北京城里有这么一块地方深深吸引着炒饭前去踩盘，那就是历史上被称之为“花市”的东花市街区。

回顾数百年的历史长河，京城东南隅的花市上演过许多惊天地泣鬼神的爱国忠义故事，这里生活的花市人也被激励不断创造、追求美好生活，热情满满，爱国精神和民族气节成为广为流传的花市人精神。

那么今天炒饭就来到了位于北京市东城区东花市北里中区，快来跟我一起感受一下这里的文化氛围、风土人情和建筑品质吧！

亮点一：绿化维护较好，环境清幽

炒饭一进入东花市北里中区，就看到道路两旁植被繁茂、绿树成荫，可供居民散步乘凉，就算是夏天在小区里散步，也不用担心被晒到。此外小区植被两旁还设有供居民休息的座椅，居民们可以坐着唠嗑乘凉下棋，走在小区阵阵微风吹来，正午也能感受到阵阵凉意。住在这里都不用特地去公园吸氧啦！

亮点二：居民素质高，充满人情味

小炒饭走进小区溜达，像路边下棋的大爷们打听得知东花市北里整个小区属于央企公房和回迁房，里面大部分都是拆迁前或同单位上班的老住户了，大家彼此都很熟悉，平时遇到啥事了那一定是远亲不如近邻的，像这种邻里氛围在现在这种快节奏的背景下真的少见。尽管是老房子，小区里老人也偏多，但相处都很融洽，推荐家里有老人和小孩的购房者考虑。

亮点三：配套齐全，生活便利

东花市北里小区中区的交通也很便利，小区出门走几分钟就可到达公交站，炒饭从广渠门内地铁站A口出来之后，大概步行了七八分钟就到小区了，乘坐地铁七号线可换乘五号线，基本上半小时内即可通达全北京各大繁华商圈和部分热门景点。

小区底商繁华，不远处有各种商店及家乐福超市，可以满足居民日常生活所需，生活便利居民不操心！

亮点四：小区单价低，地段优，性价比较高

小区位于东城区东花市板块，在整个北京地图板块属于二环以内高价值认同区。地理优势明显，近年来东花市商圈的发展重点围绕城市治理，以及“便民”展开，宜居的属性会大大增强。

再加上本就优越的地理位置，东花市商圈北侧为建国门内商圈，南侧为广渠门商圈，西侧为崇文门商圈，东侧是劲松、双井商圈，均为商业繁华、产业强劲的成熟商圈，这会使小区整体水平拉高。但小区均价低于东花市均价也远低于二环内其他板块的均价，综合长远来看，性价比较高。

槽点一：垃圾多，影响观感

炒饭走进小区后，虽然看到了很多葱茏的树木，但也同时看到了路面上的各种垃圾以及脏兮兮的垃圾桶。吃完早饭的炒饭真的忍不住差点反胃，希望小区能够加强物业管理，好好治理卫生，切不可因为小细节影响小区整体格调和居民的生活品质呀！

槽点二：车位紧张，乱停乱放严重

小区道路本来就很狭窄，一进入小区里面都是车子，人行道上也有许多机动车和非机动车乱停乱放，影响美观的同时也影响居民的出行，小区里面有不少在楼下打闹的小朋友和下棋的老年人，这会导致安全隐患，万一撞上车子后果将不堪设想。

槽点三：电线乱搭乱放，安全隐患大

炒饭进入小区看到有很多楼栋高压线直接裸露在墙体外面，非常杂乱。如果不及时检修并规整到配电箱重新设计线路的话，那么一旦下雨天或者刮大风掉落、有小孩在这里嬉戏打闹、拉扯电线、居民经过或者是发生火灾等意外情况的话，后果真是不堪设想啊！安全隐患极大，希望小区后期能够改善这一问题。

槽点四：楼栋多，居住密度大

东花市北里中区共有28栋楼，楼间距不大，炒饭进入小区后一度迷失了方向，打开高德地图导航本想从一号楼开始逛起，结果硬是没有找到位置，而且导航也是不断飘，这小区信号也堪忧啊！无奈只能就近探楼，走了一阵发现小区指路标非常少，这家中亲朋要是来家玩，炒饭保证绝大多数头回来的得迷路。简而言之就是楼栋多，居住密度大，影响居住体验。

经过一天的踩盘，小炒饭对东花市北里中区有了更深入的了解和感知，接下来简单概括一下。

首先，小区的配套建设齐全，周边的商圈、学校、交通，能满足居民对生活便利的高追求；

其次，个人认为小区的物业服务和物业管理很一般，这会降低居民居住体验感；

最后，小区居民素质高，邻里融洽，能提升居民生活幸福感。

从整体价格来看，截至2021年8月初，东花市北里中区在幸福里app上挂牌均价88491元/㎡，低于东城区和东花市整体均价，比较推荐有小孩的家庭居住，属于次新刚需改善房。

东花市商圈位于北京市东城区，地处东二环内，被众多热点商圈簇拥，是二环内相对热门的次新居住片区。

东花市商圈北侧为建国门内商圈，南侧为广渠门商圈，西侧为崇文门商圈，东侧是劲松、双井商圈，均为商业繁华、产业强劲的成熟商圈，这导致东花市所在片区，被托底的效应明显。

