高考结束之后，和朋友聊天谈起了孩子教育问题，朋友说现在孩子学习压力大，竞争激烈，如果没有一个好的学习环境、生活环境，很难考上中意的大学，很多家长为了孩子升学都考虑置办房产。朋友和我提到了一个小区，向我讲述了周边的教育资源，有幼儿园、小学、中学，都在小区附近，交通也非常便利，孩子在这个区域读书，可以一直到中学毕业，是个不错的选择。作为职业踩盘人，我怀着好奇心来到该小区，深入的考察小区周边的区域环境，感受一下周边浓郁的人文气息。

亮点一：周边学校多

小福步行前往该小区，在小区附近看到很多儿童背着书包前往上学的路上，中学学生单独上学，小学生和幼儿园儿童有家长陪伴入学，非常热闹，小福跟随上学的大部队前进，发现了周边有很多学校，有幼儿园、小学、中学，距离小区附近的幼儿园为保利和乐育幼儿园、爱加倍幼儿园、大地实验幼儿园、育才之星幼儿园，刚好小福看到一个老人送完孩子，上前询问老人幼儿园情况，老人说距离小区近，接送孩子非常方便，尤其碰到恶劣的天气，不用担心，步行出行就行了，他还说道周边小学也很近，有回民实验小学、崇文小学、新文达中小学等等，小福在老人的指引下，又参观了小学，中学，发现该小区附近学校很多，孩子在这上学可以一直到高中毕业，对于学习压力大的孩子而言，真是一件非常幸运的事情！

亮点二：小区内人车分流

小福在参观该小区的时候，发现小区非常安静，没有看到机动车出入，很多孩子在小区内自由的玩耍，大人也不担心孩子的安全问题，小福看到坐在路边上的小区居民，和他们进行攀谈起来，他们说道，小区内部不允许有机动车出入，设有地下停车位，地上不能停放汽车，小福心想这样的小区真安全，很多老人、儿童可以放心出行了。小福还对车位具体管理情况进行了询问，得知该小区车位数量有1200个，停车收费600元/月，很多居住者表示车位数量够用，费用较为合理。

亮点三：交通便利

小福本次踩盘是乘坐交通工具出行的，发现小区附近道路宽阔，有多辆公交出行，由于第一次来，小福被眼前眼花缭乱的交通吓到了，怎么会有这么多公交车呢，小福查阅了北京公交出行软件，才知道通往该小区的出行线路，发现通往本小区的公交有专2路、12路环行、17路、8路、142路等。在踩盘结束之后，小福回去的时候乘坐的是地铁，查看了一下地铁站距离较近，采用步行的方式到达了崇文门地铁站，小福看到路边停放了很多单车，很多人都选择骑单车的方式到达地铁站，非常方便。

亮点四：小区附近周边配套齐全

小福踩点的时候在周边畅玩了一把，通过附近居民的指引，小福来到北京明城遗址公园去游玩，这个公园虽然收费，但是内部空间很大，可以在公园内骑行、搭帐篷，门口还有很多停车位，非常方便游人游玩。

小福在回去的路上发现周边还有很多医院，比如北京市普仁医院、皖南医学院教学医院、北京两广中医院等，医疗资料也很丰富。

快到小区的时候，看到很多老人购物回来，心想周围肯定有很多购物场所，于是上前询问，并告诉小福前往购物场所的路线，小福发现购物场所距离小区很近，比如新世界百货购物场所、利天名业社区便民菜市场、物美超市（崇文店）等。

槽点一：小区密度大，楼间距小

小福进入到小区之后，感觉非常压抑，本来北京的生活节奏很紧张，又看到这么密集的楼盘之后，心里顿时很紧张，看到周边人群匆匆的步伐，心里有种郁闷的感觉。来到小区之后，小福发现小区高楼密集，地面空间也不足，想找个座位都非常困难。小福看到楼下有遛弯的居民，上前进行询问，得知小区一些户型采光并不好，光照时间短，居住舒适度较差，冬季想要晒太阳，只能在楼下活动区域。

槽点二：小区楼道杂物堆积，堵塞单元门口

小福进入到楼道区域，感觉一片漆黑，加上天气非常炎热，有种晕眩的感觉，加上楼梯出口处车辆堆积，感觉非常杂乱。小福看到很多居民出行都乘坐电梯，所以楼梯出口放满了车辆，但是楼梯是主要的应急通道，如果长期堵塞，会影响居民生命安全。小福从楼道出来后，发现地上非机动车位缺乏，没有集中停放非机动车的位置，因此很多居民只能将车辆停放在步行梯区域。

