住在中华女子学院旁边是什么体验？

今天愚公踩盘的小区叫世纪村小区，小区分为东西两区，被育慧北路分开，小区东区紧挨着的就是中华女子学院。

另外在小区的北方对街也有华汇紫薇公园，公园是免费的，如同小区的后花园一样，十分适合闲暇时间或者饭后和家人一起散散步。

那接下来就跟着愚公的视线一起去看看吧。

亮点一：小区内环境优美，内部设施完善

愚公先去的是世纪村西区，西区内有北京博凯智能全纳幼儿园，幼儿园的大门也就在小区里，家里有小孩子的住户接送孩子上学还是挺方便的。

另外，小区内的绿化也很好，道路两边都有绿植，目光往上，也能看到郁郁葱葱的大树，愚公在踩盘的时候还能听到许多小鸟在树间啼叫声，十分适合吃完晚饭之后和家人一起散散步，吹吹晚风。

小区内还有健身休闲小广场，广场上干净清洁，有乒乓球桌、滑梯等等，愚公在踩盘的时候，还看到有老大爷正在锻炼身体，也有住户带着小孩在玩，十分惬意。

亮点二：小区道路规划较好

愚公在踩盘的时候发现，小区内的道路规划还是不错的，并没有那种小区内楼栋、道路不相通的情况，基本上只要进了门，就能到达小区内任意一栋楼。

亮点三：小区单价较低

从幸福里app中的地图找房功能中，我们可以直观的感受到，世纪村的房价是明显低于周边小区的，其价格为6.5万-7.4万元/㎡左右，而周边小区为8.7万-11万/㎡左右。比较适合预算不足且有购房刚需的用户选择。

亮点四：小区周边配套完善

小区西区北面就是华汇紫薇公园，公园是免费开放的，里面环境优美。从小区北门出来过街就到了，就好像小区的后花园一样，饭后散散步，周末散散心，愚公觉得都是十分不错的。

距离小区756米的北侧也有关庄地铁站，小区一公里范围内也有19个公交站，甚至小区外还有“世纪村”的公交站台，交通较便利。另外，小区周围还有许多公园与高尔夫球场，说是被公园包围也不为过。

槽点一：小区存在一定管理问题

首先是小区西区的安保工作做的比较差，人行道没有设置门禁，尽管保安亭有安保人员在值班，但是愚公走进去的时候，安保人员并没有阻拦或者询问，这使小区存在一定的安全风险。但是东区的情况就要好很多，进出小区都要刷门禁卡，安保人员也比较负责。

愚公还发现一个情况就是东区靠西的大门中，已经标志了“消防通道，禁止停车”，但是还是有很多自行车、共享电动车停放在门口，可能平时没什么，万一小区靠西侧发生火灾的话，这些都是会影响消防救援的。

槽点二：小区东区设施及楼道较老旧

小区东区内最大的一个特点就是设施老旧，愚公在上楼拍照的时候，一进楼道，楼道内的绿色漆皮很多都起泡、脱落，最关键的是，愚公在搭乘电梯时，发现电梯应该是很老的那种，并且在启动的时候，愚公感觉摇摇晃晃的，第一次坐的人肯定和愚公一样是心慌的。

此外，小区东区的儿童游乐设施虽然比较齐全，但是愚公看上去也发现很多地方掉漆，滑梯老旧开裂等等，说明小区的设施还是比较老旧的。

槽点三：小区人车不分流

小区不管东区还是西区，都是人车不分流的，所以车辆往来的时候，不可避免的就会产生一些噪音，并且车辆在驶离小区的时候，也需要左拐右拐才能出去，不过好在小区内的道路还比较宽敞，相对来说道路交通事故风险是较少的。

槽点四：小区车位较少，无地下车位

据幸福里app数据显示小区内西区与东区车位一共为950个，但是其住户一共为2600户左右，车位比仅仅为1:0.36，住户停车压力较大，因此，一些住户也将车辆停放在人行道上，存在一定车辆剐蹭风险。

世纪村位于北京市朝阳区亚运村小营板块，小区分为东西两区，西区有8栋楼，东区有15栋楼，其中有板楼也有塔楼。小区内绿化较好，设施完善，且小区东区安保工作也较为认真负责，但是小区西区安保较差，并且小区内很多设施较老旧，对小区品质较为看重的用户，推荐指数不高。

