在龙潭湖游玩时，听到旁边有位阿姨说，“从我们小区可以看到很多北京小孩小时候的回忆——北京游乐园的摩天轮呢。”出于好奇，和阿姨打听得知，她是左安漪园小区的老居住户了。

左安漪园小区地处北京四大中心城区之一的崇文区，地理位置十分优越。小区位于东南二环内，左安门内大街东侧。南临滨河路、护城河；北傍龙潭湖公园；东靠怡龙别墅，与北京教学植物园和北京游乐园相毗邻。

小橘子来到了今天的目的地，左安三兄弟之一左安漪园小区，今天咱就去探一探能看到北京小孩童年回忆的小区到底如何。

亮点一：绿化好，风景怡人

小橘子在小区里面溜达时，第一感受就是：空气真不错，整个人心情都是舒畅的。原来是因为小区里面的绿化做得挺不错，放眼望去尽是绿色，住在绿化环境好的小区里面，居住体验还是比较好的。

小橘子一直觉得，小区的绿化很大程度上会影响居民的生活体验和生活质量，绿化好空气自然也比较清新，想想每天能生活在美景中，心情都舒畅了许多。

亮点二：内部配套较完善，居民生活方便

小橘子在小区溜达时发现小区里还有生活超市，去里面逛了一圈，蔬菜水果以及一些生活用品都有，基本生活需求基本能得到满足。小橘子始终觉得，小区里有生活超市是非常方便的，毕竟不用跑大老远赶公交坐地铁，每天还能睡个懒觉。

小区内还有一个湖，湖边种满了绿植，闲暇时候来这里吹吹晚风散散步，还可以约三五个好友在湖边下象棋，生活还是非常惬意的。

小橘子发现小区里有一个“海豚儿童之家”，这也是属于龙潭街道左安漪园社区的，同时东城第二图书馆，左安漪园社区流动图书馆也在这里，父母上班没时间带孩子的时候，还可将孩子到这里来，或者带孩子来这里看看书也是不错的。

亮点三：外立面新且大气

据小橘子了解到小区在2004年左右建成，距今也将近20年左右了，但外立面是米黄色和绿色涂料，看起来依旧很新，不像是建了这么久的房子，往小区溜达几圈几乎没看到墙面有破裂和掉漆的现象，看来物业维护还挺到位的。

亮点四：周边配套齐全

小橘子打算返程的时候，发现这里的配套还挺齐全的。从小区大门往右走几步就有一个生活超市、银行，还有餐厅、家常菜馆等，此外离小区130米处就有一个公交站，居民可乘坐12路、139路等，离小区1.1公里处有地铁14号线方庄站，住在这里，通勤还是比较方便的。

槽点一：物业管理水平一般

小橘子到左安漪园小区附近的时候，发现大门的门禁是坏的，询问几个居民得知，原来这个门禁早就坏了，向物业反映过好几次都没修过，后面大家也就不管了。而且很多楼栋的大门是直接敞开的，无人看守登记，安保系数还是比较低的，说明物业对此不重视。

槽点二：停车紧张，路面拥挤

小橘子发现这个小区除了树很多，还有一个东西很多：车。走在路上给我的感受就是车很多，路边停满了车显得路也很窄，感觉走在哪里都停着车，尤其是每个单元楼的入口处，根本没有画停车线的地方，也塞满了非机动车辆，停车秩序比较糟糕，道路有点拥挤，万一碰到上下班高峰期，小区内部可能会出现拥堵的情况。

槽点三：草坪稀疏，影响整体景观

小橘子刚进小区没几步就看到有个地方草坪稀疏，本以为只有这里，可再继续溜达的时候又发现有好几处草坪也是稀疏，里面还有垃圾，感觉很久没有人来打理了，既影响小区的美观又居民的生活体验。

槽点四：塔楼结构，采光较差

在小区里溜达的时候，小橘子发现有好几栋楼都是塔楼结构，往里面一走，感觉楼道都是黑的，并且不太透风，要不是和朋友一起，我一个人还真不太敢进来呢，采光和通风较差这也是塔楼难以避免的一个缺点了。

经过这次踩盘，小橘子对左安漪园小区有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区交通比较便利，公交地铁站咫尺可达，交通通达性高。

其次，小区内部绿化好，环境优美；周边配套设施齐全，居民的基本需求基本都能得到满足。

但是，小区的房龄较大，物业管理水平一般，门禁不严格，停车秩序较差，车位紧张，这些是其目前的缺陷。

从整体价格来看，左安漪园目前在幸福里app上挂牌均价是87739元/㎡（截至2021年7月27日），与龙潭湖商圈均价差不多，低于东城区整体均价，小区的户型从二居室到四居室都有，在北京二环附近有自住刚需或刚需改善需求的购房者可以考虑。

龙潭湖商圈位于北京市东城区，地处二环内，有一条地铁线路。

商圈处于二环内的最东南角，商圈内近一半面积被公园、学校、机关填充，住宅区被切割的相对细碎，是二环内相对边缘的商圈。

龙潭湖商圈北侧为广渠门、崇文门商圈，南侧为方庄商圈，西侧为天坛商圈，东侧为潘家园商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，但龙潭湖商圈因为二环高架，以及南护城河的存在，与东南方向的商圈联动效应较弱，主要承接由前门、王府井、东单商圈延伸过来的零碎购买力。

