老王最近看了比较多东花市的小区，基本上的行程就是沿着广渠门内大街，以东二环为界。于是走着走着，在东二环广渠门立交桥西北角，偶然发现了一个不像小区的小区。

为什么这么说呢？先说说它的名字，金桥国际公寓，听上去不像是商品住宅小区，更像是公寓；其次就是金桥国际公寓是酒店式管理的，其物业管理方式也不同于一般小区。

那么这样一个叫国际公寓的小区，到底是啥情况呢？来跟老王一起走进去瞧瞧吧！

亮点一：小区绿化好，环境优美

虽说这个小区占地面积不是很大，从大门进去之后直接就是楼栋入口，但其侧边仍然是有不少树木，整体绿化还是不错的，可以说是环境优美，景色怡人，尤其是在这种飘了点小雨的天气，微风吹来夹带着一点雨滴，真令人神清气爽。

走在路边上，不难看出这些绿植还是有人专门管理修剪过的，花草树木的整体搭配比较协调，令人眼前一亮的是，在这一片草丛之间，有一块儿区域供人休息的，木桌木椅还有一股复古格调，看上去也比较美观。

亮点二：建筑品质感受较好

光这个名字听上去，就像是比较现代化的建筑了。

而实际上，当老王走进去之后，发现这个小区的确挺不错。小区外立面比较美观，是棕褐色贴砖，三栋楼呈折角分布，严严实实地紧贴在一起，给人一种安全感。

棕褐色涂料搭配透明大玻璃，整个建筑时尚、简约、飘逸，非常高端。

这个小区属于是次新房，在北京二环内，这并不多见，光从建筑品质来说，给人感觉还是非常不错的。

亮点三：内部配套齐全

有一说一，小区占地面积不大，但小区有的内部设施还是基本不差的，老王看到楼栋大堂里的指示牌的时候，人都是懵的，心想：这是小区还是商场，这么多东西？

首先得说这小区有地下停车库，对比那些没有地下车库的老小区而言，这还是比较有优势的。老王见过太多小区没有地下车库的了，那听上去就不爽快。

休闲娱乐设施有，小区东边有一个大型篮球场，可以说是篮球爱好者的福音。有意思的是，正好被三栋楼围着，楼上居民只要不是太高层的，都能看清篮球场上的情况。居民们坐在家里，随时可以到阳台向下俯瞰，欣赏一场又一场免费的篮球比赛。

也有中心花园，有休息场所，带有长凳和石桌。

底商也很丰富，餐厅店遍布，24小时便利店也有，总体来说，居民的基本生活需求还是比较容易得到满足的，要买点小东西或者平时不想做饭，到楼下就可以解决。

亮点四：电梯需要刷卡

小区大门倒是不太严格，有保安看守但可以说没啥作用，外来人要进去不会拦着，毕竟楼底下开那么多家饭店呢。所以老王很轻易就成功进去，这让我误以为该小区安全系数很低。

其实并不是这样，其内部门禁还是有的，C座入口大门会有保安看守，这时候想随意进去那是不太好办的，很遗憾，老王没能进去。

不仅如此，楼栋电梯也是有梯控的，只有持有权限卡的人才能将电梯呼叫至要到达的层数，一般外来人一层楼都上不了，哪怕是这个小区的居民，那也只能到自己所在的某一层，所以安全系数还是比较高的，

槽点一：停车位不足，路面拥挤

小区应该属于是比较新的小区了，虽然有地上、地下停车位，但由于小区面积比较小，人口多，停车位供应仍然不是很足。

老王进小区后，就发现路不够宽敞，路本来就不是很宽，再加上路面上都停着车。剩余道路的宽度基本只能容纳一辆汽车行驶，旁边停满了一排又一排的车辆，如果对向会车的话，十分棘手。

该小区严格意义上讲并不算是人车分流的，内部道路还是比较拥挤的。所以要遛娃什么的，基本不太现实，因为这地儿也不大，再加上路上车多，也不太安全。

槽点二： 非机动车停车秩序差

老王在小区里面看到是有一个非机动车停车棚的，但面积很小，整齐有序地并排停放的话，估计10辆都够呛，关键是这里的非机动车停放也不整齐，基本上都是先到的先乱停，反正有的是空地，晚来的车主想停个车就比较困难了。

非机动车没足够的停车棚来停车，所以就导致了这些车子乱停乱放的现象，有一些楼栋门口也停了自行车和电瓶车，在楼道入口处是明确禁止将自行车骑进单元楼的，此现象仍然存在。

首先就是有碍观感，出门就看见一堆电瓶车摆门口，影响心情；其次也不安全，万一小孩子碰到了，也是挺麻烦的。

槽点三： 离铁路近，噪音大

老王在前往该小区的时候，走了很长一段路，一路上发现特别吵，也没怎么在意。后来突然发现小区东边临二环，西侧靠京沪线铁轨，所以说噪音影响还是比较严重的。

走进公寓之后，大概在B座的位置，依然能听见较大的火车通行的声音。

这对于爱清静的家庭来说是非常不友好的，其实不光是这类人群，任谁来也不希望住在铁路附近，毕竟每天通行的班次那么多，居民们随时都可能在休息的时候被吵醒。尤其是有小孩的家庭，孩子在生长发育阶段夜晚睡眠质量受到影响是不好的。

