论一个好小区是怎么形成的。小区内有小学、古寺，小区外围西南角就是地铁站入口，小区西对街就是医院，西北对街就是大型商场，甚至天坛公园也仅仅距离1公里。

今天愚公就来到了这么一个小区——新景家园小区。当愚公从磁器口地铁站F1口出来的时候，正想看导航往哪里走时，发现我面前的楼栋就是我的目的地，说地铁站在家门口是当之无愧的。

地铁口出来向北直走就是小区的一个入口，入口的对面就是医院。此外小区内部还有小学，那么，就跟着愚公一起看看这个小区吧。

亮点一：小区内外环境优美，设施完善

当愚公从东门进入小区之后，映入眼帘的便是道路两旁的大树和绿植，大树枝繁叶茂，绿植修剪的方方正正，时不时能看到老人家带着小孩在道路两旁散步，又或者是老夫老妻相互搀扶行走在绿茵下，十分惬意。

小区内也有许多公共设施，比如乒乓球桌、羽毛球场、儿童娱乐设施等等。愚公在踩盘的时候，看到羽毛球场附近的小孩一片欢声笑语的，旁边的老人也聊得起劲，说明小区氛围还是不错的。另外在小区中间的福善寺后面的活动区，也有爷爷奶奶在跳广场舞。

亮点二：小区内有学校、古寺

新景家园内的学校为崇文小学新景校区，是崇文小学的分校区，而崇文小学也在小区东侧。小学内有一栋教学楼与一个大操场，愚公路过的时候还能看到学校操场上孩子们嬉戏打闹的身影。此外，小区东边外围也有北京市东城区第二幼儿园崇外分园。

令愚公感到惊讶的是，小区内居然有三座寺庙，分别是福善寺、观音寺和花市清真寺。愚公在踩盘之前都没在地图上注意到过，并且后面愚公发现花市清真寺是北京地区著名清真寺之一，最早建于明朝永乐十三年，属于区级文物保护单位。

亮点三：小区周边配套完善

首先第一个就是小区离地铁站非常近，近到什么程度呢，大家看看下面这张图就知道了，磁器口站旁边的红皮外墙的楼就是新景家园的9号楼，怎么样，这下够直观了吧。

小区西对面就是北京市普仁医院，小区周围附近一公里范围内也有大大小小10个医院。小区附近100米范围内还有三座大型商场，能够满足住户的购物娱乐需求。此外，小区四面都是有座商的，24小时便利店、健身房、银行、会所等等都一应俱全。

亮点四：小区位置较好，周边公园很多

小区位于二环内，位于东城区崇文门板块，西南方向一公里就是天坛公园，愚公在小区踩盘的时候，还听到小区老人在谈论说要不要去逛到天坛那边去。除了天坛公园，小区东南方还有龙潭公园，正北方向也有北京明城墙遗址公园，再远一点还有王府井、中山公园等等。

槽点一：小区大部分楼栋人车不分流

根据愚公的观察，小区内大部分楼栋是没有地下车库的，这就导致人车不分流，有一定交通安全隐患。很多车辆是停放在未画停车位的道路上的，会使车道变得很窄，原本可以并行两车的车道，现在估计只能容一车通过，道路变窄的同时，也容易发生车辆剐蹭。

槽点二：小区物业管理较差

小区周围大大小小共10个左右出入口，其中很多出入口为紧急消防通道，但是愚公发现在这些门里面停放着许多自行车，并且大门外也有车辆停放，大门更是常年上锁，万一小区内发生火灾，有可能会耽误救援，存在一定安全隐患。

另外，小区的大部分大门的安保都是不太负责的，愚公从东门进小区的时候，发现小区的安保居然在玩手机游戏，并且人行道的大门也是敞开的。此外，愚公在小区内还看到偶尔有外卖电瓶车驶过，小区内孩子很多，有一定交通安全风险。

