小福打算在五、六环换一套大一点的房子，一家人也能住得舒适一些。这次小福考察的小区是门头沟区的惠民家园小区，小福是乘坐公交花了一个小时的时间到达这里。下公交走了不到5分钟，就看到了小区的大门。小区周围的道路很宽，这是小福的第一印象，路上的行人熙熙攘攘，是一个比较繁华的地段。小福在金融街区域上班，第一个考虑的当然是上班方便。小福在幸福里APP上了解到，小区是2005-2009年房子，房源很新，而且地处商圈中心区域，从小区的楼房外立面就可以看出房子的楼龄。小福踱步进入小区，打算一探究竟。

亮点一：环境优美，舒适度高

小福进入小区的第一印象就是小区的绿化很好，满眼都是绿色。路两侧的行道树和低矮的绿色灌木净化了小区的空气，让小区的居民生活十分惬意。小福在小区内闲逛，可以看到小区内玩耍的孩童和健身的老人。小区内的路面比较整洁，应该是时常有保洁人员打扫。小区内的各类设施也摆设安排的比较整齐，因为是较新的小区，各类设施也很新。

亮点二：内部配套齐全

小区内各类基础设施都很齐全，小福在小区内可以看到地下停车场和地上停车位，小区内的私家车停放很有序，也说明小区内的居民素质都很高。小区内部建有车棚，而且维护都比较好，没有出现破坏漏雨的现象。小区内还建有便民的信报箱，还有快递柜和衣物回收捐赠的设施等，都为小区的居民生活提供了便利。有的居民楼下面是底商，所以有便民的各种便利店，小区居民足不出户就能买到各种生活必须品、瓜果蔬菜等。

亮点三：周边配套齐全

在来这里之前，小福也是做了很多功课的，惠民家园小区位于大峪商圈的核心地带，周围已经发展的比较成熟。小福从小区内出来看到一个比较大的商场，叫金春时代商场，距离小区也就是步行不到10分钟。刚刚出小区的时候，因为有街边的底商，所以各种日常生活所需全都不缺，各种商铺鳞次栉比，也是一个逛街好地方。在幸福里APP上可以查询到，小区周边幼儿园有十几家，都是距离比较近的学校。小学也有十几家，中学相对少，但也有近十家。毕竟买房子也是为了孩子，所以小福对于周围的教育配套比较满意。周边的医院也很多，小福看到了三甲医院——北京京煤集团总医院，各种其他的医疗机构和药店也是不计其数。小福很满意，在小福心里，配套设施是否全面是衡量一个小区的重要指标。

亮点四：物业管理规范

在小福第一步踏入小区的时候，就能看到门口的岗亭。要不是自己有个同事在这个小区居住，小福差点儿就没法进入小区里面了，安保人员核对了需要拜访的业主并登记了身份才让小福进入小区。据小福的同事讲，小区内安保24小时值守，关键是物业费还不贵，这让小福感到了物超所值的优惠。小区内部居民大家也都比较熟悉，所以相处都很融洽，这让小福对小区的打分又提高了不少。

槽点一：地铁交通不是很方便

小福在来惠民家园小区的路上，从自己租住的小区导航到惠民小区，发现周围竟然没有地铁，这让小福感到比较诧异，这肯定也会对以后的出行造成了很多的不便。

槽点二：有底商的楼房会比较嘈杂

小区的周边楼房下面有底商，各种商铺都有。商铺的每天上下班的时间也不一样，有的店铺会开到很晚，听附近的居民讲，有时候晚上12点还有各种吵闹的声音传来，吵得小区周边的楼栋居民无法安睡。因为地处核心区域，周边的道路很宽，所以来往的车辆较多，对于居民来说，也是影响休息的因素。小福也因为这两点暗自考虑，如果买房不能购买沿街的楼栋，毕竟孩子还小，影响孩子休息就会影响学习。