经过这次踩盘，老王对金桥国际公寓有了更深入的了解和更深刻的印象，总的来说有以下几个方面。

首先，小区整体品质感受不错，外立面较新，居住体验还行。

其次，小区内部配套设施齐全，应有尽有，居民生活需求容易得到满足；绿化好，花草树木搭配，环境较好。

再次，小区所属东花市已经是一个较为成熟的板块了，地处北京二环内的东城区就是该小区的一个地理优势，这使得这个小区居民的衣食住行的体验整体提高了一个档次。

但是，小区的车位紧张，停车秩序较差，有噪音影响这些是其目前的一些缺点。

从整体价格来看，金桥国际公寓目前在幸福里app上挂牌均价是86677元/㎡（截止2021年7月28日），低于东花市商圈均价，低于东城区整体均价。小区的户型从一居室到二居室都有，在北京二环附近，有自住刚需和刚需改善的购房者可以考虑。

东花市商圈位于北京市东城区，地处东二环内，被众多热点商圈簇拥，是二环内相对热门的次新居住片区。

东花市商圈北侧为建国门内商圈，南侧为广渠门商圈，西侧为崇文门商圈，东侧是劲松、双井商圈，均为商业繁华、产业强劲的成熟商圈，这导致东花市所在片区，被托底的效应明显。

1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含了东花市商圈，经过将近30年的翻新规划与发展，使得商圈南侧、东北侧有不少2000年后建成的次新房。

如今的东花市商圈内包含有2条地铁线路：地铁2号线、7号线。其中地铁7号线是北京中心城区的一条东西向地铁线路，主要布置于两广路地下，贯穿北京外城（原宣武区、崇文区辖区），并连接东部劲松等地以及垡头。

商圈内学校，包含有京市广渠门中学附属小学、北京市广渠门中学、崇文小学、北京市文汇中学等。

商圈内商业配套，包含双花园商业街、宝轩大厦、富贵园购物中心、鼎新大厦、尼奥大厦等，不过都集中于商圈交界地带。

东花市商圈最大的优势在于悠久的历史，以及深厚的文化底蕴，辖区内有国家级文物保护单位北京明城墙遗址公园、市级文物保护单位袁崇焕祠、隆安寺等。

商圈内生态休闲设施，主要包括有吴东魁艺术馆、吴东魁艺术文化长廊等，文化气息浓厚。

商圈内，主要以次新房、老公房社区混合构成，建筑密度中等，整体居住舒适度还是比较高的。

商圈内老公房门槛价465-550万元、次新房门槛价570-598万元，相对于东城区其余商圈，东花市的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，商圈所在的东城区文化价值认同感强，这里既居住着不愿意搬迁的老北京居民，也生活着不少新北京移民。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对东花市商圈有置换动作。

东花市商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：东花市商圈的均价为10.5万/㎡，周边广渠门商圈的均价为10.7万/㎡；崇文门门商圈的均价为11.2万/㎡，建国门内商圈的均价9.3万/㎡，龙潭湖商圈均价为9.4万/㎡。东花市商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，东花市商圈属于东城区内价值较高的板块，比价效应下，东花市商圈的价值已被市场充分释放。

东花市商圈属于大坐标有优势，但区位略欠的典型商圈。

首先，东花市商圈的住宅危改启动的较早，规划上的用地很早就饱和了，所以商圈内几乎不可能再出现大型的规划，或者建设。

从大坐标上来看，东花市商圈的大部分面积在二环内，地理优势明显，但聚焦来看，商圈北侧被明城墙遗址公园，以及北京站，将商圈隔绝在王府井商圈的辐射之外。

西侧区域，前门商圈的延伸又被崇文门商圈截留，商圈东侧，铁路线以及护城河、二环路高架的存在，又把来自双井、劲松的购买力切割殆尽，从商圈辐射，以及购买力外溢的方面来看，东花市商圈形同孤岛。

但是，近年来东花市商圈的发展重点围绕城市治理，以及“便民”展开，宜居的属性，加上二环内的地理位置，还是能为商圈提供有力托底。

总结来讲，东花市商圈的发展前景，取决于周边商圈发展的平均值。

1、内部门禁严格，楼栋电梯需要刷卡，安全性和私密性较好。

2、小区次新，外立面美观，绿化较好，环境优美，视觉感强，居住体验好。

3、内部设施齐全，休闲设施、自行车棚、地下车库等设施齐全，居民生活便利。

4、地处北京二环内，属于东花市商圈，可与周边发达成熟商圈共享基础设施。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源19套，占全部房源的2.75%。小区目前在售均价86677元/㎡，环比上涨约0.56%。近6个月，小区整体均价低于东花市商圈在售均价，低于东城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为63㎡一室一厅户型，报价508万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为218.4万元左右，二套首付为411.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有3栋楼690户，有53㎡-74㎡的一居、89㎡-135㎡的两居。

现选择主力户型65㎡一室一厅和89.49㎡二室一厅进行分析。

B座西临京沪线铁轨，列车经过会有噪音影响，不太推荐；

A座、C座不临街，有绿化隔挡，受噪音污染较小，比较推荐。

小区距附近地铁站比较近，适合在东花市商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内绿化较好，环境优美，休闲娱乐设施配套齐全，适合对小区品质、居住品质以及周边配套品质有一定要求的购房者。

截止到2021年7月，金桥国际公寓小区63㎡一室上车总价508万元，首付218.4万元起。适合对小区内部配套、优质环境追求意愿大的刚需改善购房者考虑。

除此之外，金桥国际公寓还有125.95㎡二室上车总价1045万元，适合户型要求高、品质追求高、居住体验高，且预算比较充足的购房者。

目前，东花市商圈内无新房项目在售。目前距离金桥国际公寓最近的新房项目是位于小区西北方向4公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区西南方向丰台区5公里的首开璞瑅公馆，以及东城区天坛商圈的天坛府。

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万元。

而金桥国际公寓房源最高挂牌总价在1045万元，三个新房项目与金桥国际公寓的房价相差过大，更适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。

金桥国际公寓均价低于东花市商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近、房龄接近、价格接近为标准，故下面选取东花市北里西区、富贵园进行比较。