“前门那儿，可是个富有文化气息的地儿。”七七和朋友闲聊，“听说那地儿还有个传统文化体验馆呢”。听罢，七七已经想好了下一个踩盘的目的地，位于前门商圈的新怡家园。

新怡家园地处前门商圈，地处二环以内，是南二环内发展成熟的商圈，内有三条地铁线路，是汇聚了自明清以来北京建筑文化、商贾文化、梨园文化、会馆文化、民俗文化等，文化的汇聚形成了文化体验式商业综合体。前门商圈是个文化地儿。

前门商圈可谓北京南城的的亮点，七七今天就踩盘新怡家园，来扒一扒这个小区究竟怎么样。还有什么样的人适合购买此小区。

亮点一：小区环境优美，绿化率高

七七一走进小区就被该小区的绿化面积所震撼，在北京这个寸土寸金的地儿，开发商并没有阉割绿化空间。这个小区的设计还是非常注重品质的，走在人行道上仿佛漫步林间小道，充满了氛围感。

而且小区内还有很多苹果树，看着树上的青苹果，七七真想摘下来尝一尝。

走在小区里就好像身处小花园中，随处可见的植被和水池让小区的居住体验拔高了一个档次。七七走在这样子环境优美的小区里感到春风拂面，其优美的环境令人陶醉。

小区的外立面更是高级，贴满了外墙面砖，很是气派。比起漆面，七七还是很喜欢墙面砖的，用墙面砖的外立面就不会那么容易出现起皮，开裂，褪色等问题，而且墙面砖的使用让整个小区的品质得到了升华。楼盘的外墙美观程度，也会对楼盘的价值起到很关键的作用。

亮点二：小区内部设施齐全

这个小区的公共设施一应俱全，七七在这儿看见好多小孩子们嬉戏，其中有个小孩子玩得起劲还差点撞到七七身上，太有活力了。这个小区实行人车分流，所以这些孩子完全不用担心在小区内玩耍遇到危险。

在小区楼下随处可见长椅，还有乘凉遮荫可供居民休息。大家可以在这里聊着孩子、工作、美食、购物、婆媳、邻里,再或是一些生活琐事等。

七七在喷泉附近还看见了游泳馆，没想到这小区内部还别有洞天，顺着走廊而下，便可看见这个游泳池，要不是这里只对小区业主开放，七七也想在这个夏天下去游游泳。

不仅如此，七七在这个小区内还看见了健身会所，当地居民为了保持身体健康，都喜欢到健身会所健身。七七看着他们挥汗如雨，也想上去耍两下。

在小区内还有随处可见的电动车充电桩。这可比其他小区贴心多了，七七在北京踩盘可是发现不少小区停车场因为没有充电桩只好把电动车违停到其他乱七八糟的地方。这个设施对于提升住户生活体验还有挺重要的。

亮点三：小区交通通达性高

小区500米内有2/5/7三条地铁线，一公里以内有三个地铁站可以选择，分别是崇文门、磁器口、桥湾站。2号线是二环环线，5号线南北、7号线东西贯通。七七今天就是通过这丰富便捷的公共交通来到这里的。

小区附近有十几个公交站，交通通达性高，非常适合通过交通工具通勤的购房者。比较依靠公共交通，且有刚需的购房户可以考虑。

正因为该小区地处前门商圈，所以拥有丰富的交通网。无论是公交地铁都完全可以满足在北京出行的需求。该小区交通通达性高。等踩完盘，七七回去休息也比较方便。

亮点四：周边配套齐全

长椅前的大妈说：“在这住12年咯，这个小区周边商铺太丰富啦，在这附近洋气的牌子可多了呢！你看我这衣服就在隔壁商场买的，好看吧！”这个小区的底商可以用强大形容。新世界百货一家、国瑞购物中心、合景·摩方（北京）购物中心、搜秀城都在这附近。在这里可以满足有强烈购物需求的人。

除了小区附近的商场，门口底商也特别丰富。吃喝玩乐，一应俱全。不论是水果零食，还是糕点甜品都可以在周围买到。七七在这里根本不担心自己有没有的吃，只担心自己晚上到底吃哪一个。

七七走在小区外围可以感受到浓浓的商业气息弥漫在每个街道，商品琳琅满目，尤其是各种小吃，光是门牌就让人目不暇接。最后没忍住买了个糕点解解馋，恢复了元气，治愈了踩盘的劳累，在这里可真是体验感满满。

