小编今天来到富力爱丁堡公馆踩盘，该小区紧邻东三环，位于朝阳区东大桥区域，附近有三里屯时尚潮流中心，周边商业活动频繁，聚集了不少外国友人和国内名流富豪。小编了解到该小区均价在东大桥区域算是比较高的，今天就跟随小编一起来实地探访富力爱丁堡公馆小区吧！

亮点一：小区绿化好

该小区内部绿植茂盛，修剪得很整齐，一眼看过去环境干净整洁。小编近距离查看绿化带和花坛时，也没有看到纸屑烟头等杂物，可见小区物业在绿植维护方面做得还是很到位的，给小区居民创造了舒适干净的居住环境。

亮点二：楼栋内公共区域干净整洁

进入楼栋大堂之后，物业特地为居民提供了沙发，看起来简洁大气，小编试用之后感觉也很舒服。沙发和茶几十分整洁，周边卫生环境也几乎一尘不染。小编在进入电梯时，发现电梯内部环境也非常好，边边角角都打扫得很干净，而且四围没有张贴任何东西，给住户营造了舒适的居住环境。

亮点三：休闲设施完善

该小区为居民提供了不少休闲运动场地，在小区的休闲区域有专为儿童设置的滑梯，小编向小区居民了解到，经常有孩子在这里玩耍，充满欢声笑语，特别像一座快乐城堡，设备不仅有保洁人员打扫，家长们也会用心维护。小区内还有乒乓球台，居民除了使用基础的健身器材，还可以打打乒乓球，丰富业余生活。

亮点四：周边交通发达

该小区周边公共交通发达，小编乘坐地铁10号线来到该小区，10号线的团结湖站和呼家楼站距离小区都很近，从团结湖地铁站到富力爱丁堡公馆步行只需要大约7分钟。该小区附近除了已经投入使用的10号线和6号线，还有正在规划的3号线、17号线中段和平谷线，正式运营之后，这里的交通会更加便利。

小编走访周边的公交情况时了解到，该小区周边的公交车线路比较多，距离小区最近的就是白家庄站，距离该小区只有200米左右，小区居民出行不管是乘坐地铁还是公交都特别方便。

槽点一：楼道内生活杂物堆积

小编在楼栋内踩盘时看到，有不少居民将生活物品堆放在楼道内，有替换下来的家具、各样的纸箱盒子，还有婴儿车和衣架等。楼道内卫生情况很好，墙面地板都没有破损的情况，但因为这些物品的堆积，造成不好的视觉感受，让楼道变得拥挤，影响其他居民通行。

槽点二：一些设施破损没有及时维修

小编在一处单元楼前看到台阶和盲道的地砖有断裂的痕迹，与整栋楼的外观极不相符。其他地方也有待修复的设施，小编看到地下停车场旁边有装着建筑垃圾的编织袋子，看现场的样子应该是在修复期间，不知道什么原因停工，导致这片区域处于混乱的状态。

踩盘结束之后，小编对该小区做一下总结。首先该小区是北京富力地产开发有限公司的项目，2005年建成的板塔结合小区，在物业管理、绿化养护和安保等方面做的比较到位，整体来说比较好。

其次，在配套方面，该小区内部基础设施较为齐全，周边配套较为齐全，600米范围内有地铁站，200米范围内有多条公交线路，1公里范围内有三甲综合医院，500米范围内有多家超市和购物场所，基本满足居民的日常所需。

最后，需要注意的是楼栋内部有杂物堆积的现象，与物业管理不到位有关，物业服务水平有待提升，对居住环境有更高要求的人群需要谨慎选择。

总体来说，该小区属于改善型小区，小区的周边配套与追求时尚的人群契合度较高。就售价来说，比较适合经济实力雄厚的人群购买。此外，楼道内杂物较多，在选择时需要综合考虑。

富力爱丁堡公馆小区位于朝阳区东大桥板块，该板块北侧临近三里屯板块，南侧临近建国门外板块，西侧临近朝外大街板块，东侧临近团结湖板块。

东大桥板块位于朝阳区西侧，紧邻东三环，属于成熟板块，板块内老旧小区较多，大部分住宅是八九十年代建成的老房子，也有部分2000年后建成的小区和公寓，如世茂宫园、富力爱丁堡公馆和三里屯SOHO公寓。优越的地理位置和优质的交通配套是板块的优势之一。

东大桥板块地处东三环西侧，北有三里屯，南有国贸CBD，地铁6号线横穿板块中部，地铁10号线纵向于板块东侧边界，未来还有3号线和17号线通过板块内部。

其他配套资源上，6号线南侧区域配套相对较少，主要集中在地铁6号线北侧。商业方面，板块内有三里屯SOHO、中国红街等餐饮购物中心，汇聚了众多网红美食，板块最北侧与城市名片的潮流街区三里屯太古里仅一路之隔。

医疗方面，板块内有三甲医院北京朝阳医院（本部）、一级综合医院北京画美医院，能够满足板块内部居民看病就医的健康服务需求；教育方面，板块内有北京市第八十中学(白家庄校区)、白家庄小学南校区、白家庄小学等，北京联合大学机器人学院坐落在板块中部。