小区内人车不分流，停车位较少，住户停车压力较大，对于有两辆车的家庭来说不太友好。

但是小区周边有很多公园、商场、医院。距离地铁站仅756米距离，小区门口也有公交站，小区一公里范围内有19个公交站，交通便利，对于公交地铁出行的住户十分友好。

小区内住户多为单位员工、高级白领，整体素质较高。更关键的是小区整体价格低于亚运村小营商圈的挂牌均价，目前小区一室一厅52.3㎡户型的上车价仅为425万元，比较适合在附近商圈工作且有购房刚需的用户选择。

亚运村小营商圈位于北京市朝阳区，地处北四环与北五环之间，内有两条地铁线路，作为被亚运村商圈环抱的商圈，两个商圈高度相似，但不完全一样。

实际上，亚运村小营商圈的开发背景，本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸，而开发完成之后，因其较新的楼龄、较高的住宅品质，不断吸引西侧亚运村商圈，以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。

亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈，南侧为惠新西街、芍药居商圈，西侧为亚运村商圈，东侧为望京商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。

亚运村小营商圈内，包含2条地铁线路：15号线、5号线。

其中，东西向的15号线能级较高，向东直连首都机场，其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域，南北走向的地铁5号线，向南可以直连东单商圈，其站点大屯路东站，也是设立在商圈中部偏北的区域。

另外，商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。

商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括，北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。

亚运村小营商圈内，住宅年代横跨1990年-2010年，主要以次新房、老公房混合社区构成，建筑密度并不大，整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元，相对于朝阳区其余商圈，亚运村小营的总价跨度大，能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者，以及望京、亚运村的通勤人口。

亚运村小营商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村小营商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村小营商圈，但由于奥体公园，以及亚运村商圈的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。

与相邻的亚运村商圈一样，亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上，商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场，商圈内虽然大量存在沿街商铺，但不足以支撑居民的购物、游乐需求。

而与亚运村商圈不同的是，亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏，商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院，诊疗能力相对有限，距离商圈最近的三甲医院，是三公里外的中日友好医院。

从产业走向来看，西侧的望京商圈，钦定的外溢接班人为来广营商圈，望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。

目前来看，亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托，而亚运村商圈的软肋还未改善，所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1. 小区内有北京博凯智能全纳幼儿园，方便住户接送孩子上下学。

2.小区内户型面积跨度较大，户型选择多，且价格相对亚运村小营商圈较低。

3.小区东区封闭式管理，安保工作较好，并且东西两区的楼栋进楼都需要刷卡。

4. 小区周边配套较为齐全，包含了医疗、购物、交通等重要条件，小区被公园环绕，居民茶余饭后休闲放松的选择较多。

通过幸福里app查询，截至2021年7月26日，小区在售房源19套，占全部房源的0.76%，小区目前在售均价为东区71215-74234元/㎡，西区为65099元/㎡，环比下降0.09-1.16%与上涨0.94%。

近6个月，小区西区整体低于于朝阳区、亚运村小营商圈在售均价，小区东区整体高于朝阳区在售均价，低于亚运村小营商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅高于同期朝阳区、亚运村小营商圈涨幅。

购房成本方面，总价最低为52.3㎡一室一厅户型，报价425万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为162.5万元左右，二套首付为263.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

现选择小区主力户型76.40㎡两室一厅和103.14㎡三室两厅进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

世纪村小区分为东西两区，共23栋楼。

小区的A区为塔楼，楼层较高，且住户较为拥挤，但是价格相对较便宜。

小区的B区为中低层楼，整体离小区中心更近一些，且能看到中心花园。

小区的C区为高层板塔结合楼，住户较拥挤，且临街，噪音相对较大。

适合在亚运村小营商圈及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区东区内管理较严格，设施较完善，适合看重小区品质的用户选择。

小区出门就是公交站，756米远就是地铁站，适合有地铁交通依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，亚运村小营商圈内距离小区最近的新房项目是八斗，距离小区在1.5公里以内，此外距离较近的是位于小区东北方向7公里外北苑商圈的华贸城铂金墅和天润福熙大道。

上述新房项目均为高总价小区，其中：

八斗88㎡-180㎡二居以上户型在售，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万元/套；

华贸城铂金墅177㎡及以上户型在售，参考均价为89000元/㎡，总价1500万/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，参考均价为93380元/㎡，总价1700万/套起；

预算充足且喜欢新房的用户可以选择八斗；预算充足且有大户型面积需求的用户可以选择华贸城铂金墅和天润福熙大道；而世纪村房源最低挂牌总价在425万元/套。预算不足，且为刚需购房者可以考虑世纪村。

世纪村整体均价低于亚运村小营商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取紫薇天悦、世纪村进行比较。