在北京有这么一座小区，它南邻龙潭湖公园，西接天坛公园，周六日闲暇时就能畅游国家级公园；还是这座小区，住户可以漫步于郁郁葱葱的花园，享受鸟语花香；这座环境宜人的小区究竟来自何方呢？没错，它就是我们今天要介绍的主角-绿景苑小区。

绿景苑小区建成于1999年-2003年，位于东二环广渠门板块内，来之前小编了解到，小区在整个区域内的评价都是比较高的，居民生活便捷安逸，社区氛围祥和融洽。那么今天，我们就来实地探访一下绿景苑小区，看看它是否和传闻中的一样宁静舒适。

亮点一：绿化布局设计水平高，生活环境清新自然

随着生活品质的提升，现代人们越来越注重居住的绿化和环境，绿化水平已经成为选择房屋的重要指标。小编通过各种渠道查询到，绿景苑小区的整体绿化水平达到了30%，在寸土寸金的二环地段，这个绿化率还是相当不错的。

从南门进入小区，在左侧你就能看到一片绿色的海洋，柔软的草坪为小区带来了自然的气息，让居民感受到家的温暖。旁边的罗马石柱内，是排列整齐的花丛和挺拔的树木，行走在这里仿佛置身于森林中，呼吸的空气都似乎更加清新了。

走访一圈下来，小区内随处都有绿化景观，居民的生活环境宁静自然，小区的绿化设计值得点赞。

亮点二：小区内设施齐备，日常生活便利

便利的社区生活，当然离不开相应的配套设施，绿景苑小区居民日常购物与运动健身都很方便。

小区的2号楼和3号楼底是生活超市，为居民提供便利快捷的日常购物，居民平常都选择来这里买蔬菜水果。在超市旁边还有养生馆和美容院，劳累一天的上班族可以来这里放松身体，驱散一天的疲劳。小区的配套和功能是比较完善的。

小区还配备了健身设施和石桌长椅，许多老人闲暇时都会带着小朋友一起来这里运动，偶尔也有在石亭上对弈的居民。这些设施深受广大社区居民的喜爱。

亮点三：小区建筑品质和风格尚佳，美观大气

虽然小区建成于1999年-2003年，但其整体外观看起来还是比较完整的。

小区建筑风格和设计偏欧式，外立面以砖石材料为主，看起来整齐美观大气，基本没有脱落和风化。楼栋线条分明，布局对称，有许多西式的装饰点缀。简直不敢相信这些楼栋已经有20多年的历史了。

小区的容积率仅有2.1，密度较小，建筑布局合理，宽阔的楼间距为采光提供了良好的条件，居民的生活是比较舒适的。

亮点四：周边生活配套成熟，休闲娱乐属性强

小区周边的配套也是可圈可点的，休闲生活的优势尤为明显。

交通上，小区临近夕照寺街站和光明楼站，公交线路多，出行很方便；小区周边的超市、银行与餐馆也能满足居民的日常生活；在小区的南门是龙潭湖社区医院，平时头疼脑热在这里就能解决。

重点来了，小区居民的闲暇生活是很丰富的，小区的下方是龙潭湖公园，西侧是天坛公园，喜欢逛公园欣赏景色的居民可以大饱眼福。

槽点一：楼龄较老，楼内设施稍有老化

与其他同品质小区相比，绿景苑小区的建成年代是比较早的，虽然外观上差距不大，但细细体验下来还是略有差距的。

从小区整体外观上看，虽然外立面干净整洁，但悬挂的空调外机、管道、装饰等都有生锈老化的景象，显示出小区楼龄较大的事实。小区内有几处堆积的垃圾和废弃的家具，物业的处理不够及时。进入楼栋内部后，电梯和楼梯内的灯光比较昏暗，卫生条件不是很好。

小编认为，如果小区能迎来一次大规模的翻新，小区的品质和居民的体验将会更上一层楼。

槽点二：停车位紧张，乱停乱放现象严重

绿景苑小区有近1300住户，但是只设置了470个固定停车位，停车难的问题是比较严重的。

小区原本有6个进出口，但是除了南门和北侧的两处大门，其余三处都停满了私家车，从大门外观上看这几处大门已经荒废许久了。在小区内部，随处可见有私家车停放在道路上，占据车道的同时对小区形象也有不利影响。