槽点三：车辆乱停，道路拥挤

因为地处老城的核心区域，小福在周边闲逛的时候，不时在小区周边路上看到违停的车辆。小福之前还在导航上查看过周边的路况，在上下班的高峰期，导航中小区周围的道路总是显示红色（导航上道路很堵会显示红色），而且即使不是上下班的高峰，道路有时也会很堵。假如住这里的居民开车上下班可能出行会不方便。

每一个人购买房子都有自己的需求，而对于小福来说，就是刚需。小区地处老城的核心区域，所以小区的周边的配套设施都很齐全，生活配套齐全，包括金春时代商场、物美多点大卖场等都是离小区很近的大型商场，小区周边各种银行、菜市场、教育机构、美容美发各种配套应有尽有，这让小福十分满意。也考虑到自己孩子上学的问题，小福对于周边的教育配套也很满意，幼儿园、小学、初中的选择性都很高，以后孩子的学业问题可以少担心一些。就在小福进入小区的时候，还被小区的安保人员给拦了下来，这也是一个意外之喜，小区门禁很严格，24小时有人值班，居民的生活安全问题有了保障。小区内的设施也很齐全，因为小区较新，所以设施损坏很少，应该物业也会定期的维修。

优点与缺点肯定是并存的，小福对于小区周边没有地铁这一点就非常不满意，毕竟乘坐地铁出行能节省很多的时间，还有小区周边的乱停乱放现象，可能以后坐公交出行会是一个不错的选择。

总体来说，小福对惠民家园小区的打分还是很高的，像自己一样刚需的人群，小福觉得惠民家园小区还是很合适的，因为选择性较大，不会造成选择困难。

惠民家园三区小区位于门头沟区大峪板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。大峪板块邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。板块含浅山区，以老城风貌、自然环境、居住属性为主，生活氛围浓郁，在门头沟各板块中，是教育、医疗资源较全面的板块。

大峪板块东临滨河西区板块，从板块内大峪车站到滨河西区板块双峪路口仅800米，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里，全程限速80公里/小时，无红绿灯无高速费。也可从双峪路口上六环路，至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。

板块内无地铁，教育、医疗、商业配套丰富但不优质，含一家三级综合医院，一个商业综合体，缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套，无大型商业配套，以基础性生活化商业街为主，无产业园区。

板块内主要为1970年-2017年建公房、商品房，以60㎡-160㎡两居-四居为主，含2014年后建的改善型住宅产品，另外板块内还有大量回迁房。

板块内居住人群以门头沟本地人、京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群以及改善置业人群为主。

板块发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，含少量平房居住区，整体提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，从板块内大峪车站到达西四环仅16公里。目前，大峪板块已经成为区域内以生活类配套丰富为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，以大峪板块为代表的新城北部区域周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该地块距大峪板块内大峪车站约3.5公里，由于产品不同，未来对板块房价影响较为有限。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，大峪板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：

新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：

优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：

新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：

新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置一处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：

新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

小区品质

小区户型丰富，从小平米的一居室到大四居都有分布，整体区间分布比较合理，对于购房者来说选择性比较大。因为小区的建成时间在2009年，所以小区不仅各种内部配套比较齐全，而且各种内部配套设施也很新，内部各类便民信报箱、快递柜、休闲场所、健身器材等一应俱全，大大丰富了居民的生活并给居民提供了很多的便利。

小区内的居民都是老街坊，大家都比较熟识，见面也都会互相打招呼，所以对于和睦的生活环境也让小区的归属感很强。

内部配套

小区建筑风格是经典的现代风格，小区内还建有供居民休息的中心广场。小区容积率为1.3，绿化达到30%，建有小花园，花园中有步道共小区居民散步。小区的地面维护为很好，没有破损的现象。

小区物业管理规范，小区门口有安保人员24小时值守，物业管理办公室有常驻的办公人员，帮助小区居民解决各类问题。小区门禁很严，外来人员如果要进入小区，需要有小区户主确认并登记身份信息。而且物业费不高，所以生活成本较低。

