一提到东城区的广渠门商圈，许多人想到的是广渠门大街南边的古迹夕照寺和有着浓厚历史的广渠门城楼，而我所了解的广渠门却是另一个样子的，走在广渠门的大道上，朴素的街道，老式的建筑，许多小区外立面看起来老旧落后，但当你仔细了解后，你会发现，这里的许多小区都有它自己的故事。

今天小蓝就带大家了解广渠门商圈的幸福家园三期小区，看看这里的小区有什么不同之处。幸福家园三期小区，听名字就很幸福啊，它也算是整个广渠门商圈住宅小区的一个缩影。

亮点一：绿化覆盖面积大，环境优美

从北门进入小区，映入眼帘的就是一片片绿意。小区中心是一个花园，这里绿树成荫，鲜花盛开，走在花园的林荫小道上，扑面而来的花香让人陶醉，心中的烦恼都烟消云散了。

花园中心有一个广场，广场上有凉亭、长椅、草坪，不仅具有观赏性，还是一个夏日乘凉的好场所。

亮点二：内部设施齐全

从小区北门进来后能看到一个游泳健身馆，这在炎热的夏日，可是一个集健身和避暑为一体的好场所，小蓝观察到许多外来人员特地到这里来游泳玩耍，非常的热闹。小区内是人车分流的设计，地面有自行车棚，地下有停车场，为居民提供了一个良好的居住环境。

亮点三：距离地铁站近，地铁通勤便利

小蓝从7号线的广渠门内地铁站出来，就在地铁路线图里的左下角找到了小区的名字，小蓝估算了一下从地铁站步行到小区大门就3分钟左右，非常的方便快捷。

而且7号线直通欢乐谷景区、环球度假区，是闲暇时间的游玩优选。连接南北的地铁5号线的磁器口地铁站也只要步行11分钟左右就可到达，也可以从广渠门内地铁站坐一站到达，想要出远门也不用担心路途遥远了。

亮点四：周边配套完善，附近有菜市场，生活便利

小区底商非常的多，例如有服装修补、鞋包护理的洗衣店，按摩店、奶茶店、KTV等休闲娱乐场所，日常生活用品和零食玩具售卖的便利店，有各色各样美食的餐馆，有家里养宠物的小区居民经常去的宠物护理店等，对于小区居民来说，日常的生活体验是非常丰富的，平时的生活需求也能得到满足。

小区附近还有一个菜市场，在这里买菜可以对菜精挑细选和讲价，还可以和卖菜的人闲聊几句，这也是生活中的一份乐趣。

槽点一：物业管理一般

小蓝一开始寻找小区大门时是没有找到的，因为小区大门口停了几排车，只留了一辆车可以通过的空间，非常的狭窄，小区门口人来人往，显得非常拥挤。保安大爷嫌开门关门麻烦直接把大门敞开，任由行人进进出出，这让小蓝感觉小区安保形同虚设，物业管理的不负责。

走进小区后更是感觉到了物业管理的松懈，小区是人车分流的设计，但电动车和自行车随意停放在道路旁，甚至还有汽车停在小区里，可物业却视而不见，完全不制止。

槽点二：建成年代久远，楼房老旧

小区建成年代在十几年前了，小区里的外立面随着时间的侵蚀，加上维护不佳，楼房的墙壁上黑漆漆的，带有污垢，楼房的外立面是贴砖的，许多地方的贴砖已经掉落了，露出了里面的水泥墙，防盗窗因为雨水的冲刷长满了铁锈，这令整个楼房看起来比较的破败。

槽点三：小区西侧楼房临近幸福大街，存在噪音污染

小区楼房呈围合式，西侧楼房临近幸福大街，这里有一个特吉特菜市场，人流量很大。从早到晚都有很多的车辆经过，行人也非常的多，车辆行驶的声音、喇叭声，行人的喧闹声都非常的嘈杂。

对于小区西侧楼栋的居民来说，白天灰尘多，晚上噪音大，不关上隔音窗是很难正常休息的，但关上窗户减少噪音又容易通风不好，对居民的生活还是有一定影响的。

槽点四：围合式小区，存在东西朝向户型，采光、观景有影响

小区呈围合式的结构，单元楼分布在南北两侧，中心是一个花园。这也就让一些楼栋例如东西两侧的楼栋呈东西朝向。东西朝向的户型，夏天容易西晒严重，通风不足，导致房间里降温困难，对空调、风机的功耗会更大，并且因为这两侧的楼栋与南北朝向的楼栋相邻，该两侧楼栋的采光和通风会被遮挡，观景和私密性也不好。