1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含了东花市商圈，经过将近30年的翻新规划与发展，使得商圈南侧、东北侧有不少2000年后建成的次新房。

如今的东花市商圈内包含有2条地铁线路：地铁2号线、7号线。其中地铁7号线是北京中心城区的一条东西向地铁线路，主要布置于两广路地下，贯穿北京外城（原宣武区、崇文区辖区），并连接东部劲松等地以及垡头。

商圈内学校，包含有京市广渠门中学附属小学、北京市广渠门中学、崇文小学、北京市文汇中学等。

商圈内商业配套，包含双花园商业街、宝轩大厦、富贵园购物中心、鼎新大厦、尼奥大厦等，不过都集中于商圈交界地带。

东花市商圈最大的优势在于悠久的历史，以及深厚的文化底蕴，辖区内有国家级文物保护单位北京明城墙遗址公园、市级文物保护单位袁崇焕祠、隆安寺等。

商圈内生态休闲设施，主要包括有吴东魁艺术馆、吴东魁艺术文化长廊等，文化气息浓厚。

商圈内，主要以次新房、老公房社区混合构成，建筑密度中等，整体居住舒适度还是比较高的。

商圈内老公房门槛价465-550万元、次新房门槛价570-598万元，相对于东城区其余商圈，东花市的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，商圈所在的东城区文化价值认同感强，这里既居住着不愿意搬迁的老北京居民，也生活着不少新北京移民。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对东花市商圈有置换动作。

东花市商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：东花市商圈的均价为10.5万/㎡，周边广渠门商圈的均价为10.7万/㎡；崇文门门商圈的均价为11.2万/㎡，建国门内商圈的均价9.3万/㎡，龙潭湖商圈均价为9.4万/㎡。东花市商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，东花市商圈属于东城区内价值较高的板块，比价效应下，东花市商圈的价值已被市场充分释放。

东花市商圈属于大坐标有优势，但区位略欠的典型商圈。

首先，东花市商圈的住宅危改启动的较早，规划上的用地很早就饱和了，所以商圈内几乎不可能再出现大型的规划，或者建设。

从大坐标上来看，东花市商圈的大部分面积在二环内，地理优势明显，但聚焦来看，商圈北侧被明城墙遗址公园，以及北京站，将商圈隔绝在王府井商圈的辐射之外。

西侧区域，前门商圈的延伸又被崇文门商圈截留，商圈东侧，铁路线以及护城河、二环路高架的存在，又把来自双井、劲松的购买力切割殆尽，从商圈辐射，以及购买力外溢的方面来看，东花市商圈形同孤岛。

但是，近年来东花市商圈的发展重点围绕城市治理，以及“便民”展开，宜居的属性，加上二环内的地理位置，还是能为商圈提供有力托底。

总结来讲，东花市商圈的发展前景，取决于周边商圈发展的平均值。

1、小区居民素质高，绿化较优美，居住体验好。

2、小区在售价格相对周边小区较低，处在优越地段，综合租售性价比高。

3、交通便利，距离地铁站、公交站均较近，通勤快人一步。

4、周边配套成熟，商场、美食街应有尽有，且地处北京二环内，共享周边发达商圈资源。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，东花市北里中区在售房源23套，占全部房源的1.3%。小区目前在售均价88491元/㎡，环比上涨约0.18%。近6个月，小区整体均价低于东花市商圈均价，低于东城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体向上，今年4月出现向上波动，而后回归正常均价；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为47.72㎡一厅一室户型，报价520万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为182万元左右，二套首付为312万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有48㎡一居、58㎡-131㎡两居、88㎡-145㎡三居、128㎡-159㎡四居，一居、两居、三居、四居在每栋楼中都有分布。

现选择小区主力户型78.98㎡两室一厅和126.53㎡两室两厅进行分析。

东花市北里中区整体包含28栋板楼。

其中小区的部分户型朝向为东南，日常通风光照条件会受到影响，不太推荐。

小区南侧楼栋临街，楼下车流人流繁华，会有噪音影响，不太推荐。

小区东侧部分楼栋临街也会受到噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向户型楼栋，以及靠近小区中心位置的楼栋，是最优选，较为推荐。

东花市板块历史文化悠久，生态休闲资源丰富，交通枢纽作用明显。

小区距附近地铁站比较近，适合在东花市商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑，可满足职住平衡。

小区整体属于高功能自住需求场景，绿化较好，环境优美。适用于周边配套设施，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者；周边企业商场、生态、交通资源比较完善。

其中，最小户型47.72㎡一厅一室，总价最低，上车价为520万元；145.44㎡的另一种三房的南北通透户型上车价在1400万元，适合对稀缺资源、周边配套有追求的购房者考虑。

推荐南三环、西三环的对通勤，或交通和周边配套有追求的购房者买入置换。

截止2021年7月，东花市商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，东花市北里中区在售户型总价段为520-1400万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离东花市商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价低于东花市均价，周边1公里范围内与东花市北里西区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与东花市北里中区相近的富贵园、东花市北里西区进行比较。