大家好，很高兴可以在这里为各位介绍中科院中关村东南小区的实地踩盘情况。在本次踩盘工作实际开展之前，小李就听别人说过这个小区，因为有很多低密度的小区都比较小，所以中科院中关村东南小区就以其大型低密度社区的情况在其周边也具有了一定的知名度。小李了解到这个小区的绿化很好，环境优美，楼道里干净整洁，并且内部的设施较为完善，周边的配套也比较成熟，相信在这种小区中生活也会是一种不同于其他地方的体验，下面就请各位跟随小李视角一起来看看该小区的具体情况吧。

亮点一：枝繁叶茂，满园春色

相信很多朋友都和小李一样，对于优美的自然环境没有什么抵抗力。刚一进入中科院中关村东南小区，小李和同样负责踩盘的同事就被小区里满眼的绿色吸引住了。枝繁叶茂，绿意盎然，而且不是简单的植被种植，不同树种，不同花草都有事先设计好的规划和排列，最后所组成的绿园景观非常好看。炎炎夏日，居民们还可以在树荫下乘凉，让小区呈现出一片生机勃勃的景象。

亮点二：场地宽裕、设施齐全的休闲区域

很多小区在健身休闲这部分的区域划分都是能省则省，虽然也具有一定的休闲健身功能，但是难免简略，体验较差，这一点在这次的中关村东南小区得到了很好的解决。小区不仅提供了乒乓球，单双杠等齐全的健身、运动设施，而且还配套了休息区及相关设施，整个区域的体验很棒，在小李踩盘的过程中发现，居民们在这些地方聊天休息，非常的和谐。这些设施给居民的日常生活提供了便利。

亮点三：楼栋内整洁干净

小李在中关村东南小区户外部分的踩盘工作告一段落之后，就来到了楼栋内部进一步了解小区在这方面的细节表现。进楼之后，发现楼栋内的洁净程度还是让小李非常满意的，以小李过往的踩盘经验来看，能做到把楼梯扶手都擦得干干净净的小区着实不多，而且墙面、地面也都没有明显的污渍和垃圾，整体效果很不错，提升了小区的整体形象。

槽点一：非机动车和机动车的停放问题

虽然中关村东南小区是配备了自行车停车棚的，但是小区内仍旧存在着不容忽视的自行车、电动车乱停乱放的现象，这些车子停放在不同的地方，没有规律可言，不仅严重影响了整个小区的雅观印象，而且很多路边的车子一碰就倒了，具有一定的危险性，也给居民们的出行带来了不便。

除了自行车、电动车这种类型的小型单车的随意停放问题之外，小区里一些汽车的停放也同样需要改善。因为车子的体型很大，有的直接就能把路口、门口完全堵住，小李还特意采访了几位路过的业主，大家都表示这非常不方便居民们的日常出行。

通过这次踩盘，相信大家都和小李一样，对中科院中关村东南小区有了一个全新的认识。其实从一个专业踩盘小区的工作人员的视角来看，该小区的综合条件还是挺好的，作为大型的低密度社区也很难得，很适合比较注重日常居家体验的朋友们。小区内的绿化环境很美，设施较为齐全，周边的商业配套也比较完善，并且小区距离地铁站也很近，740米的距离步行即可往返，业主们的日常出行也会非常方便。除此之外，就是小区存在机动车和非机动车停放的问题，如果不及时处理这些问题，很可能给居民们的日常生活造成不便，希望物业公司应加强管理，有待改善。

小区建成年代早，配套完善，户型多样，可供选择的比较多，小区的房子还是很值得购房者考虑的。

中关村小区位于海淀区核心区域中关村商圈，中关村商圈位于北三环到北四环之间，北至北四环西路，南至地铁十号线苏州街站至知春路站，西至万泉河路，东至地铁十三号线五道口-知春路区间南段。中关村板块西邻万柳商圈，东临知春路商圈，南邻双榆树商圈，北邻五道口商圈和圆明园商圈，西北方向还有颐和园商圈。

商圈内含地铁4号线、地铁10号线、地铁13号线，还有北四环路、万泉河路、中关村大街等主要道路，交通配套全面。此外，商圈距国家5A级旅游景区颐和园和圆明园很近，距离颐和园2.3公里，距离圆明园2.4公里，是区域及周边居民休闲观光的良好选择。

从“电子一条街”到”中国硅谷“，中关村是中国创业创新的沃土。近年来随着人工智能的发展，中关村更成为了全球人工智能创新高地，据不完全统计，中关村的人工智能企业数量超过400家，占全国人工智能企业总量的1/4，拥有全国过半数人工智能骨干研究单位和10余个国家重点实验室。商圈内互联网科技创新产业发达，科研学术氛围浓郁，学校、研究所、高端写字楼成为该板块的主要业态。尤其是高端写字楼，吸引了大量走在国内国际发展前沿的互联网、科技创新企业，联想、谷歌、腾讯、融360、搜狐等企业均在此设立主要办公点。

