据说北京东城可是名流齐聚地，豪宅遍布呢，这坊间传言可是激起了小炒饭强烈的好奇。

今日小炒饭就来到了老北京坊间流传的“豪宅区”探房，北京市东城区东直门外板块的“摩码城”之一万国城MOMA，传说中景观一绝的楼盘。首先查阅资料了解到万国城MOMA是当代节能置业股份有限公司开发的适合追求高生活品质的购房群体的重磅楼盘之一。是建成于2004年以后，传言外观古典优雅有格调，今天就跟着我一起走进万国城MOMA，一起探访一下其名虚实吧！

亮点一：环境清幽宁静氛围好

小炒饭走进小区溜达，楼栋下面种植的月季花儿争相绽放，荷塘里荷花吐露芬芳，蜻蜓低飞，空气中弥漫着草香味，蜿蜒的小河沟戏水的鱼儿似乎在笑着和行人打招呼，在奇形怪状的假山旁边踢球的孩童和坐在长椅上牵着狗绳的大爷...美不胜收，环境清幽宁静，生活在这里真幸福呀！

亮点二：外部休闲配套齐全，生活便利有保障

小区外部，附近商业街步行两公里范围内有大型商场莱福士、东方银座商场、奥士凯莱市场，不仅这些还有景色优美的小公园、承载历史的自来水博物馆、朗朗书声的学校等等，炒饭转悠一圈完全被震撼到了。

附近的商圈也很便利，对应最方便的就是工体商圈，距离小区两公里都不到，正所谓衣食住行买样样齐全啊。

亮点三：内部便利设施齐全，细节提升生活品质

小区内部有供小孩娱乐的儿童乐园，有供老人散步休遣的小桥流水和健身设施，安保措施好，非小区居民无正当理由不得进入安全性高，修剪完好不杂乱无章的花草，楼栋下的商铺让居民生活便利少操心，注重细节的设施配套也让人安心。

亮点四：公交地铁出门可达，通勤快人一步

小区通勤非常方便，出门即可搭乘公交，周边2公里范围内可以通达4个地铁站、5公里范围内可通达12个地铁站及1公里范围内机场高速线，半小时的通勤基本就可以触达全北京的优质资源地段。上班或出游都快人一步，非常便利。

槽点一：楼层过高且密集，压迫感强

炒饭走进小区，尽管外立面古典景观也不错，但每次抬头都会有一种强压迫感。通常来说压迫感会出现在空间容积不合理的情况下，没错，万国城每栋楼栋都非常高而且采用老式塔楼结构，房子较为密集，一眼看上去有很强的压迫感，有高压恐惧症的购房者怕是会有些为难了。

槽点二：非机动车占道，电梯间有异味，观赏感差

小区安保环境都没得说，而且每栋楼都有专门的停放非机动车的地方。但炒饭在踩盘途中仍然看到有住户将非机动车随意停在楼栋门口，作为高档小区还是有碍观感的。

走进楼道，通往电梯的过道一股刺鼻的异味飘来，让刚刚吃完午餐的炒饭差点窒息，乘电梯的半分钟简直太煎熬了，尽管是户型设计的不通风但异味感如此重，这物业看来也是有些敷衍了事了。

槽点三：个别户型设计不合理，性价比低

随中介一起看房得知，有一套91.22㎡的一室一厅户型成功引起了我的注意。同样的面积可以买到三房，但在这栋楼却只能买到一房，普通一房的面积大概在30-60㎡。如果购买了一房，改造又需多出一笔本不需花的钱，相对来说面积利用率低且性价比不高。

槽点四：小区整体存在高低配，居民认同感差

走进楼栋会发现电梯的使用也有区别，分一梯一户和三梯四户两种。一梯一户主要针对大平层及别墅，常理来说属于高配房，上车价在3600万元左右，适合追求高品质刚需改善的购房者；三梯四户对应是小户型，上车价在700-1200万元之间，适合终极改善群体。

炒饭认为，这样的配置，会减弱居民对小区的认同感，试想每天看着邻居的豪车进出，会不会觉得自己刚买的电瓶车不香了呢？

经过一天的踩盘，小炒饭对万国城MOMA有了细致入微的了解，接下来总结一下。

首先，小区内部的配套建设齐全、水系公园，假山流水小桥；外部的顶流配置让人省心，能满足居民对生活便利的追求。

其次，人车分流安全系数高，物业管理能力相对强，但在一些死角还是有敷衍了事的情况，不过总体来看，物业是能给小区整体居住体验加分的；

再次，相比于周边小区以及整个东城区，万国城MOMA的交通和居住品质都是更胜一筹的。

从整体价格来看，万国城MOMA截至2021年7月在幸福里app上挂牌均价100435元/㎡，略高于东直门外整体均价，小区的户型从一居室到五居室都有。推荐对小区配套、周边配套、交通便利和居住品质有追求的购房者选择此小区。

东直门外商圈位于北京市东城区，地处东二环至东三环之间，是北京城东重要的交通枢纽商圈。

东直门外商圈内有三条轨交线路，企业、商业、学校齐备，是东二环外，唯一一个归属东城区的商圈。

该商圈东侧为三里屯商圈，北侧为柳芳商圈，西侧为东直门内商圈，南侧为朝外大街商圈；商圈四周均是成熟板块，板块交界地带人气也相当旺盛。

自1979年在北京二环立交桥建设落成后，包括东直门外、东直门内商圈，都成为了北京最早的商务中心区。数个国企、央企总部云集于此，东直门外商圈更是成为了整个北京的重要交通枢纽。其中，商圈东侧的东直门地铁站，是北京首座三线换乘的地铁车站。

