如果说北京三里屯商圈以时尚繁华著称，那么龙潭湖商圈就是以生态休闲著称。

左安浦园便是龙潭湖板块的一个小区，从地图上看，左安浦园被龙潭湖公园和南护城河环抱，这让小橘子对这个小区又多了几分好奇。

左安浦园小区位于龙潭街道的最南边，左安门内大街75号，左安门桥以北，北京游乐园以南，东以左安门大街为界，和左安漪园社区相望，西邻北京教学植园。

如果要在龙潭湖商圈买房，左安浦园是不是个好的选择呢？小橘子带着这个问题，来到了今天的目的地——左安浦园。

走！跟着小橘子一起去探个究竟。

亮点一：门禁严格，安全有保障

这铁门看着就给人一种戒备森严的感觉，进出小区需要刷卡，今天要不是和一位奶奶一起，小橘子恐怕很难进去。

和坐在外面乘凉的大爷聊天才知道，原来这个小区里住的老人比较多，所以大家对于安保要求会比较严格一些。

亮点二：生活氛围浓厚，居住体验好

还没进入小区，就被这个小区的生活氛围给吸引了，从南门进入小区，需要穿过一条被绿树环抱的小道，一旁有好多爷爷奶奶坐在一起聊天，询问一位爷爷得知，他们住在这里好多年了，都是老住户了，彼此间熟得很，有时候孙子孙女放学还会帮忙一起接。

在北京这种大城市，这样的生活氛围是多少人羡慕不来的啊。

亮点三：小区外有公园，和超市，娱乐休闲和基本生活需求不用愁

小区外就有一个军民共建护城河休闲公园，出小区就可以看到，往外走几步，就看到公园的入口，被树木环绕的林间小道，绿树成荫，一家人吃完饭后，来这里散散步，和朋友来这儿聊聊天，打打羽毛球，就算什么都不做，光看风景都让人心旷神怡。

从小区大门往右走两分钟，就可以看到一个生活超市，刚看到这个超市外面的时候，本以为只是一个小超市还担心难以满足居民需求，为了一探究竟，小橘子进去逛了一圈这才放心，这是一个品类比较全的超市，蔬菜水果、锅碗瓢盆、零食饮料应有尽有，生活需求基本能得到满足。

槽点一：车位紧张，道路狭窄

在小区溜达时，我发现小区道路两旁停满了车子，让本来就狭窄的道路变得更拥挤了，询问得知这个小区的停车位是比较紧张的，小橘子了解到这个小区老年人是比较多的，对于有些腿脚不便的老年人，在小区溜达是不方便的，并且存在一定的安全隐患。

槽点二：楼道黑暗破旧，居民出入受影响

小区楼道黑暗，刚走进去就觉得好黑，不得不打开手机的手电筒照亮，上楼的时候，小橘子看到前面有位奶奶是扶着扶手慢慢上去的，小橘子作为年轻人都觉得好黑不敢走太快，生怕踩空了，不难看出，这属于物业没有为业主考虑周到，对居民出行有一定影响。

刚进小区时，小橘子就发现这个小区楼栋间距小，并且是塔楼结构，看到外立面这么多窗户，还以为采光不会很差，可小橘子上楼看时，发现过道很黑，要不是亲眼所见，差点没看出来有住户居住。在过道上行走会觉得有点闷不太透气，这也是塔楼结构的一大缺点。

槽点三：部分楼栋入口处漏水，影响居民出入安全

刚进小区，小橘子发现有个楼栋入口上方都在滴水，本以为就这一处有漏水现象，可在小区溜达时，我发现有好几个楼栋入口处都有漏水现象，并且漏水较为严重，地面湿滑，小橘子在进去楼栋里面时就差点摔倒了，这严重影响了居民出行安全。

总的来说，小橘子觉得左安浦园还是有其优点和独特性的。

先说独特性，小区的位置其实非常特殊，在龙潭西湖公园与龙潭湖公园的夹角内，东侧和南侧又被南护城河包围，所以实际上在繁华的二环内，这是一块难得的清静之处。

再说小区优点，左安浦园虽然属于次新房，但毕竟也将近20年的建成历史了，但这个小区的门卫安保工作倒是没有放松，这是值得夸奖的点。

不过，左安浦园也显现出了老小区的通病，比如内部物业维护不周，车位紧张等等。总的来说看价格，左安浦园小区截至2021年7月在幸福里app上挂牌均价76957元/㎡，价格低于龙潭湖商圈小区，小区的户型从一居室到四居室都有。总体来说，小区内外配套、生态休闲比较好，推荐给预算有限的刚需人群。

龙潭湖商圈位于北京市东城区，地处二环内，有一条地铁线路。

商圈处于二环内的最东南角，商圈内近一半面积被公园、学校、机关填充，住宅区被切割的相对细碎，是二环内相对边缘的商圈。

龙潭湖商圈北侧为广渠门、崇文门商圈，南侧为方庄商圈，西侧为天坛商圈，东侧为潘家园商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，但龙潭湖商圈因为二环高架，以及南护城河的存在，与东南方向的商圈联动效应较弱，主要承接由前门、王府井、东单商圈延伸过来的零碎购买力。

1984年，商圈内的龙潭公园、龙潭西湖公园正式建成，1987年，北京游乐园在公园中建成开放，但在2010年停止营业。

现在的龙潭湖商圈内，包含1条地铁5号线，此为南北向的高能级地铁线路，北接天通苑，南连宋家庄，沿途站点串联多个强势产业带。商圈虽然紧邻二环线主干道，但由于南护城河的区隔，商圈实际连接西北方向的交通更为方便。