不得不说，如果能够妥善解决停车问题，小区居民的生活体验一定会更上一层台阶。

槽点三：地段价值不明显，缺少大型商场

与其他周边的繁华热闹相比，绿景苑则显得有些落寞和冷清。小区外有光明楼社区的大片楼栋，距离交通主干道的距离较远，漫长而萧瑟的光明西街是小区居民每天的必经之路。附近的光明楼小区、光明西里也都属于年代久远的老旧小区，居住人群以退休职工为主，整体购买力不高，大型的商场在周围比较稀缺，年轻人想要享受购物中心的乐趣还是要费些脚步的。

有得必有失，小区享受了安静的生活环境，却也要承担没有大商场的劣势。

槽点四：临近京沪铁路，生活环境和出行受影响

在小区的左侧是京沪线铁路，每天有火车呼啸而过，将绿景苑小区和西侧的保利蔷薇、幸福北里小区分割开来，无法共享周边的配套和社区环境。同时夕照寺中街和另一侧的培新街道路也被切断，不然绿景苑小区的交通价值可能更加明显。

铁路带来的另一个问题就是噪音的污染，每天飞驰的火车带来的噪音污染是难以想象的，怪不得旁边的光明西街整体气象不佳。

经过一天完整的踩盘后，小编总算基本了解到绿景苑小区的情况。

小区最突出的亮点就是它的绿化设计和生态环境，小区内大面积、高水平的绿化设计，为居民提供清新的空气和舒适的环境，自然与人文相互交融；小区的外观和建筑风格也比较美观大气，整体品质较高；另外小区的内部设施比较齐全，健身和休闲都很方便；小区的生活环境和社区氛围也十分融洽祥和。

但安静的生活环境，牺牲的是大型商场和社区活力，同时西侧的京沪线让小区的价值大打折扣。

总体上讲，绿景苑小区的宜居性和舒适度是比较高的，社区氛围和谐融洽。

从整体价格来看，截至2021年7月，绿景苑小区在幸福里app上挂牌均价91078元/㎡，与广渠门板块整体均价基本持平，目前小区在售房源有16套，以一居室户型为主，考虑广渠门板块休闲自住和对社区生态有要求的购房者可以重点关注。

广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、内部休闲娱乐设施完善。小区内有生活超市、健身器材、休闲场所等等，居民生活体验好，社区生活气氛浓厚，比较适合养老。

2、建筑风格与品质在同价位小区中优势明显，欧式风格和较为整洁的外立面在老旧小区中独树一帜，整体美观大气。

3、绿化设计和生态环境优势明显。小区绿化率较高，绿化景观多样，绿植种类繁多相互搭配，对社区居民的生活环境改善颇多。

4、小户型居多，价格友好。小区内一室一厅户型众多，总价较低，对刚需十分友好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约16套。小区目前在售均价91078元/㎡，环比上月上涨约0.99%。近6个月，小区整体均价远低于东城区，并在4月中旬跌低于广渠门商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格下跌态势持续到5月份，近两个月保持稳定；从目前情况来看，小区价格未来态势尚不明朗，建议观望。

购房成本方面，总价最低为36.27㎡一室一厅户型，报价500万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为207.5万元左右，二套首付为320.0万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有36㎡-46㎡的一居、75㎡-142㎡的两居、140㎡的三居；

主力户型是39.2㎡一居室、75.24㎡两居室，存量房源较多，故进行分析：

1、4号楼位于小区左侧，距离京沪铁路较近，休息生活会受到火车噪音影响。

2、6号楼位于小区中心位置，四面采光视野良好，正对小区绿化。

3、2、7号楼距离小区出口近，上班出行方便。

广渠门板块内配套齐全，商业发达交通便利，受周边板块辐射效应强，适宜居住。

绿景苑小区是广渠门板块内较老的小区，周边商业配套不足，距离交通主干道较远；但环境清幽宁静，社区内生态和设施齐全，对小区居住环境有要求的人群可以考虑。

小区内户型以一室一厅为主，其中一居室36.27㎡的上车价为289万元，较低的总价对刚需人群比较友好。

另外也有140㎡的三室两厅，上车价为683万元，考虑优质自住的人群可以考虑。

目前，广渠门商圈内无新房在售。目前距离绿景苑小区最近的新房项目是位于天坛商圈的天坛府，以及小区东北方向5公里外朝阳区的尊悦光华和位于小区东南方向丰台区4公里的首开璞瑅公馆。

天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室，总价780万-1755万。

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

三座新小区均为高总价小区，购房预算高、考虑优质自住的人群可以选择。

而绿景苑最高挂牌总价在1500万元/套，新房与二手房价差存在差距，且均价价差较大，不建议购买。

绿景苑小区均价略低于广渠门商圈二手房均价，现以距离较近、均价接近为选取标准，选择附近的光明楼小区、广渠家园进行对比。