槽点三：小区公共活动区域缺乏

一个优质的小区一定有充足的活动场所，能够满足居民运动休闲需求。小福在这次踩点中发现小区活动区域较少，没有休闲娱乐设施。很多老人表示只能在小区遛弯，想要进行其它的娱乐，只能到周边的公园进行。小福走累了，想要稍作休息，竟然找不到休息区域，只在小区内部发现了一座小凉亭，凉亭内部也没有座位，所以稍立片刻起身离开了。

槽点四：物业服务一般

小福在参观该小区的没有门禁卡，但是从北门物业服务处可以顺利出入，没有保安阻拦，小区南门有保安，而且需要门禁卡，但是并不进行人员出入登记，可以看出物业管理松散，陌生人可以尾随有门禁卡的人轻松进入，这种情况非常不利于居民居住安全。此外小区单元入口处有栏杆生锈、柱体脱落等问题，物业也没有进行修缮。

国瑞城小区内部人车分流，设置了地下停车位，不仅能够保障居民安全出行，而且还避免了交通堵塞现象的发生。小区周边配套齐全，尤其是教育资源非常丰富，有幼儿园、小学、中学教育资源，有教育需求的人群可以放心选择，此外周边交通网络密集，有公交站、地铁站，非常方便居民日常出行。

小福在踩盘小区时感觉非常压抑，楼间距较小，密度较大，小区内缺乏活动区域，娱乐设施配备不完善，小区楼道杂物堆积，物业不重视小区内设施设备修缮等，这些问题严重影响居民居住体验，应重点关注此方面的问题。

崇文门商圈位于北京市东城区，地处东二环内，内有三条地铁线，是北京城南的老牌区域性商业中心，以及终极置换目的地之一。

商圈内拥有二环内规模较大的次新居住区，居住密度中等偏上，成交量大，换手率高，交易相对活跃。

崇文门商圈北侧为东单商圈，南侧为龙潭湖商圈，西侧为前门商圈，东侧为广渠门与东花市商圈；均属于成熟的热点商圈，但各有侧重，它们之间产业互补，联动效应强劲。

崇文门商圈的历史非常悠久，最早的规划建设能追溯到明朝中后期，1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含该商圈，以南北走向的崇文门外大街为中线，西侧偏重商业建设，东侧偏重居住，如商圈内的国瑞城、新景家园等，均是二环内少见的大规模次新小区。

现在的崇文门商圈内，大型的商业设施集中于商圈南北侧，包括有红桥市场、天雅珠宝城、国瑞城中心、哈德门中心。

商圈内包含3条地铁线路：地铁2号线、5号线和7号线，地铁站有崇文门站与磁器口站。2号线是北京市的第一条环线地铁，也是中国第一条环形地铁路线，几乎可以抵达二环内的所有商圈；7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。

此外，崇文门商圈还包含有二环线干道，无论是去故宫还是北京站都比较方便。

商圈内的教育设施，包含有北京第一零九中学、北京市崇文小学、北京市永生小学、北京市东城区第二幼儿园崇外分园等。

崇文门商圈内医疗设施包括北京市普仁医院、北京市东城区第二妇幼保健院、北京市东城东华医院。

另外值得一提的是，崇文门商圈内包含多个著名旅游景点，例如明城墙遗址、法华寺、花市清真寺、观音寺、来纳艺术馆等，都是极富特色的地标性建筑。遗憾的是，崇文门商圈内的生态休闲设施比较缺乏，面积稍大的公园、绿地均在商圈之外。

崇文门商圈内，住宅主要以次新房、回迁房、老公房混合社区构成，建筑密度中等偏高。

老公房门槛价360-600万元、次新房门槛价500-800万元，相对于东城区其余商圈，崇文门商圈的总价区间跨度不大，购买力构成主要以北京南城片区，以及同商圈的置换需求为主。

崇文门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，崇文门商圈均价为11.2万元/㎡，周边二环内主要板块均价为广渠门10.7万元/㎡、龙潭湖9.4万元/㎡、东花市10.5万元/㎡、前门10.4万元/㎡，均低于崇文门商圈的均价。

对比来看，崇文门商圈的住宅均价处于高位，近期商圈内均价处于稳定缓慢增长的态势，可以判断其价值已经被市场充分释放。

从区位上来看，崇文门商圈可以看作王府井、东单商圈的有限外延，因为有北京站、明城墙遗址公园这两道地理阻隔的存在，上述两个热点商圈的外延并没有充分辐射崇文门商圈。

但也正因为明城墙遗址公园的存在，崇文门商圈不会受到北京站的嘈杂影响。

崇文门商圈地处二环内，大规模的规划、建设已无可能，值得注意的是商圈内的业态升级与改造，据2018年新世界中国地产有限公司的披露，崇外6号地的规划设计理念，称要建设成为K11艺术胡同，打造成开放艺术空间和艺术文化交流中心。