1984年，商圈内的龙潭公园、龙潭西湖公园正式建成，1987年，北京游乐园在公园中建成开放，但在2010年停止营业。

现在的龙潭湖商圈内，包含1条地铁5号线，此为南北向的高能级地铁线路，北接天通苑，南连宋家庄，沿途站点串联多个强势产业带。商圈虽然紧邻二环线主干道，但由于南护城河的区隔，商圈实际连接西北方向的交通更为方便。

另外，商圈内还包含北京光明路小学、东城区板厂小学，以及体育路小学（低年级部）等。医疗设施方面，包含有北京彭胜医院。

商业方面，商圈内暂无大型商场、超市、购物中心，距离商圈最近的大型商业综合体位于崇文门商圈南侧。

龙潭湖商圈内，住宅年代横跨1974年-2005年，主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度不大，整体舒适度尚可。老公房门槛价520-750万元、次新房门槛价823-1050万元，相对于东城区其余商圈，龙潭湖的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。主要吸引对生态休闲、价值认同、交通通勤有要求的购房者。

龙潭湖商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，龙潭湖商圈的均价为9.4万/㎡。

周边板块：广渠门商圈的均价为10.8万/㎡，方庄商圈的均价7.2万/㎡，潘家园商圈的均价为6.2万/㎡，天坛商圈的均价9.5万/㎡，除三环外的商圈，龙潭湖的均价与周边商圈均价差距并不算太大。

由此可知，商圈虽然属于三环内的价值洼地，但结合比价效应，以及商圈区位、房屋品质等因素分析，龙潭湖商圈的价值已经被市场充分释放。

龙潭湖商圈的大坐标尚可，但其作为二环内板块，位置有些边缘化，王府井、东单、前门等热门商圈的购买力延伸，已经被崇文门、广渠门、天坛等商圈截断，对龙潭湖商圈的实际提振作用不强。

尤其是龙潭湖商圈内，住宅区被切割的相对细碎，房龄方面，也以老公房居多，再加上南护城河对二环外商圈的区隔，实际上龙潭湖商圈并非北京城热门的置业、置换目的地。

不过，值得注意的是，龙潭湖西湖公园内，原本有一座“北京游乐场”，该游乐场在2010年已关闭，但根据东城区两会透露的信息，该地块仍是娱乐设施性质的用地。

根据此前的坊间传闻，该游乐园将在2021年重建，不过截止2021年7月，未有动工迹象。

综合来讲，只要该地块的娱乐设施用地的性质没变，未来不论是否重建游乐园，或是大型商业设施，都会是龙潭湖商圈价值的潜在利好预期。

1、左安漪园是成熟社区，环境优雅，生态良好，邻里和睦。

2、小区内部配套较完善，有电梯，生活超市，外立面美观，居住体验好。

3、地理环境优越，交通便利，离公交站和地铁站都比较近，出行方便。

4、小区周边配套成熟，地处北京二环内，与周边发达商圈共享资源。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源14套，小区目前在售均价87739元/㎡，环比上涨约0.15%。近6个月，小区整体均价与龙潭湖商圈在售均价差别不大，低于东城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较为平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为112.35㎡三室一厅户型，报价820万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为553.5万元左右，二套首付为656万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有8栋楼1499户，有83㎡-97㎡的两居，有112㎡-146㎡的三居，有373㎡的四居。

小区的主力户型为96.83㎡的两室一厅一卫和142.12㎡三室一厅，该两种户型存量较多，故对比分析。

小区西侧临街，会受噪音干扰，而且为塔楼结构，采光通风受影响，内部停车秩序混乱，不太推荐；

小区中间北侧临湖、南侧楼下绿化好，环境较好，并且不临街，离停车场近，东边虽临街但有绿化和步道隔开，不会受到太严重的噪音污染，情况较西侧稍好，一般推荐；

小区6号楼、7号楼以两居为主，有安保有门禁，有电梯，有绿树，环境好，居住体验较好，比较推荐。

距小区1.2公里有地铁方庄站，公交站出门可达，适合在龙潭湖商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖公交出行的人群也可以考虑。

小区内绿化较好，休闲娱乐设施配套齐全，生活氛围好，适合对居住品质有一定要求的购房者。

小区周边配套齐全，底商丰富，有生活超市、餐厅、药店等，生活便利，适合对小区周边配套有严格要求的购房者。

截止到2021年7月，左安漪园小区90.2㎡二室二厅上车价850万，首付为333.3万元起，小区周边交通、商超、医院、休闲等资源较为成熟，比较适合刚需改善购房者。

目前，龙潭湖商圈内无新房项目在售。目前距离左安漪园小区最近的新房项目是位于小区西南方向的天坛府，东北方向26公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而左安漪园房源最高挂牌总价在890万元，新房与二手房价差过大，更适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。

小区均价与龙潭湖商圈二手房均价相差不大，低于东城区均价，现选取2公里范围内、房龄接近、预算相似与左安漪园小区相近的鸿运花园小区和左安浦园小区来对比。