这里的银行也不少，周围几百米内有几十家银行，从小区出发基本上所有的银行都可以在五分钟内抵达，这么多的银行处于“舒适步行圈”内，为居民提供舒适便捷的金融服务。

槽点一：物业管理水平不好

七七来之前可听朋友说这里是有喷泉的，可是七七来了以后可什么喷泉都没有看见。心里还是挺失落的。向小区大爷一打听才发现，原来是这个喷泉已经坏了，还没有修好。

七七继续穿梭在小区内的道路，小区内多处摆放在建筑垃圾，乱糟糟的，看起来属实有点闹心。七七本来还挺喜欢这个小区的，但是这么多垃圾径直摆在路上，实在是大煞风景。

不只是建筑垃圾，七七在小区的水池里还看见好多矿泉水瓶以及其他乱七八糟的垃圾，底下的水草都长得老高了。作为高档小区物业的保洁工作实在是太差了。

七七走进楼栋内，不论是楼栋内还是小区楼道都让七七失望。地上堆满了建筑物品，而楼梯上还被小区居民用来停车。一旦发生危险，需要疏散居民，楼道的杂物以及乱停放的车辆会严重影响居民的生命安全。

七七觉得这个小区的物业需要好好整治一下楼梯摆放杂物以及违停非机动车的现象。

七七路过这个小溪就闻到了异味，溪面漂浮着各种垃圾，而且已经杂草丛生，感觉如同臭水沟一般。一个高档小区的物业工作，做成这样子确实不应该，希望该小区以后物业工作做到位。

槽点二：小区车位紧张

根据幸福里数据显示目前在售二手房16套，其住户已接近饱和，但是停车位却只有1024个，实行人车分流，虽然有地下停车库，但是车位比低。住户告诉我，“这里汽车可不好停，还不如买个小电驴来得方便。”

七七发现非机动车的停放也已经成为该小区的一大难题。该小区内非机动车停车位也明显不够，非机动车停车位停的非常拥挤。很多住户的车辆不够停就开始乱停乱放。

在上楼时还在楼梯上看见了横着的电动车。好家伙，这电动车直接就把楼梯给挡住了。楼道内写着非机动车禁停，但还是有很多非机动车停放。七七觉得物业需要重新规划用地，让小区内的车辆有地可停，不然车辆乱停会严重压缩了小区居民的生活空间，影响居民生活体验。

槽点三：小区噪音大

小区处于繁华地段，受噪音影响较大。这地方处于闹市区，底商丰富，难免有一些噪音。尤其是该小区沿街楼栋的低楼层，考虑购买该小区又介意噪音的购房者应尽量避免。

小区内有区域施工，显得有些脏乱，而且噪音不断。这种情况会对小区住户尤其是底层的住户造成比较大的困扰。

槽点四：小区价格偏贵，高于板块均价

新怡家园位于前门板块，据幸福里数据显示，截至2021年7月，前门板块房屋均价约为10.35万/㎡。

而截至2021年7月，新怡家园挂牌均价为129323元/㎡，高于前门板块均价。在周边同等类型小区当中，没什么价格优势。虽然小区在崇文门地铁站附近，交通通达性高，配套齐全，但是价格略高，难以让刚需购房者心动。

经过一天的踩盘，七七对新怡家园有了更深入的了解和更深刻的印象。

小区内优美的绿化环境，丰富的绿植，有鸟叫，有大自然的清香，使人心情舒畅；内部设施方面，从泳池到健身房全都配备完善，也有专门的活动室，供居民们休闲健身玩乐，配备丰富齐全；小区也有涵盖生活多方面的底商，位于主城区，商业气息浓厚，居民生活十分便利；当然了，小区也有车辆乱停放、内部设施维护较差等小区内部问题，相信这些都是会在居民和物业的努力下得到改善的。

从整体价格来看，新怡家园目前在幸福里app上挂牌均价129323元/㎡（7月22日），高于前门整体均价，小区的户型从一居室到四居室都有，在前面附近对生活品质有着较高要求，看重小区品质，且预算充足的人群可以考虑购买。

前门商圈位于北京市东城区，地处二环以内，内有三条地铁线路汇聚，是南二环内的重点热门商圈。

商圈北侧为王府井商圈，南侧为天坛商圈，西侧为和平门商圈，东侧为崇文门商圈；商圈四周均是成熟板块，且侧重各有不同，它们之间功能分区明确，联动效应极强。

前门商圈位于北京中轴线南段偏东，紧邻天安门、故宫、天坛等名胜古迹，商圈内三分之一面积为前门大街商业街，人流量极大。

上世纪90年代，前门商圈曾一度陷入衰败，随着周边王府井、东单商圈的崛起，前门商圈渐渐被人遗忘，但随着2007年5月开始的大规模修缮整治，时至今日，前门商圈已经重回“环天安门商圈”中的优势地位。

