小福这次来到了百子湾家园B区，该小区位于朝阳区百子湾商圈内，环境和地理位置较好，小福在来的路上路过中央商务区，并且看到北京湾会文化体育休闲产业园就在小区旁边。该小区所在位置交通也很便利，临近地铁八通线和地铁七号线，周围有很多公交车站，方便小区住户出行。小区周边开发比较完善，配套设施齐全，可以看到很多的超市、商场，可以满足附近住户的生活需求。

亮点一：小区绿化较好

该小区绿化水平较好，小福进入小区后就看到了大片的树木，顺着小路来到长廊，躲在树荫下乘凉，长廊边阳光透过树枝照在草地上，斑驳的光影很好看。小福还特意爬到了楼上，从空中俯瞰整个小区，可以看到小区中心种满了树木，十分的赏心悦目。

亮点二：有专门电动车、摩托车停放处

小福想要看看小区的停车位，但在前往停车场的路上发现了专门停放电动车和摩托车的地方，而且不是露天的，是专门搭建的车棚，很多住户在雨雪天气不知道如何停放车辆，而车棚则解决了这一问题，可以有效保护车辆。

亮点三：停车位充足

根据幸福里APP显示，该小区车位比约为1：1.5，停车位较为充足。小福在小区内也看到了专门的地上停车场，上面停满了车辆，同时也看到了地下停车场的入口。通过向小区物业了解，两种停车方式的收费并不相同，地上停车位主要用来出租，地下停车位则可以出租或售卖，对于购房者而言选择空间很大。

亮点四：休闲配套设施完善

该小区的休闲配套设施比较完善，有一处长廊，藤状植物顺着柱子爬上长廊，正好遮挡住阳光，小福当时就遇到一位老人在长廊下乘凉。除此之外，该小区还有一片锻炼场所，有各种各样的健身器材，方便小区居民锻炼身体，这样住户在晚饭后就可以来到长廊或锻炼场所消磨时间。

槽点一：部分道路需要修缮

小福在小区内看到大部分的路面都比较完好整洁，但来到一处楼房的拐角处时，却发现这里的路面没有铺砖，坑坑洼洼，比较难走，路旁放置了砖块和清出来的垃圾，但看不到丝毫的动工迹象。显然该路面已经维持现状有一段时间，但不知道为何物业迟迟没有修缮，这对过往的行人和车辆来说多有不便，尤其是在下雨天气。

槽点二：杂物堆积

除了对小区内部进行走访外，小福还来到单元楼内查看情况，刚来到单元楼门口就看到了一个废弃沙发横躺在台阶上，虽然没有堵住门口，但看起来很不美观。小福接着又来到楼梯内，在墙角又看到了杂物，尽管住户平时乘坐电梯上下楼，但当需要走楼梯时依然会有所不便。

总得来说，这次踩盘比较愉快，该小区整体绿化比较好，植物种类较多，并且布局比较合理，绿化管理也比较到位。小区对电动车和摩托车的管理比较看重，专门在小区内设置了停放处，这也得益于小区公共空间较大。

该小区停车位比较充足，并且有不同的停车和收费选择，可以满足业主的停车需求，而且地面上集中划分的停车区域，有效减少了私家车乱停乱放的现象。小区的休闲配套设施也比较完善，有长廊、健身器材等等，为住户提供了休闲场所。

但小区房龄已有十几年，部分道路也需要修缮，而且很多地方会随意堆积杂物，这也是小区物业管理需要提升的地方。

百子湾家园B区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。

这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。

同样，医疗资源也需要依托周边商圈。生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。

楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

百子湾家园B区位于朝阳区百子湾商圈内，交通便利，距离地铁1号线、地铁八通线和地铁七号线很近，骑行10分钟左右就可到达，乘坐地铁一号线可前往CBD等地，商业资源比较丰富。

小区地理位置很好，小区公共面积较大，停车位充足，并且可租可售，地上车位租赁价格150元/月，地下车位300元/月，售价17万元/个，业主可以根据自己需求自由选择。

该小区为板塔楼结合，户型面积较大，且在售房源较多，有一居室、两居室和三居室，选择空间较大，物业费为1.5元/㎡/月，价格适中。

小区绿化率为31%，整体绿化效果较好，可以与小区建筑有机结合起来，并且还设有长廊和公园，休闲设施齐全。

2021年6月，该小区挂牌价格在5.1万元/㎡-6.4万元/㎡之间，挂牌均价为53400元/㎡，环比5月上升0.81%。

2021年6月，幸福里APP上挂牌房源为18套，但成交率属于较低水平。

从近六个月的价格波动来看，该小区房源表现相对持平，近期的上涨幅度也在正常值范围内，房价总体趋于稳定，与朝阳区房价变动相一致，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的100㎡两居室为例，报价590万元：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为206.5万元，二套首付为354万元。

目前幸福里在售房型有58㎡-62㎡的一居室、92㎡-112㎡的两居室、112㎡的三居室。

62㎡的一居室，客厅带有阳台，卫生间和厨房分别在入门后的左右两侧，卧室与卫生间相邻，空间较大，但卫生间是暗卫，没有窗户，采光不足。该小区适合单身或新婚夫妻居住。

102㎡的两居室，客厅面积较大，带有阳台，主卧和次卧面积相差不大，厨房在两个房间中间，带有阳台，但卫生间在门口右侧，与餐厅相连，可能会影响到日常就餐。该户型适合三口之家居住。

134㎡三居室，带有两个卫生间，三个卧室面积由大到小依次排列，主卧和次卧之间有卫生间，房屋整体空间较大，南北通透，但卫生间B面积过小，且紧挨厨房，布局有缺陷。该户型适合育有两个孩子的家庭或三代人一起居住。

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小区距离地铁1号线和地铁七号线很近，适合在这两条地铁线周边工作的上班族。

小区周边幼儿园、中小学很多，距离小区很近，适合比较看重教育的家庭。

小区内部配套设施比较完善，周围有很多公园、博物馆，适合准备养老的老年人。

2021年6月，幸福里APP显示百子湾商圈内无在售新房。朝阳区内的新房项目有柏林郡和中海首开拾光里，百子湾家园B区与柏林郡在户型上有相似点，但与中海首开拾光里没有太大可比性。

其中柏林郡是北京江南投资集团有限公司打造的普通住宅项目，产品为97㎡两居室和133㎡-161㎡三居室。目前售价75000元/㎡起，总价720万元/套起。该项目距地铁亦庄线较近，周边公园众多，内部配套和物业管理都比较好，适合经济比较宽裕的养老人群。

中海首开拾光里项目是北京中开盈泰房地产开发有限公司建设的别墅区，在售户型主要为140㎡-160㎡的四居室。目前，售价在70000元/㎡起，总价在1000万元/套起。该项目周边没有地铁线，但距离北京首都国际机场很近，适合经济实力雄厚，且经常出差的商务人群。

百子湾商圈发展较早，旧小区相对较多，这里选择距离较近的紫南家园、观音惠园小区作对比。