小区有地上停车位和地下停车位，而且小区内的停车位划线都比较齐整，不存在乱停乱放的现象。小区内车位基本满足小区内的私教车数量，不必过分担忧停车的问题。

周边配套

因为小区地处老城的核心地带，所以小区周边的配套很完善。

首先从商业配套来说，金春时代商场距离小区只有500米，物美多点大卖场距离小区只有700米，这都是步行几分钟就能到达的距离，小区周边楼栋还有大量的底商，各种商铺应有尽有，小区居民的日常生活所需都能得到满足。小区周边的各种银行ATM存取款机非常齐全，周边的各种娱乐健身场所也离的很近，周边配套比较成熟。

交通方面

因为小区地处核心地带，周边道路顺畅，适合私家车出行。公交出行十分便利，快速公交半小时就能到达阜成门，而且到西单、苹果园区域包括八大处都非常便捷。

教育资源方面

小区周边幼儿园、小学、中学有十多所，选择性很多，孩子上学也方便。

小区周边各种药店有十几家，邻近的医院也有北京京煤集团总医院、门头沟龙泉医院、门头沟区医院等丰富的医疗条件，其中，北京京煤集团总医院还是一家综合性三甲医院，医疗条件优厚，方便了居民日常的看病问题。

2021年6月，小区挂牌价均价37872元/㎡，相比于2021年5月，同比上升0.27%。幸福里APP挂牌房源34套，从45㎡-128㎡不等，购房者的选择较多。

根据近期的价格变动，目前来看，小区的价格稳中有略微的上升，购房者不必过分担忧。

2021年6月，小区目前幸福里APP挂牌房源34套。其中，惠民家园一区在售房源10套，一居室6套，44㎡-67㎡之间，价格在172万-266万不等；二居室4套，67㎡-68㎡之间，价格在235万-242万不等。惠民家园二区在售房源17套，一居室5套，在46㎡-57㎡之间，价格在185万-223万不等；二居室9套，在59㎡-92㎡之间，价格在225万-320万不等。三居室在85㎡-128㎡之间，价格在335万-415万不等。惠民家园三区在售房源7套，全部为二居室，在62㎡-65㎡之间，价格在220万-260万不等。

目前在售户型中，44㎡-128㎡之间全都有售，价格区间也比较大。所以对于购房者来说，户型可选择性也较多。购房者可以选择适合自己经济能力的房子进行购买，因为在售房型面积差距大，房子的总价也有高有低，可以满足购房者不同的需求。

因为小区的周边公交资源十分丰富，到达西单、阜成门以及金融街都很便利且时间较短，适合在这几个区域工作的上班族。

因为小区的户型比较丰富，从44㎡-128㎡不等，价格区间差距也很大，所以可以满足不同的购房者的需求，刚需人群比较适合小户型，而对于改善性住房和追求更高舒适度的购房者来说，可以选择大户型来购买。

目前门头沟区大峪商圈内在售新房源有两套，分别是中昂时代广场和华远裘马四季两个小区，我们选择两个小区来做对比。

中昂时代广场是由北京兴亚置业有限公司开发，在售户型为4种户型，2室2厅1卫共3个户型和3室2厅1卫1个户型，均价35000元/㎡，总价130万元/套起，目前已交付，为商住两用房。

华远裘马四季是由北京市华远地产股份有限公司开发，在售户型为4种户型，两种面积的4室2厅2卫，183㎡和191㎡，两种面积的3室2厅2卫，156㎡和166㎡，价格51366元/㎡起，总价950万元/套起。

对比惠民家园小区，中昂时代广场和华远裘马四季两个小区的价格一个高一个低，但是中昂时代广场为商住两用房，所以不具有购买价值，与惠民家园小区的可比性较小。华远裘马四季与惠民家园小区做对比，首先从价格来说，惠民家园小区的价格更低，所以更适合刚需的人群。第二点是户型，惠民家园小区的户型比较多样，而华远裘马四季全部都是大户型，购买价格很高。两个小区周边的配套比较相似，但是总体来说，华远裘马四季更适合具有一定经济基础改善住房条件的住房者，而惠民家园小区则可选择性较多。

门头沟区大峪商圈在售二手房较多，选择同区域的的景丽长安和永兴嘉园两个小区来做对比，惠民家园小区以惠民家园二区为例。