经过一天的踩盘，小蓝对小区有了更加深刻的了解和印象。

生活品质方面，小区人车分流，停车位充足，生活氛围浓厚；

内部设施方面，小区内有游泳健身馆、会所，适合平常的休闲娱乐，小区内还有中心花园，种满了花草树木，生活环境较好；

周边配套方面，小区地理位置优越，交通便利，底商众多，会所、诊所、便利店都有，生活便利。

从户型上来看，小区的户型配置也是不错的，户型选择性较多，并且值得一提的是，小区位于商圈价值认同感较高的广渠门商圈，未来发展可期。

小区的不足之处在于有楼栋东西朝向，物业管理一般，有许多乱停放现象，对于小区居民的生活体验有一定的影响。不过整体来看，小区的生活便利，生活体验较不错，性价比是较高的。

从幸福里APP得到资料，截止2021年7月，小区挂牌均价95526元/㎡，高于广渠门整体均价，总价在800-1850万元之间，一到三居室都是有的，优质自住人群可以考虑。

广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、小区绿化覆盖面积大，绿化率为35%，内部有中心花园，绿化带整齐美观，整体的绿化环境较舒适。

2、小区内部设施齐全，游泳健身房、会所、书法店都有，能满足小区居民日常的休闲娱乐。

3、小区有64㎡-140㎡一居室到三居室，选择范围较大，能满足多种住户的需求。

4、周边配套完善，交通便利，居民的日常生活体验较好。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年7月，小区在售房源有9套，占全部房源的0.9%，在售均价95526元/㎡，对比上月上涨约0.40%。从这近6个月的数据来看，本小区整体均价高于广渠门商圈，低于东城区均价。图中可以看出，近6个月小区挂牌价略微下降，而广渠门商圈与东城区价格是上涨的。从目前情况来看，小区的价格还是有略微浮动的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为97㎡的两室一厅户型，报价788万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为531.9万元左右，二套首付为630.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有100㎡的一居、64㎡-140㎡的二居、111㎡-140㎡的三居。主力户型有99㎡的两室一厅一卫，111㎡的三室一厅二卫，这两个户型存量较多，故进行分析。

小区建筑呈围合式，这也导致10号楼、15号楼部分户型东西朝向，采光与通透性会较差，9号楼南北朝向，采光与观景都较好。

小区西侧临幸福大街主干路，东、北、南侧与其它社区相邻，这表示东侧楼栋的环境会更加宁静，西侧的楼栋因为临街，噪音会大一点，因此，7号楼、8号楼、10号楼环境更宁静，15号楼存在噪音污染。

小区9号楼、15号楼为塔楼，两梯六户设计，居住舒适度较差。

总的来说，7、8号楼位置与环境较好，15号楼位置与环境较差。

小区位于广渠门商圈，适合在广渠门商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区绿化率高达35%，内有中心花园，环境优质，并且采用人车分流的设计，生活体验较不错，对小区品质有要求的人群可以考虑。

小区内外配套完善，小区居民日常的生活体验较好，对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。

小区距离最近的地铁站394米，对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。

小区有97㎡的两居室户型，上车价为788万元，适合刚需改善人群，也有140㎡的三居室大户型，上车价为1850万元，适合优质自住人群。

截止2021年7月，幸福家园三期均价95526元/㎡，有76㎡-140㎡的一居室-三居室，总价800万-1850万。

广渠门商圈目前暂无新房在售。距离广渠门商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

5公里外，8公里内的新房有：元熙华府、北京金茂府二期、柏林郡。

宋家庄板块的元熙华府，有121㎡及以上的户型，总价1113万元起；

宋家庄板块的北京金茂府二期，有75㎡及以上户型，总价760万元起；

小红门板块的柏林郡，有97㎡及以上的户型，总价720万元起。

四个新房项目都是中等面积，周边配套较齐全的小区，建议考虑旧房置换、有一定预算、不着急入住、追求新房品质的购房人群购买。

截止2021年7月，幸福家园三期均价高于广渠门商圈二手房均价，我们选择以房龄、地理位置、均价为依据，选取幸福家园一期、华城滨河世家进行比较。