东部和北部历来是北京经济发展水平较高的区域，北部尤以中关村为代表、东部以国贸CBD为代表，与国贸CBD相比，中关村的特色在互联网、创业创新、教育科研方面。商圈内教育科研资源十分丰富，高水平学校林立，板块内部有中国科学院大学、北京市中关村中学、北京大学附属中学等，板块北侧有清华北大、南侧有人大，东侧有北京航空航天大学，附近还有中国地质大学、北京语言大学、北京科技大学等高等学府。此外，区域内医疗配套和商业配套也很齐全，有三级综合性医院北京市海淀医院，还有二级甲等医院北京市中关村医院，商业方面有中关村广场步行街、领展购物广场·中关村等商业配套。板块内全部是存量二手房，住宅几近饱和状态，无新房的增量空间。老旧小区较多，多建于20世纪八九十年代，楼龄大致在20年到40年之间，也有少部分建于20世纪六七十年代，以公房为主，有很多央产房，大部分都是中科院建设的家属楼性质的社区，也有国家航天部门建设的小区。

中关村商圈以科技创新产业为导向，居住人群也以国家科研院校、重点部门的工作人员、家属为主，有很多单位分配给员工居住的房子，也有在海淀工作的高收入购房群体以及在附近工作的北漂租房群体。

该板块已多年无住宅用地出让，土地利用已经是基本饱和的状态，没有可开发的新用地空间，商圈南部的四道口板块于2017年10月以16.5亿的价格拍出一块住宅混合公建用地。从占比上来讲，住宅小区并不是该板块的主要业态，板块的主要业态是各种写字楼、科研所以及重点学校。中关村是国家科技创新大本营、全球科技创新中心，因此多年来已经形成了以科技业态为主导的分散式居住布局。不少国家重要科研战略部门、顶尖人才、顶级互联网企业汇聚于该板块，地块价值极高，具有极大的不可替代性和稀缺性。中关村过去是”太监坟“，十分荒凉，改革开放几十年来中关村已经完全摆脱了过去的面貌，成为国家科技创新高地。板块内住宅价格极高，都是千万元级别的楼龄较长的二手房，是北京乃至全国房价最贵的区域之一，寸土寸金。

《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》明确提出聚焦中关村科学城，立足科技创新出发地、原始创新策源地、自主创新主阵地三大功能定位，高水平谋划前沿创新布局，多维度推动高精尖产业发展，深层次优化创新生态体系，全方位推进创新城市建设，着力增强创新引领力和影响力，为建设世界科技强国作出更大贡献。空间结构规划图显示，中关村商圈属于海淀重点发展的中关村科学城核心地区，未来还会朝着科技创新、高精尖产业的方向进行深层次的发展。中关村板块发展得已经比较成熟，在人工智能大数据时代，中关村未来会继续紧抓核心领域的关键技术，突出大信息和大健康产业的主导地位，着重优化科技产业结构，营造更加优质的科技创新氛围，同时大力支持人才创新创业发展，建设具有全球影响力的科技创新中心核心区。

1、小区绿化景观好，有花园、长廊等，道路两旁和楼栋周围种有树木，环境优雅。

2、小区楼栋内部整洁干净，墙面和地面没有污渍和破损的地方，日常维护的很好。

3、小区附近有商场、银行等，周边商业配套一应俱全，可以满足居民的日常需求。

4、小区临近地铁站，并且出门就有公交站，日常出行快捷且便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8月14日，小区在售房源42套，占全部房源的1.09%。小区目前在售均价160546元/㎡，环比上升0.11%。小区平均售价波动不大，6月-7月略有下降，与中关村平均价格海淀区平均价格趋势大致相同。小区平均售价高于中关村平均价格和海淀区平均价格。

购房成本方面，截至2021年8月14日，64㎡两室一厅户型，报价1100万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为440万元，二套首付为880万元。

小区有49㎡-59㎡一居、56㎡-89㎡两居、119㎡-162㎡三居。现选择小区户型64㎡两室一厅和60㎡两室一厅进行分析。

小区共有49栋楼，每栋楼都有一居、两居、三居。大部分楼栋排布没有太大差别，大部分为南北向排布，采光、采阳、通风较好。

918号楼、919号楼、942号楼、941号楼、938号楼临街，有时会有噪音，打扰住户休息。

921号楼、920号楼、916号楼位于小区内部，比较安静，能够欣赏到小区的绿色景观，建议优先选择。

1、小区内的绿化景观较好，有绿植、花园和走廊，且小区以板楼为主，楼间距较大，采光较为充足，居住舒适，适合改善人群入住。

2、小区附近的商业配套较为齐全，且附近有多个购物中心，适合热爱休闲娱乐的消费群体选择。

3、小区距中关村地铁站近，步行10分钟就能到，在地铁4号线沿线工作的工作人群可以选择。

截至2021年8月14日，海淀区中关村商圈内新房只有首创天阅西山。首创天阅西山于2017年11月3日开盘，是由北京旭嘉置业有限公司开发的项目，有178㎡-252㎡的四居户型，物业为万科物业管理有限公司。首创天阅西山的在售户型有178㎡四居标价1424万/套，252㎡四居标价2016万/套，210㎡四居标价1680万/套。对比中科院中关村东南小区，首创天阅西山房屋面积大，但每平米平均价格低，总价方面首创天阅西山最低总价较高，资金较为紧张可考虑中科院中关村东南小区入手。首创天阅西山小区内现代设施比较新，居住品质相对较高，对居住品质要求较高可考虑首创天阅西山。

小区周边二手房的报价在15.9万/㎡-16.2万/㎡，其中科育社区和中国科学院黄庄小区与中科院中关村东南小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。