并且愚公在上楼拍照的时候，还发现楼道内、电梯门外有很多小广告，对小区的形象造成一定影响。

槽点三：小区内部分设施养护较差

进入小区内的电梯，愚公发现电梯不仅比较脏乱，而且电梯天花板的遮罩没了，电路板直接暴露在外，有很大安全隐患，万一脱落或者是电路短路，都会有危险。除此之外，小区的一些楼栋存在外墙脱落的问题，影响了小区的整体美观。

槽点四：车位与地下车库较少

小区车位比较有限，东区西区加起来车位仅有3500左右，车位比仅为1:0.41。并且小区内部分楼栋无地下车库，因此很多车辆停放在道路两侧，车位较紧张，住户如果晚一些回家的话，可能会面临无车位的尴尬。

崇文门这个商圈本身就是二环内的大型次新房聚集区，新景家园在其中品质不高不低，属于在平均线上的小区，至于小区内有回迁房，其实在崇文门商圈内多看两个小区就明白，几乎每个小区都会有2-5栋回迁房，这个地块本身就是在旧胡同的基础上危改得来的，所以不可避免。

总结来讲，新景家园的品质、地段，还算对得起小区10-11万元的单价，但毕竟是十年前建成的小区，车位问题几乎是无解的，家中有两辆车及以上的家庭还是要慎重考虑，新景家园比较适合作为刚需改善类小区来购买，推荐三口之家做通勤、自住等阶段性住宅需求考虑。

崇文门商圈位于北京市东城区，地处东二环内，内有三条地铁线，是北京城南的老牌区域性商业中心，以及终极置换目的地之一。

商圈内拥有二环内规模较大的次新居住区，居住密度中等偏上，成交量大，换手率高，交易相对活跃。

崇文门商圈北侧为东单商圈，南侧为龙潭湖商圈，西侧为前门商圈，东侧为广渠门与东花市商圈；均属于成熟的热点商圈，但各有侧重，它们之间产业互补，联动效应强劲。

崇文门商圈的历史非常悠久，最早的规划建设能追溯到明朝中后期，1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含该商圈，以南北走向的崇文门外大街为中线，西侧商圈偏重商业建设，东侧的崇文门商圈偏重居住，如商圈内的国瑞城、新景家园等，均是二环内少见的大规模次新小区。

现在的崇文门商圈内，大型的商业设施集中于商圈南北侧，包括有红桥市场、天雅珠宝城、国瑞城中心、哈德门中心。

商圈内包含3条地铁线路：地铁2号线、5号线和7号线，地铁站有崇文门站与磁器口站。2号线是北京市的第一条环线地铁，也是中国第一条环形地铁路线，几乎可以抵达二环内的所有商圈；7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。

此外，崇文门商圈还包含有二环线干道，无论是去故宫还是北京站都比较方便。

商圈内的教育设施，包含有北京第一零九中学、北京市崇文小学、北京市永生小学、北京市东城区第二幼儿园崇外分园等。

崇文门商圈内医疗设施包括北京市普仁医院、北京市东城区第二妇幼保健院、北京市东城东华医院。

另外值得一提的是，崇文门商圈内包含多个著名旅游景点，例如明城墙遗址、法华寺、花市清真寺、观音寺、来纳艺术馆等，都是极富特色的地标性建筑。遗憾的是，崇文门商圈内的生态休闲设施比较缺乏，规模上的公园、绿地均在商圈之外。

崇文门商圈内，住宅主要以次新房、回迁房、老公房混合社区构成，建筑密度中等偏高。

老公房门槛价360-600万元、次新房门槛价500-800万元，相对于东城区其余商圈，崇文门商圈的总价区间跨度不大，购买力构成主要以北京南城片区，以及同商圈的置换需求为主。

崇文门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，崇文门商圈均价为11.2万元/㎡，周边二环内主要板块均价为广渠门10.7万元/㎡、龙潭湖9.4万元/㎡、东花市10.5万元/㎡、前门10.4万元/㎡，均低于崇文门商圈的均价。