资料显示，崇外6号地东起幸福大街，西至崇外大街，南起法华寺，北到广渠门内大街，具体位置在商圈中部偏南。

如果此项改造得以成行，那么崇文门商圈的价值，将会得到有力提振。

小区周边幼儿园、小学、中学较多，能够满足孩子入学需求；医疗环境较好，小区附近有很多药店，比如千芝堂药房、安无忧大药房、海王星辰大药房、北京同仁堂大药房等，还有很多医院，比如北京两广中医医院、善尔医院、北京医院等；交通网络密集，有众多公交线路、地铁线路，均经过该小区，出行非常方便，比如经过该小区的地铁线路有地铁7号线、1号线、8号线等，公交线路有8路、17路、29路、104路等。此外除了关乎居民日常生活之外，还有众多的休闲娱乐场所，比如百老汇影城、搜秀影城、崇文剧场、北京童艺艺术剧院、飞德游泳馆、花市清真寺、花市社区博物馆等。

小区人车分流，封闭式管理，停车位有1201个，停车费用600元/月，价格合理，停车位充足，能够满足小区住户使用需求。

小区户型中全明户型较多，观光效果好，能够很好的感受外界景观。

小区建筑时间为2008年-2014年，和周边小区相比，楼龄短，属于品质小区，小区内部设施设备较新，居民居住体验更好。

截止2021年6月15日，国瑞城小区挂牌价格在7.01万-11.06万之间，挂牌均价为101777元/㎡，同比下降0.28%，在售房源14套，成交0套，成交量较低。

通过查看小区近六个月房价走势情况，发现房价走势相对平稳，虽然有所下跌，但是在可控的范围内，购买者不需要过分担忧。

从购房成本来看，以在售58.16㎡一居室户型为例，报价632万，根据北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，该套房源的首套首付价格为221.2万，二套首付为379.2万。

国瑞城小区价格走势图

目前国瑞城小区在售户型较多，有25种，其中一居室户型有9种，户型大小集中在47.08㎡-62.06㎡之间；两居室户型有7种，户型大小集中在75.48㎡-107.75㎡之间；三室户型有5种，户型大小主要集中在88.87㎡-157.91㎡之间；此外该小区还有4种四居室户型，户型大小集中在251.13㎡-258.85㎡之间。

小区一居室户型较多，可选择性较强，房价总价低，适合刚需者选择。比如58.16㎡一居户型功能分区明显，非常适合刚需者选择。但是也有局限性，比如通透性差、房屋面积小，并不适合多人口家庭，因此购买者需要慎重考虑。

82.38㎡两居室户型属于过渡性住房或者改善性住房，从户型设计来看，户型不方正，卫生间属于暗卫，没有设置餐厅位置，对于改善性需求者而言，应慎重选择。

90.21㎡三居户型紧凑，整体设计动静分离，面积利用率较高，但是卫生间和厨房位置相对，设置有些不合理，对于有品质需求的购买者需要认真考虑。

258.85㎡四居室户型方正，非常完美，功能分区详细，三个卫生间，还设置了餐厅，居住体验好，但是户型面积大，房产总价高，需要购房者具有一定的经济实力。

小区周边教育资源丰富，幼儿园、小学、中学资源一一俱全，适合有教育需求的青年群体。

小区户型中小户型有9种，可选择性较强，房产总价较低，适合刚需者选择。此外小区还有两居户型、三居户型、四居户型，也适合改善者住房需求，但是由于房产总价较高，不同的购买人群仍需进行酌情考虑。

小区周边配套齐全，交通便利，还有很多休闲场所，能够满足居民的日常生活需求，因此也非常适合中老年人居住。

截止2021年6月，东城区没有新的土地入市，仅有长安太和公寓一处新型地产，楼盘位于东城长安街与朝阳门南小街交汇处，均价为145000元/㎡。在售户型主要以一居室、二居室户型为主，一居室户型面积在107.54㎡，两居户型为143.76㎡，总价最低为1100万，物业管理公司为北京富华行物业管理有限公司，物业费为19元/㎡/月，产权为40年，附近交通便利，配套齐全，能够满足日常居住需求，但是和国瑞城相比，房价高，物业费高，而且属于商业用电，居住成本较高，能够满足品质居住者需求，对此需要根据个人情况进行综合考虑。

东城区老旧小区较多，选择和国瑞城小区距离较近、建筑年限比较接近的新景家园社区、法华南里社区两个小区进行对比。