到了。

亮点三：生活配套设施齐全，运动氛围好

进入小区后，小新就看到了有老太太在打太极。往小区继续走，发现每个楼栋门口呢基本会配备一个花坛或者是长廊。在小新看来这是非常幸福的事情，到了下午，带着下午茶大家一起在楼下的长廊或者花坛唠唠嗑，生活还是比较丰富的。

在小区内部呢，有幼儿园和小学。小区外部有运动场、游泳馆。对于家长来说，这也算一个福音。既有接送孩子的便利，附近也有的比较大的运动场可以带孩子去运动，强身健体。

亮点四：周边娱乐休闲丰富

在小区周围，有天坛公园、龙潭公园、龙潭西湖公园等一系列的公园，也有天雅珠宝城、富贵园购物中心、搜秀城等商场。对于住户来说还是比较友好的，休假日既可以带着孩子去公园游山玩水，还可以带着孩子去商城购置衣物。

槽点一：小区门口安保不严，衣食购物店面少

虽然小新在亮点方面写了安保，但是小新还是要吐槽小区门口的安保。小区正门的安保一般只拦接送孩子的车，而关于陌生人是否进入小区感觉是没怎么关心的。

小区的后门是扫脸出入的，但小新看后门那个时段是没有关过的，非本小区居民可以随意出入。对于这样的安保，只能说形同虚设。

在小区里，小新只发现了一家比较老旧的小店和后门出去的一家便利店。小新认为就两家商店是无法满足小区住户的需求的。

槽点二：物业不好找，内部积水严重

小新在门口的位置看到物业，但是进去找到的时候并不好找。找物业成为麻烦事，小新想想还是挺难过的。小新也给大家讲一个小插曲，小新在找物业时，非常尴尬的被其他公司的保安拦下。

在保安的告知中才知道，该小区附近有许多的公司，这些公司是不能放陌生人进去的。希望新入住的用户要吸取小新的经历，注意不能乱进哦。

小新在小区找物业时发现，小区内部的积水还是很多的，可是昨天才下了一点小雨，过了这么就积水竟这么严重。排水问题在这个小区，小新认为还是大问题。

槽点三：停车位紧张，有些位置存在垃圾

小新在小区逛时，发现小区的停车位置还是十分紧张的。有些非机动车旁边还存在一袋一袋的垃圾，非常影响美观。

槽点四：房龄老，楼内设施差

法华南里小区在1990年建成，所以有的楼栋内部构造比较老；有的楼栋内部构造比较多见的。两种楼栋都一些年久失修，磨损痕迹严重的问题，还有楼梯的广告也是非常多的。小新认为，房龄老、内部设施老旧的问题还是与安全问题相挂钩，还是要多多注意安全的。

回顾一圈的踩盘经历，小新对法华南里小区有了一定的了解。首先，这个社区在1990年建成，面积还是比较大的，没有地图你会在里面迷失方向。

其次，小区的绿化还是不错的，周围的天坛公园为它的居住品质大大加分；其次，附近的地铁线和公交线还是比较多的，对居民的便捷出行提供了保障，交通通达性得到提升。

但是，小区内部的商场和超市少，比较难满足居民的日常需要；在小区的内部物业水平、卫生水平较差，年代久远，楼栋内部的品质也难以匹敌年轻的小区，这些缺点还是比较明显的。

整体价格上，法华南里社区在幸福里APP上挂牌价格为92429元/㎡，在崇文门板块整体处于较中低水平，小区户型以二居室为主力户型，另外也有一室一厅和三室一厅。比较适合老年人养老住房和对房产品质本身不太在意的用户。

小新推荐首套刚需置业人群以及改善型客户也可以购买，对于这两类的人群来说首付压力不会太大。

崇文门商圈位于北京市东城区，地处东二环内，内有三条地铁线，是北京城南的老牌区域性商业中心，以及终极置换目的地之一。

商圈内拥有二环内规模较大的次新居住区，居住密度中等偏上，成交量大，换手率高，交易相对活跃。

崇文门商圈北侧为东单商圈，南侧为龙潭湖商圈，西侧为前门商圈，东侧为广渠门与东花市商圈；均属于成熟的热点商圈，但各有侧重，它们之间产业互补，联动效应强劲。

崇文门商圈的历史非常悠久，最早的规划建设能追溯到明朝中后期，1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含该商圈，以南北走向的崇文门外大街为中线，西侧商圈偏重商业建设，东侧的崇文门商圈偏重居住，如商圈内的国瑞城、新景家园等，均是二环内少见的大规模次新小区。

现在的崇文门商圈内，大型的商业设施集中于商圈南北侧，包括有红桥市场、天雅珠宝城、国瑞城中心、哈德门中心。

商圈内包含3条地铁线路：地铁2号线、5号线和7号线，地铁站有崇文门站与磁器口站。2号线是北京市的第一条环线地铁，也是中国第一条环形地铁路线，几乎可以抵达二环内的所有商圈；7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。