另外，商圈内还包含北京光明路小学、东城区板厂小学，以及体育路小学（低年级部）等。医疗设施方面，包含有北京彭胜医院。

商业方面，商圈内暂无大型商场、超市、购物中心，距离商圈最近的大型商业综合体位于崇文门商圈南侧。

龙潭湖商圈内，住宅年代横跨1974年-2005年，主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度不大，整体舒适度尚可。老公房门槛价520-750万元、次新房门槛价823-1050万元，相对于东城区其余商圈，龙潭湖的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。主要吸引对生态休闲、价值认同、交通通勤有要求的购房者。

龙潭湖商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，龙潭湖商圈的均价为9.4万/㎡。

周边板块：广渠门商圈的均价为10.8万/㎡，方庄商圈的均价7.2万/㎡，潘家园商圈的均价为6.2万/㎡，天坛商圈的均价9.5万/㎡，除三环外的商圈，龙潭湖的均价与周边商圈均价差距并不算太大。

由此可知，商圈虽然属于三环内的价值洼地，但结合比价效应，以及商圈区位、房屋品质等因素分析，龙潭湖商圈的价值已经被市场充分释放。

龙潭湖商圈的大坐标尚可，但其作为二环内板块，位置有些边缘化，王府井、东单、前门等热门商圈的购买力延伸，已经被崇文门、广渠门、天坛等商圈截断，对龙潭湖商圈的实际提振作用不强。

尤其是龙潭湖商圈内，住宅区被切割的相对细碎，房龄方面，也以老公房居多，再加上南护城河对二环外商圈的区隔，实际上龙潭湖商圈并非北京城热门的置业、置换目的地。

不过，值得注意的是，龙潭湖西湖公园内，原本有一座“北京游乐场”，该游乐场在2010年已关闭，但根据东城区两会透露的信息，该地块仍是娱乐设施性质的用地。

根据此前的坊间传闻，该游乐园将在2021年重建，不过截止2021年7月，未有动工迹象。

综合来讲，只要该地块的娱乐设施用地的性质没变，未来不论是否重建游乐园，或是大型商业设施，都会是龙潭湖商圈价值的潜在利好预期。

政策规划方面，东直门外商圈的未来发展确定性较强，作为北京首批发展成熟的板块，东直门外商圈未来依然会是以交通枢纽为前提的商务宜居板块。

基础设施方面，东直门外商圈本身的交通优势已经非常明显。传闻北京轨道交通28号线或将连接东直门，此消息虽然还未有定数，但不论未来能否成型，其实已经对东直门外商圈的板块价值影响不大。

东直门外商圈未来最大的变数为疏解非首都功能的长线规划，大量的优质企业外迁确实会导致东直门外板块的产业空心化。

但就目前企业外迁的情况来看，此利空不会在短时间内爆发。

1、小区门禁严格，进出小区需要刷卡，安全性高，进出楼栋需要输密码或者刷卡，私密性好。

2、小区内部设施较完善，内有小花园、广场、超市等，休闲娱乐设施、便民设施等齐全，居住体验好。

3、小区生活氛围浓厚，富有人情味，小区里大多都是老居住户，彼此间比较熟悉，邻里和睦、关系融洽，居民归属感强。

4、周边配套齐全，底商丰富，有着大型生活超市、银行、餐厅、理发店等，生活方便，居住品质好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，左安浦园小区在售房源19套。小区目前在售均价76957元/㎡，环比上涨约0.12%。近6个月，小区整体均价低于龙潭湖商圈均价和东城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体较为平稳，从目前情况来看，还是比较适合入手的。

购房成本方面，总价最低为37㎡的一室一厅户型，报价450万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为172.1万元左右，二套首付为279万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区房型有37-67㎡一居，50㎡-102㎡两居，79㎡-127㎡三居，189㎡四居及以上。

主力户型有90㎡的两室一厅和127㎡的三室二厅，现存房源较多，故对比分析。

小区西侧的5号楼虽然紧邻公园，风景优美，但整体朝向为东西向，不推荐，靠东的楼栋同样；

小区南北侧的2号楼、6号楼为正南北朝向，虽然塔楼不存在南北通透户型，但其中朝南户型是相对有优势的，比较推荐。

小区内部休闲娱乐设施配套齐全，绿化较好，环境优美，适合对居住品质有一定要求的购房者。

小区距附近地铁站比较近，公交站出门可达，通勤方便，适合在龙潭湖商圈内及周边商圈工作的上班人群。

小区地处龙潭湖商圈，生态休闲资源较为发达，且小区周边配套完善，生活方便，居住体验好，适合对周边休闲配套较为看重的购房者考虑。

目前小区最小户型37㎡一室一厅户型，总价最低450万，适合刚需自住的购房者考虑；204.1㎡的四室二厅大户型报价在1860万元，适合终极改善的购房者考虑。

目前，龙潭湖商圈内无新房项目在售。目前小区最近的新房项目是位于小区西北方向7公里外东城区的天坛府，东北方向7公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室在售，总价780万元/套起；

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万元/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

而左安浦园房源最高挂牌总价在1860万元，新房与二手房价差别不算太大，小区的顶配预算购房者，可以考虑天坛府、悠唐麒麟公馆、尊悦光华。

预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者，可以选择首开璞瑅公馆。

小区均价低于龙潭湖商圈二手房均价，周边2公里范围内与左安浦园小区均价相近的小区不算太多，现选取2公里范围内、房龄接近的鸿运花园小区和左安漪园小区来对比。