商圈内北侧靠近中部的区域，包含有北京首都国际机场地铁的终点站、地铁13号线、2号线中转站，以及至少37条公交、长途线路。

从东直门外商圈出发，商圈5公里半径内，几乎涵盖北京大部分热点商圈，向东20公里可直达首都机场。向南4公里可通达王府井、东单等中心板块。向北5公里可通达国家奥林匹克体育中心，向西8公里可达北京动物园、万寿寺等板块。

商圈内靠近东二环区域，分布有银座MALL、中航大厦、保利写字楼、北京第五十五中学等商业、办公、教育设施。

商圈内唯一的缺憾是生态休闲设施较少，仅有几块零星绿地。

总体来说，以上这些重点设施的构成与分布，使得东直门外商圈在交通、商业、医疗、教育等方面，几乎没有短板。

东直门外商圈的住宅多为1980年-2008年建成，是北京东城区价值认同较高的商圈之一。

商圈内的置业需求多样，总价跨度较大，主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。

东直门外商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查东直门外及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，东直门外商圈均价为10.6万/㎡。

周边商圈方面：东直门内均价10.6万/㎡、朝外大街均价8.5万/㎡、三里屯均价7.9万/㎡、柳芳均价7.6万/㎡、东大桥均价9.2万/㎡。

以上除二环内的东直门内商圈，其余均价都低于东直门外板块。

由此可知，东直门外商圈属于东二环外内价值比较拔尖的板块，比价效应下，该商圈的价值正在充分释放。

政策规划方面，东直门外商圈的未来发展确定性较强，作为北京首批发展成熟的板块，东直门外商圈未来依然会是以交通枢纽为前提的商务宜居板块。

基础设施方面，东直门外商圈本身的交通优势已经非常明显。传闻北京轨道交通28号线或将连接东直门，此消息虽然还未有定数，但不论未来能否成型，其实已经对东直门外商圈的板块价值影响不大。

东直门外商圈未来最大的变数为疏解非首都功能的长线规划，大量的优质企业外迁确实会导致东直门外板块的产业空心化。

但就目前企业外迁的情况来看，此利空不会在短时间内爆发。

1、生活氛围浓厚有人气

万国城MOMA建筑风格偏古典，外立面采用深褐色，整体看上去更适合老年人生活或者是有家庭的偏沉稳的年轻人。小区中央花园设计有荷塘，假山，座椅多，非常适合溜娃遛狗或茶余饭后聚齐聊天。生活氛围浓厚，有人气儿幸福感强。

2、楼龄新景观好，生活品质高

查阅幸福里APP可知，小区建设年代是2002年，在整个东西城来说是比较新比较好的了，外观优美古典，荷塘荷花绽放，鸥鹭齐飞；假山奇异生动，月季簇拥；河道鱼儿漫游，奇石点缀。皇家体验，生活品质高。

3、内外配套齐全 ，生活便利不操心

小区内部，设有商业街、老年人活动中心、社区卫生服务站、中心公园等配套设施，日常基础生活休闲能够得到满足； 小区外部，附近商业街步行一公里范围内，包含莱福士、东方银座商场、奥士凯莱市场，购物、休闲、会客十分方便。

4、通勤路线优越，出行快人一步

小区周边2公里范围内可以通达4个地铁站、5公里范围内可通达12个地铁站及1公里范围内机场高速线，半小时通勤基本可以触达全北京的优质资源地段。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源20套，占全部房源的0.5%。小区目前在售均价100435元/㎡，环比上涨约0.28%。近6个月，小区整体均价高于东直门外商圈均价，但低于东城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体先下后上，今年4月出现向上波动，而后回归正常均价；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为59㎡0厅一室户型，报价660万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为531.3万元左右，二套首付为580.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：59㎡-315㎡零房至五房，其中一房、二房为主力户型。

现选择小区主力户型91.22㎡一室一厅和116.43㎡两室两厅进行分析。

万国城MOMA小区整体包含十栋塔楼。

其中每栋都有朝向为东南的房型，日常通风光照条件会受到影响，而且除了5、6、7栋塔楼其余几乎都临街，楼下车流人流繁华，会有噪音影响，不太推荐。

小区1、2栋附近正在施工且有公交停车场，会有较大的噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向板楼，以及靠近小区中心花园位置的楼栋，较为推荐。

东直门板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，商业资源齐全，交通枢纽作用明显，据小区两公里内有4个地铁站，通勤快人一步。

其中，最小户型59㎡0厅一室，总价最低，上车价为660万元，适合对通勤需求敏感的购房者。

另外，小区整体属于高功能自住需求场景，其中303.61㎡的五房的大户型总价3600万元，适用于对容积率，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者。

总结来讲，小区周边企业商场、生态、交通资源比较完善，推荐南二环、西三环的对通勤，或居住品质高端有追求且预算充足的购房者买入置换。

目前，东直门内商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，万国城MOMA小区在售户型总价段为600-3600万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离东直门外商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于东直门商圈二手房均价，周边1公里范围内与万国城MOMA均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与万国城MOMA相近的当代MOMA、海晟名苑北区进行比较。