此外，崇文门商圈还包含有二环线干道，无论是去故宫还是北京站都比较方便。

商圈内的教育设施，包含有北京第一零九中学、北京市崇文小学、北京市永生小学、北京市东城区第二幼儿园崇外分园等。

崇文门商圈内医疗设施包括北京市普仁医院、北京市东城区第二妇幼保健院、北京市东城东华医院。

另外值得一提的是，崇文门商圈内包含多个著名旅游景点，例如明城墙遗址、法华寺、花市清真寺、观音寺、来纳艺术馆等，都是极富特色的地标性建筑。遗憾的是，崇文门商圈内的生态休闲设施比较缺乏，规模上的公园、绿地均在商圈之外。

崇文门商圈内，住宅主要以次新房、回迁房、老公房混合社区构成，建筑密度中等偏高。

老公房门槛价360-600万元、次新房门槛价500-800万元，相对于东城区其余商圈，崇文门商圈的总价区间跨度不大，购买力构成主要以北京南城片区，以及同商圈的置换需求为主。

崇文门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，崇文门商圈均价为11.2万元/㎡，周边二环内主要板块均价为广渠门10.7万元/㎡、龙潭湖9.4万元/㎡、东花市10.5万元/㎡、前门10.4万元/㎡，均低于崇文门商圈的均价。

对比来看，崇文门商圈的住宅均价处于高位，近期商圈内均价处于稳定缓慢增长的态势，可以判断其价值已经被市场充分释放。

从区位上来看，崇文门商圈可以看作王府井、东单商圈的有限外延，因为有北京站、明城墙遗址公园这两道地理阻隔的存在，上述两个热点商圈的外延并没有充分辐射崇文门商圈。

但也正因为明城墙遗址公园的存在，崇文门商圈不会受到北京站的嘈杂影响。

崇文门商圈地处二环内，大规模的规划、建设已无可能，值得注意的是商圈内的业态升级与改造，据2018年新世界中国地产有限公司的披露，崇外6号地的规划设计理念，称要建设成为K11艺术胡同，打造成开放艺术空间和艺术文化交流中心。

资料显示，崇外6号地东起幸福大街，西至崇外大街，南起法华寺，北到广渠门内大街，具体位置在商圈中部偏南。

如果此项改造得以成行，那么崇文门商圈的价值，将会得到有力提振。

1、小区绿化环境不错，楼栋前的长廊为住户提供散步、闲聊的场所，居住体验舒适。

2、小区居民整体素质较高。附近国家机关较多，人文素质较高。

3、内部设施齐备。有许多娱乐健身设施，满足居民的生活需求。

4、小区周边配套丰富，附近天坛公园、龙潭公园，天雅珠宝城和富贵园购物中心提供商业消费场所，配套全面。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年7月，小区在售房源仅有11套，户型以两居室为主。小区目前在售均价92429元/㎡，环比上升约0.12%。近6月以来，小区整体均价低于崇文门、低于东城板块在售均价；上图可以看出，近6月内小区挂牌价格保持上升态势，涨幅低于同期崇文门、东城板块涨幅；从目前情况来看，小区价格可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为48㎡一室一厅户型，报价500万元。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为211.6万元左右，二套首付为326.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有48㎡的一居，65㎡-81㎡的两居，84㎡-113㎡的三居，263㎡的四居，主力户型是65㎡两室一厅和113㎡三室一厅。

法华南里有1-34栋楼组成，其中西侧临近体育馆西路，北侧是法华寺街来往车辆较多，交通噪音影响大。2、3、4、12、13、14楼距离垃圾站较近。

15、16、18、19、20号楼离嫌恶设施较远，同时处在小区中心位置，噪音影响，值得优先选择。

适合在崇文门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区户型选择较多，一居至四居户型存量充足，可以容纳多种置业需求。

小区周围配套设施齐全、附近公园绿化环境好、楼栋的门禁系统较完善，适合看重小区内部安保和小区周边环境的购房者。

小区周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配置要求较高的购房群体。

截止2021年7月，崇文门商圈内暂无新房项目。距小区最近的新房楼盘是位于小区西北方向约直线距离4公里的悠唐麒麟公馆、南方向直线距离3.7公里的元熙华府和西北方向直线3.0公里的天坛府。

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1400万元/套起；

元熙华府包含121㎡-146㎡在售，总价1113-1300元/套起；

天坛府在售60㎡-135㎡户型，总价780万元-1755万元/套起，

预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑悠唐麒麟公馆和元熙华府。天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

小区均价低于崇文门二手房均价，现选择2公里范围内与法华南里房龄接近、均价相近且周边配套相似的广渠家园、慧忠北里第二社区进行比较。