小九今天踩盘的是东方雅苑小区，最近经常听身边跟我一样有考虑在北京买房的朋友聊起东方雅苑，说是户型好、周边配套好、位置优越，所以小福打算去看看。

在来踩盘之前，小九上网查了一下资料，东方雅苑小区位于大望路商圈，而该商圈由于发展较早，多为老旧小区。东方雅苑作为大望路商圈的优质项目，是一个改善型住宅小区，承接了许多国贸CBD的改善外溢需求。

亮点一：时尚地标商圈环绕，配套完善吃喝玩乐不愁

小区周围2公里以内可以到达北京目前年轻人最喜欢的商场合生汇，以及传奇星广场，吃喝玩乐不发愁，约朋友聚会或带娃玩耍超级方便。

周边还有口腔医院、便利商店、银行、各类餐饮、美发美容、加油站等等，在这里生活浓浓幸福感，各种配套齐全，绝对满足日常需求。

亮点二：小区来往出行管理严格，物业恪尽职守保障生活

东方雅苑小区采用封闭式管理，进出大门需要刷卡，岗亭有安保人员值守尽职尽责。

小区停车位充足，车位比1:1.2，在北京算是非常高的，且停车位管理也非常严格。

小区楼栋外立面统一规划，整洁无破损，墙体颜色设计有格调。

小九走进小区，看到小区地面干净整洁，且分类垃圾站点周边也同样干净整洁，垃圾桶排列有序，小区的物业管理及保洁措施都较好。

亮点三：小区内绿化率较高，花园空间大，环境别致有情趣

从平乐园地铁站出来后，一路上都是小商小铺，人声沸腾，但进入小区后，一切嘈杂之声仿佛都被隔绝在外。

内部楼栋分布松散，楼间距较大，中间区域有花园，再加上小区内的树木及绿植景观，更显安静。

亮点四：小区内部配套设施齐全，丰富居民休闲生活

小九在小区内找到一片小公园，多种健身器材排布整齐，还有儿童滑滑梯，能够满足各个年龄段居民的不同健身娱乐需求。

另外，旁边有一排排可供居民休息的座椅，树荫下纳凉格外惬意。

小区内配套设施全面，有旧衣服回收点、自动售水机、大米售货机、快递柜等基础便民设施，使用方便，增加居住舒适度。

亮点五：交通便利出行选择多样，周边公交站地铁站多

小区出来后约500米大约步行4分钟即到14号线，平乐园地铁站，此线路可通往望京、大望路等地，约会逛街方便。

并且，小区外有通30路、35路等多条公交线路，其中30路可通往珠江帝景、八王坟南等站，居民可以选择多种出行方式，通达全城。

槽点一：小区乱停车现象严重，占用公共过道

小九走在小区内部，看到小区的过道旁车辆乱停现象严重，占用了很多公共空间，一定程度上影响到居民的居住及出行生活。

东方雅苑小区位于西大望路地块，属于北京三环四环之间，周边商圈林立，商业配套较多，区位优势明显。

小区整体环境优美，楼体设计别致，更值得称赞的是安保及保洁工作用心到位，使小区内规划的井然有序。

另外，小区内配套设备齐全有健身器材、儿童滑梯、多种自动售货柜及快递柜等，便民设施齐全，方便居民使用，提升居住品质。

不得不说，小区处于地铁、公交环绕的中心地带，14号线与多重公交路线并行，居民来往交通非常便利，随心选择出行方式，这一点非常让人羡慕。

综上小九实际踩盘探访的感觉，小区自身条件较好，喜欢繁华商圈的朋友们可优先考虑。

东发雅苑位于北京市朝阳区大望路商圈，该商圈处于东三环与东四环之间，西临双井商圈，北靠国贸CBD，东近百子湾商圈，南邻劲松商圈。

商业方面，合生汇云集600多个知名品牌，是体验式网红购物中心；教育方面，大望路商圈内有北京市三里屯一中（百子园校区）、北京市第二实验小学朝阳学校等；交通方面，地铁7号线、14号线在九龙山处交汇，再加上广渠路、西大望路、东四环中路等城市主干道，出行相当方便。商圈内含有两条地铁线路，分别为7号线、14号线，可直达望京、北京南站、朝阳公园、北京欢乐谷等地。