生态休闲方面，板块内的公园、博物馆等资源较为匮乏，居民的生态休闲需求只能向周边团结湖商圈、三里屯商圈外溢。

产业方面，板块有通盈中心、盈科中心和嘉铭中心等甲级写字楼，入驻公司多为外资企业，其中不乏世界著名公司。还有一些知名高档酒店入驻商圈内部，如康莱德酒店、洲际酒店、北京瑰丽酒店等，酒店业态和繁华商圈的结合不但相互带动人流需求及提升知名度，更促使市场影响力的不断聚集扩大，吸引追求新鲜视野的年轻群体和牢牢粘住固定的商务人群。

板块内居住人群有在东直门、三里屯和国贸附近工作生活的白领、金融人士、广告传媒行业从业人员等。

据公开资料显示，近5年东大桥板块没有住宅用地供应，而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止到2021年7月，周边的朝外大街、建国门外等板块都没有住宅用地供应。朝外大街地块是集住宅、娱乐、休闲于一体的成熟地块，该地块位于二环和三环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，具有一定的稀缺性。

根据2019年《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，朝阳区整体定位为：朝阳区应建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地、创新引领的首都文化窗口区、大尺度生态环境建设示范区和高水平城市化综合改革先行区。

交通层面，东大桥板块各类配套都发展成熟，交通上地铁3号线和17号线正在修建过程中，待通车运行之后将有效缓解周边道路和地铁的日常拥堵。

截止到2021年7月，地铁3号线和17号线工体站位于板块的西北角，3号线一期工程沿工人体育场北路东西向敷设，地铁17号线沿工人体育场东路南北敷设，工人体育场站是两条线路的换乘站，建成后位于工人体育场地块东北向，地铁出入口将接入工人体育场的下沉庭院，通过设置平赛结合区，在赛时作为疏散人流的缓冲地带。

两条地铁线开通后，不仅会对交通起到疏通作用，也会进一步带动周边几个区域的交互与发展，对于依赖公共交通通勤的人群则会更加方便。

文化层面，朝阳区大力推动文化艺术与商业深度融合，围绕三里屯、蓝色港湾等重点商业区域，推行“文化商圈”计划，打造一批汇聚艺术表演、阅读分享、观影体验等消费业态的文化商业综合体，打造体现北京文化品位和城市风貌的新型消费地标；发起成立文化消费城市联盟，探索建立城际文化消费联动促进机制。

1、该小区卫生环境做得比较到位，绿植养护得非常好，公共区域物品摆放整齐，居住环境很舒适。

2、该小区基础设施完善，小区内有儿童游乐设施、乒乓球台、篮球架和健身器材等，附近还有团结湖公园，可以满足居民基本的休闲需求。

3、该小区位于三里屯时尚购物街附近，周边商业配套齐全，医疗资源丰富。

4、该小区周边交通发达，地铁和公交线路都比较多，城市主次干道交织，不管是公共交通还是自驾都很方便。

幸福里APP显示2021年7月，富力爱丁堡公馆小区的挂牌均价为112305元/㎡，环比6月份上涨0.05%。

该小区2021年7月，在幸福里APP挂牌房源有12套。

从近6个月的价格走势来看，富力爱丁堡公馆小区的房价呈上涨趋势，但涨幅不明显，价格比较稳定。

具体购房成本方面，拿在售的90.98m²四居为例，报价1098万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为439.2万，二套首付为878.4万。

该小区户型有：91㎡-105㎡一居、133㎡-134㎡两居、194㎡三居、260㎡四居，主力户型是79㎡-105㎡一居和133㎡-134㎡两居，得房率为85%。

该小区属于高档社区，房屋均价高，户型面积也比较大，周边消费水平也比较高，适合经济实力雄厚的家庭购买。

该小区内部卫生环境比较好，小区内干净整洁，人车分流，楼栋大厅宽敞明亮，比较适合对居住环境要求较高的人群购买。

该小区距离三里屯比较近，是繁华的时尚潮流中心，不远处就是北京工人体育馆，经常有大型演出，比较适合追求时尚的人群居住。

该小区周边有多条地铁和公交线路作支撑，公共交通相当发达，比较适合收入较高的上班族；周边有多条城市主次干道，四通八达，对于有车一族来说也是不错的选择。

目前为止，朝阳区东大桥区域内暂无新房项目，所以选择朝阳朝外大街板块的悠唐麒麟公馆和朝阳建国门的尊悦光华项目作对比。

其中悠唐麒麟公馆是北京兆泰集团股份有限公司建设的高层住宅，在售户型较少，只有123㎡两居，目前均价在112000元/㎡，最低总价1401万/套起，均为带装修交付。同时该项目物业费6.80元/㎡/月，对比富力爱丁堡公馆均价基本持平。可选择的户型比较少，更适合资金充裕的家庭购买。

尊悦光华是北京盛华夏房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，在售户型较少，有133㎡-171㎡三居，目前价格130000元/㎡起，总价2400万/套起，由高力物业管理，物业费18.00元/㎡/月，从总价和物业品质的⻆度来看，更适合资金充裕，追求更高生活品质的人群。

朝阳区东大桥区域二手房源较多，距离富力爱丁堡公馆小区较近的二手房源有圣世一品小区和三里屯SOHO公寓，三个小区距离较近，也存在一定差异，故选择这两个小区进行对比。