一个以花园为名的小区是什么样的？今天愚公来到了北京市东城区永定门外沙子口路的富莱茵花园小区。小区给愚公的第一印象就是小区门口的一颗大树，走在人行道上，几乎感受不到炎热。

富莱茵花园小区正如其名字一样，其设计为花园式绿化设计，绿化率达到了40%左右。愚公在实地踩盘的过程中也能看到很多特别的设施。

小区比较大，但是愚公却能看到随处可见的指路牌，指明小区内各楼栋的位置。除此之外，小区附近也有两条线路的两个地铁站，交通出行什么的都比较方便。

那么接下来就和愚公一起去了解一下富莱茵花园吧。

亮点一：小区环境优美，设施完善

据幸福里app数据显示，小区的绿化率为40%，愚公实地踩盘的时候，也确实能感受到小区的绿化做的确实不错，除了小区大门的大树，走进小区里，小区道路两旁也有树木、灌木、草坪等绿植，很多楼栋间都有绿化花园。

富莱茵花园令愚公印象最深的就是小区内居然有很多指路牌，指明儿童乐园、社区委员会、楼栋等等。尽管富莱茵花园较大，但是愚公也踩过一些更大的小区，里面都没有这种类似的指路牌。

除此之外，小区内还有儿童广场，广场里有儿童游乐设施，可以供小区儿童玩耍，此外小区还有垃圾分类站、综合文化室、动物雕像等设施。

亮点二：小区内有社区医院、超市

愚公从小区大门进去不到50米，就看到了小区的社区医院，医院全称为东城区富莱茵社区卫生服务站，社区医院的服务内容有全科诊疗、健康教育、康复理疗、计生咨询等，小区住户生点小病就在社区内治疗或者开药就行，还是比较方便的。此外小区门口也有小型超市，可以购买生活日用品。

亮点三：小区户型较多，面积跨度大，用户选择较多

据幸福里app数据显示，小区共有18栋楼，有48㎡的一居、59㎡-87㎡的两居、87㎡-148㎡的三居、161㎡及以上的四居。户型面积从48㎡到161㎡，从一居室到四居室，户型跨度较大，总价的价格相差也较大，因此适合人群也较广。

亮点四：小区周边配套完善

关于小区的周边配套，愚公首先要说的就是小区周围的景泰地铁站与木樨园地铁站，两个地铁站分别是14号线与8号线的站点。这对于有地铁出行的住户来说是非常方便的。此外小区外也有公交站，离南三环中路仅500米左右，交通便利。

槽点一：小区安保管理较差

小区的安保工作，是愚公踩盘这么多小区中，做的比较差的，为什么这么说呢？因为小区大门处尽管设有保安亭，且也有安保人员，但是小区大门的人行道是敞开的，对于人员进出，小区的安保人员是完全不管的，愚公也看到很多外卖小哥骑着电瓶车从人行道出入口进进出出的，甚至有快递三轮车从人行道进入，小区内显得十分混乱。

槽点二：小区存在保养问题

富莱茵花园小区最早建造于上世纪90年代，一些楼栋的楼龄甚至已经有30年之久，因此小区内的一些设施、草坪养护的就比较差。愚公在踩盘的时候也是能看到一些楼栋的外墙原本是白色的，现在也已经变成了黄色，并且看上去脏兮兮的。小区内新开辟的电动车充电桩的场地，也是泥土地面，灰尘很多。如果对小区品质看重的用户，富莱茵花园推荐指数不高。

槽点三：小区人车不分流，车位较少

小区建筑年代较早，因此并没有设计人车分流，所以小区内的道路基本都是有车辆行驶的，不可避免的就会产生一些噪音，从而影响住户们的居住体验。

此外据幸福里app数据显示，小区内有固定车位约420个，车位比仅为1:0.33，住户停车压力较大，并且这对于有两辆车辆的家庭来说也不友好。愚公在踩盘的时候，也发现很多车辆都停放在小区的道路上，造成小区内的车道显得非常拥挤，车辆出入不方便的同时，可能也会有车辆剐蹭的风险。

槽点四：小区电线线路较乱，距离地面不高

小区内的电线问题，愚公觉得还是有问题的，因为愚公一进小区，就能看到一股股缠绕的电线全部在小区的二层高度左右，并且需要到另一栋楼时，也是直接凌空拉过去的，不仅不美观，而且电线全部缠绕在一起，也有可能会有安全风险。

富莱茵花园小区位于北京市东城区永定门板块，共有18栋楼1254户，容积率为3.6，是一个高密度社区。小区内绿化较好，设施完善，绿化率为40%。

小区周边有很多公园、商场、医院，小区1.2公里范围内有两条地铁线经过，小区外也有公交站，对于有公共交通需求的用户可以考虑。另外小区距离天坛公园直线距离仅有2公里，比较适合闲暇时间与家人一起游玩。

但是小区内存在部分养护问题，并且小区内的地下车库停车位较少，对于有两辆车辆的家庭较不友好，此外小区人车不分流，会产生较多的噪音污染。但是小区的均价低于东城区与永定门商圈的均价，对于有购房刚需的用户，可以考虑。

小区户型较多，户型面积跨度较大，因此小区内老年人、年轻人都有。截至2021年8月初，目前小区87.24㎡两居室的上车价为632万元，比较适合有购房刚需的用户选择。