现在的前门商圈内，包含3条地铁线路：地铁2号线、5号线、7号线。其中东西走向的2号线是高能级地铁线，线路虽短，但站点串联西单、朝阳门、金融街等多个热点商圈。5号线为南北走向，一站直连东单商圈，南北走向的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。

另外，前门商圈包含有： 前门小学、北京市前门外国语学校、北京市九十六中学、前门幼儿园等学校。

前门商圈是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着石棣会馆、颜料会馆、贵州会馆、鸿庆楼旧址、柳祖祠、粤东会馆旧址等著名地点。

商圈内医疗、生态休闲配套包括：北京同仁堂中医医院（二甲）、北京国龙中医医院、三里河公园。除了前门大街这类景点级的购物街，商圈内还包括新世界百货这个东城区的重量级商业综合体。

前门商圈内，小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等。

其中，商圈南侧的老公房，门槛价480-878万元、商圈偏北的次新房门槛价320-2700万元，相对于东城区其余商圈，前门商圈的总价跨度较大，可以满足各种置业需求，主要吸引南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的东城区购房者。

前门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查前门商圈及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：前门商圈的均价为10.4万/㎡，周边崇文门商圈的均价为11.2万/㎡；王府井商圈的均价为13.0万/㎡，和平门外的均价12.5万/㎡，天坛商圈的均价9.5万/㎡。前门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

由此可见，前门商圈属于东城区内价值较低的板块，比价效应下，前门商圈的价值还未被市场充分释放。

作为围绕天安门存在的，为数不多的几个商圈之一，前门商圈的发展规划早已十分清晰，未来出现大规模建设、规划的可能性微乎其微。

但值得注意的是，商圈偏南侧靠近天坛公园区域存在成片的老旧小区，此处如果未来涉及旧改、危改，将会有效提振商圈的均价。虽然目前商圈南侧还未见旧改、危改动作，但不妨看做一个长期的利好预期。

1.小区户型一居到四居户型都有，单价虽然较高，但是有一居室户型，总价可控，购买门槛低。

2.品质感受好，道路规划好，内部车辆有序停放，车辆行人进出互不干扰。外立面较好，整体观感不错。

3.环境优美，空气清新。微观来看，小区设施齐全。宏观来看，多个大型森林公园环绕，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

4.周边配套相对完善，学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源16套，占全部房源的0.01%。小区目前在售均价129323元/㎡，环比上涨约0.05%。近6个月，小区整体均价高于前门和东城在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为52㎡一室零厅户型，报价638万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为347.7万元左右，二套首付为459.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有52㎡-84㎡的一居、125㎡-151㎡的两居、164㎡的三居，一居室分布在5号楼和7号楼，每栋楼均有分布两居室和三居室。

现选择小区主力户型164㎡三室二厅和52㎡一室一厅进行分析，该两种户型存量较多，故对比分析。

1号楼、4号楼、5号楼、8号楼临街，可能会受噪声影响，对噪音较为敏感的人群谨慎选择。

5号楼、6号楼、7号楼、8号楼靠近学校，可能会受到一定的噪音影响。

所有楼均围绕小区中心，均能看到中心花园。

适合在前门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

出门即是地铁站，对地铁行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，前门商圈没有售卖新房，目前距离小区最近的新房项目是位于小区西北方向1公里的八斗，以及东北方向的5公里外的尊悦光华、悠唐麒麟公馆、和位于东南方向的首开璞瑅公馆。

四个新房项目均为中面积、高总价小区，其中，八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万/套；

尊悦光华在售133㎡-171㎡的户型，总价1850万/套起；

目前悠唐麒麟公馆只有一种户型123㎡的户型，价格在1401万/套；

首开璞瑅公馆目前也只有一种户型236㎡的户型，价格在2500万/套。

建议喜欢大户型且对品质要求高的购房者多关注首开璞瑅公馆和八斗，喜欢小户型且对生活配置要求不严格的建议考虑尊悦光华、悠唐麒麟公馆。

新怡家园均价高于前门商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取国瑞城东区、兴隆都市馨园进行比较。