商圈内聚集了大量的二手房，且大多都是建于2015年之前的商品房住宅，还有部分是上世纪90年代左右的单位集体自建房。

居住人群有国贸、各企事业单位员工、朝阳区本地人以及在大望路板块内上学的人员为主，居民素质普遍较高，生活氛围轻松，人文气息浓厚。

2015年至今，大望路板块都没有住宅用地入市。

根据公开资料显示，近5年大望路板块都没有住宅用地供应。北京市规划和自然资源委员会官网显示，截至2021年8月10日，周边的双井、劲松等板块也都没有住宅用地供应，不会对该地块的价值有冲击。预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

目前，朝阳区的供地基本都在东坝、王四营这些位置较偏远的地区，不会对商圈内二手房市场产生冲击。

大望路商圈趋向成熟，此外，板块还位于北京商务中心区辐射范围内，根据《朝阳分区规划（2017年-2035年）》，朝阳区将建成国际一流的商务中心区，主导产业是金融、保险、电信、信息、服务和咨询，以建设国际一流商务中心区为核心，深度融入全球产业价值链，对标国际，进一步加大外资招商力度。

政策方面，北京地铁28号线（原CBD线）规划线路中设有的大望路站、北京东站都位于大望路商圈板块，全长约8.877公里。预计于2022年建成通车，届时板块内交通便利度将会得到进一步提升，居民出行将更为便捷。未来，该地块的价值将会不断上升。

1.小区周边生活配套齐全，有合生汇、传奇星广场、口腔医院、银行、美容美发、餐饮等，居民日常生活所需，在小区周围就能得到满足。

2.小区物业管理到位，岗亭保安恪尽职守，小区采用封闭管理，进出大门需要刷开，小区内没有垃圾散落，垃圾桶周边整洁干净，建筑物完好无脱落。

3.小区临近14号线平乐园地铁站，且附近公交站通30路、35路等路公交，其中30路可通往珠江帝景、八王坟南等站，交通非常便利。

4.小区内部配套设施齐全，有健身器材、儿童滑梯、自动售货柜、快递柜等，方便居民的居住体验，提高居住舒适度。

通过幸福里app查询，截至2021年8⽉19日，小区在售房源约17套，占全部房源的4.5%。小区目前在售均价82257元/㎡，较上月环比上涨约0.21%。近6个月，小区整体均价在高于朝阳区、大望路商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有涨，平均涨幅低于同期朝阳区、大望路商圈涨幅，适合入手。

购房成本方面，拿在售的36.96㎡一室零厅户型为例，报价320万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为112万元，二套首付为192万元。

小区有37㎡-67㎡一居室、86㎡-119㎡二居室、130㎡-139㎡三居室、114㎡四居。现选择48㎡一室一厅和118㎡两室一厅进行分析。

东方雅苑小区楼栋以板楼为主，共12栋。主力二居户型主要分布在1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、8号楼、9号楼，主力三居户型主要分布在3号楼、4号楼、5号楼，客户可根据居住需要和预算情况选择。

按位置看，3号楼、4号楼、5号楼、6号楼在小区正中央，前后都是花园，花园部分人车分离，环境更为优美，也更安静，可以优先考虑。

9号楼、10号楼在小区南端，一墙之隔的小区外面是一小片棚户区，一眼望去略显凌乱，对此介意的客户需要谨慎选择。

1.周边公交站地铁站多，出行方便，适合在附近或国贸、华贸万达等周边工作的人群选择。

2.生活配套齐全，底商类型多样，附近还有大型购物中心合生汇，采买方便，适合居家群体购买。

3.小区物业管理到位，小区内部配套设施齐全，适合对环境要求高的人群。

截至2021年8⽉19日，大望路商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是朝阳区建国门外商圈的尊悦光华。

尊悦光华开发商为北京盛华夏房地产开发有限公司，在售户型为133㎡-170㎡三居室，在售均价130000元/㎡，总价2400万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。而东方雅苑房源在售均价82257元/㎡，且在售房源总价320万元/套起。

东方雅苑与尊悦光华项目差异较大，可比性不高。

小区均价高于大望路商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与东方雅苑相近的风度柏林、珠江帝景B区进行比较。