永定门商圈位于北京市东城区，地处南二环和南三环之间，内有两条地铁线路，是中轴线上典型的北京南城商圈样本。

商圈一度成为整个东城区的价值洼地，建筑密度中等偏上，交易量中等偏下，目前价格已有回归。

永定门商圈东侧为蒲黄榆商圈，南侧为西罗园、木樨园商圈，西侧为右安门外商圈，北侧为陶然亭、天坛商圈。

永定门商圈最大的优势，在于依附于北京中轴线上，6公里内覆盖王府井，东单、丽泽、国贸等热点商圈，地理位置较好。

永定门瓮城城墙于1950年开始被陆续拆除，1957年永定门城楼和箭楼也被拆除，2004年永定门城楼复建，成为北京城第一座复建的城门。

现在的永定门商圈内包含两条地铁线路，分别是南北走向的8号线和东西走向的14号线，还有多条公交车线路及多个上车点。十字向地铁线和多条公交线路的穿插，能使永定门商圈触达到北京大部分热点地区。

另外，商圈内包含有北京第一师范学校附小小学西校区、定安里小学北京、文汇中学南校区等学校。

商圈内商业、医疗、生态休闲配套包含有东城区第一人民医院（二甲）、永定门公园、景泰公园、百荣世贸商城等。

商圈内小区主要以老旧楼房和一小部分次新楼混合构成，建筑年代横跨1963年-2015年。

商圈老公房门槛价340-345万元、次新房门槛价370-690万元，相对于东城区其余商圈，永定门的门槛价相对偏低，对刚需购房者比较友好，吸引了大量北京城南商圈改善置业的人群。

永定门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查永定门及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：永定门商圈的均价为8.7万/㎡，周边陶然亭商圈的均价为12.2万/㎡；天坛商圈的均价为9.2万/㎡，刘家窑商圈的均价5.7万/㎡，蒲黄榆的均价6.0万/㎡。永定门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，永定门商圈属于东城区内价值比较综合的板块，比价效应下，永定门商圈的价值正在被市场充分释放。

总体来说永定门得天独厚的位置，发展终究不会太差，但由于北侧受到南护城河、南二环高架的区隔，造成商圈与北侧商圈联动并不强，预计未来商圈的价值会趋向于平稳发展。

永定门商圈是东城区最南端的住宅区，从大格局上来看，地处东城的二环与三环之间的永定门商圈，会受制于商圈内大量老旧公房的存在，这些老旧公房高昂的旧改成本，会使整个商圈不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是得益于其靠近中心城区，以及它在中轴线上的地理位置优势，永定门板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准偏下的水平。

未来永定门商圈会继续享受城中心的地理优势和各个商圈的相互扶持和影响，商圈发展依然可期。

1.小区内有运动器材、垃圾分类站、小花园、儿童游乐设施等，基础设施较为齐全，且环境较好，绿化率为40%。

2.小区户型跨度较大，户型选择较多，适合人群较广，且小区均价较低，购房总价可控。

3.小区周边配套丰富且多元，包含学校、医院、现代商场、博物馆等，配套设施功能相对完善。

4.小区位于非主干道上，车辆来往较少，产生噪音污染相对较小，环境较为安静。

通过幸福里app查询，截至2021年8月7日，小区在售房源3套，占全部房源的0.2%，小区目前在售均价为69111元/㎡，环比上涨0.17%。近6个月，小区整体低于东城区与永定门商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅等同于同期永定门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，比较适合入手。

购房成本方面，截至2021年8月初，在售总价最低为51.95㎡两室一厅户型，报价445万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为170.2万元左右，二套首付为275.9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有18栋楼1254户，有48㎡-52㎡的一居、59㎡-87㎡的两居、87㎡-148㎡的三居、161㎡及以上的四居。

现选择小区主力户型87㎡两室一厅一卫和87㎡三室一厅一卫进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

小区共18栋楼，其中18号楼为办公楼，14号楼为社区文化中心，12号楼不为住宅楼，在此不做分析。

在此将小区分为ABCD四区，进行分析。

小区A区为6层带电梯的板楼，楼栋之间都有小花园，且噪音相对较少，但是离小区出入口较远。

小区B区为6层不带电梯的板楼，楼栋之间有小花园，噪音相对较小，且相对A区来说更接近中心花园，但是离小区出入口更远。

小区C区为21层塔楼，为两梯十户设计，且C区楼栋有座商，并且临街，噪音相对较大，但是C区离小区出入口较近。

小区D区15号楼为14层一梯六户设计，16号、17号楼为21层两梯八户设计，D区噪音相对较小，且离中心花园、文化中心较近。

适合在永定门商圈及周边商圈工作且有购房刚需或者住房面积改善需求的用户选择。

小区出门就是公交站，1.2公里范围内有两条地铁线路，对地铁公交依赖的用户可以选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校、博物馆等资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

小区户型面积跨度较大，户型选择较多，且单价较低，比较适合有购房刚需的用户选择。

目前，永定门板块内无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区东向的丰台方庄板块与成寿寺板块的首开璞瑅公馆与合生·金茂东叁金茂府。

首开璞瑅公馆（丰台方庄）：均价106000元/㎡，总价2500万/套起。

合生·金茂东叁金茂府（丰台成寿寺）：均价110000元/㎡，总价1900万/套起。

两个楼盘分别为丰台区方庄商圈与丰台区成寿寺商圈内新房楼盘，其中，首开璞瑅公馆仅236㎡在售，总价2500万元/套；合生·金茂东叁金茂府125㎡-195㎡在售，总价1900元/套起；喜欢大户型且预算充足的用户可以考虑首开璞瑅公馆与合生·金茂东叁金茂府；而富莱茵花园房源最低挂牌总价在632万元/套，预算不足，且有购房刚需的用户可以考虑富莱茵花园。

富莱茵花园均价低于永定门商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取景泰嘉园、景泰东里进行比较。