对比来看，崇文门商圈的住宅均价处于高位，近期商圈内均价处于稳定缓慢增长的态势，可以判断其价值已经被市场充分释放。

从区位上来看，崇文门商圈可以看作王府井、东单商圈的有限外延，因为有北京站、明城墙遗址公园这两道地理阻隔的存在，上述两个热点商圈的外延并没有充分辐射崇文门商圈。

但也正因为明城墙遗址公园的存在，崇文门商圈不会受到北京站的嘈杂影响。

崇文门商圈地处二环内，大规模的规划、建设已无可能，值得注意的是商圈内的业态升级与改造，据2018年新世界中国地产有限公司的披露，崇外6号地的规划设计理念，称要建设成为K11艺术胡同，打造成开放艺术空间和艺术文化交流中心。

资料显示，崇外6号地东起幸福大街，西至崇外大街，南起法华寺，北到广渠门内大街，具体位置在商圈中部偏南。

如果此项改造得以成行，那么崇文门商圈的价值，将会得到有力提振。

1. 小区内部配套丰富，小区内健身器材、乒乓球桌、小花园等配套设施较为齐全，而且绿化维护的比较好，居住体验感很好。

2.小区周边配套丰富且多元，包含学校、幼儿园、古寺，现代商场等，配套设施功能相对完善。

3.小区地段优越，交通方便，小区所在的崇文门商圈价值认同感高，而且小区出门就是地铁站，通勤十分方便。

4.小区人气很足，居民里有不少老人与小孩，氛围融洽，居民之间其乐融融。

通过幸福里app查询，截至2021年7月22日，小区在售房源西区29套，东区71套，占全部房源的1.2%，小区目前在售均价西区为102307元/㎡，东区为111114元/㎡，环比上涨0.70%与0.78%。近6个月，小区西区整体低于东城、崇文门商圈在售均价，小区东区整体高于崇文门商圈均价，与东城均价相差不多；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期东城区、崇文门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为23.28㎡一室一厅户型，报价360万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为137.7万元左右，二套首付为223.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区西区共有9栋楼2818户，有55㎡-62㎡一居、74㎡-117㎡二居、91㎡-123㎡三居，小区内一居占比最多，共占比40%，二居和三居各占比30%。

小区东区共15栋楼5582户。现有27㎡-73㎡一居、60㎡-112㎡二居、76㎡-148㎡三居、148㎡四居，小区内一居占比约40%，二居占比约30%，三居占比约30%。

现选择小区主力户型82.46㎡ 两室一厅和92.79㎡三室一厅进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

新景家园西区共9栋板楼，其中有3栋商品房，6栋回迁房，商品房楼层高11层、12层，回迁房楼层高12层-18层，回迁房楼栋采用两梯四户设计，商品房采用两梯八户设计。

新景家园东区共15栋楼楼栋为一梯两户、两梯四户、两梯六户设计。

如图，A区为小区西区的6栋回迁房，有中心花园，但无地下车库，且管理较乱。

B分别为西区与东区的临街商品房，相对C区来说噪音会大一些，但是部分楼栋有地下车库。

C区楼栋为东区，都是商品房，环境较为舒适，安静，且每栋楼都能看到中心花园，但无地下车库。

适合在崇文门商圈及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区内环境良好，设施较完善，更有三座古寺，适合看重小区品质的用户选择。

小区出门就是地铁站、公交站，交通便利，适合有地铁交通依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，崇文门板块内无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区南向的丰台方庄板块与成寿寺板块的首开璞瑅公馆与合生·金茂东叁金茂府。

首开璞瑅公馆（丰台方庄）：均价106000元/㎡，总价2500万/套起。

合生·金茂东叁金茂府（丰台成寿寺）：均价110000元/㎡，总价1900万/套起。

两个楼盘分别为丰台区方庄商圈与丰台区成寿寺商圈内新房楼盘，其中，首开璞瑅公馆仅236㎡在售，总价2500万元/套；合生·金茂东叁金茂府125㎡-195㎡在售，总价1900元/套起；而新景家园房源最低挂牌总价在360万元/套。预算不足，且为刚需购房者可以考虑新景家园。

新景家园均价约等于崇文门商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取国瑞城东区、天兴隆都市馨园进行比较。