在北京西侧有一处生态环境较好、有一定潜力的区域，它就是古城商圈，这里没有五环内的繁华，交通与商业配套相对较差，内部也是被铁路贯穿，但其实到这里看一看后，会发现这里的房价便宜，在这居住的生活也没有想象中的那么糟糕。

今天小蓝来到了古城商圈的金隅滨和园7号院，小区楼栋是高楼层，大气美观，周边被多个生态公园环绕，环境优美，那在这里的居住体验是怎样的呢？我们一起来看看吧。

亮点一：安保管理严格，安全性高

小区安保管理较严格，每个大门都设置了门禁、监控、岗亭，居民进出需要刷门禁卡，车辆进出需要识别车牌号，岗亭二十四小时都有至少一个保安在岗。

外来人员像外卖小哥、快递员都是要登记访客信息后才能进入，保安的服务态度很好，对于居民的问题都会耐心的帮助解决。对于在小区里居住的居民来说，自己的人身安全能够得到有效的保障。

亮点二：生活氛围浓厚

小区中心是一个花园，外圈是一片片由五颜六色的鲜花、高低错落的树木组成的绿化带，内圈是一个小广场，这里有健身设施、凉亭。

虽然是烈日当空，也还是有许多的孩子在爸妈的看护下来到花园里玩耍，他们骑着儿童自行车在花园里做游戏，在健身设施上嬉戏，家长们坐在旁边的凉亭里聊家常，整个画面温馨自然，生活氛围浓厚。

亮点三：多个生态公园环绕，环境优美

小区周边有多个生态公园，像永定河森林公园内部有莲石湖、古居民文化区等多个景点，环境非常的优美，闲暇时刻可以到这里来散步、游玩放松一下紧张的心情。

小区西南侧是莲石湖公园和永定河，东北侧是首钢园，这里的生态环境都很好，因为小区单元楼都是高楼层，住在高楼层的居民的观景体验会非常的不错。

亮点四：附近商铺众多，生活便利

小区虽然没有底商，但是距离小区不远处有一个三层的商铺楼，这里有理发店、营业厅、超市、花店、宠物生活馆等商铺，周边还有药房和各色各样的小吃店，能够满足小区居民日常生活中的基本需求，休闲娱乐场所有按摩店、武馆。

总的来说，小区附近商铺非常的多，居民的生活体验较丰富。

槽点一：停车位较紧张

从小区的东北门进入后，可以看到一片没有停车空隙的停车场，往小区里面走，会发现道路两旁几乎都是停满的车辆，甚至不在停车规划的区域也停着车辆，例如车行道上、绿化带上、小巷子里，看起来非常的杂乱不美观。

可以看出小区的停车位还是比较的紧张的，停车非常的不方便。

槽点二：存在许多垃圾堆放现象

小区每个单元楼下都有分类垃圾桶，但不知为何2单元楼楼下设了一个用塑料墙围起来的小型垃圾场，因为居民扔垃圾不会特意扔进里面，都是放在垃圾场入口处，所以入口处堆满了杂物垃圾，甚至溢出到了路边，从旁边经过能闻到令人不适的异味，非常的影响居住体验。

单元楼下的垃圾桶也是能看到许多堆放的杂物，这些现象对于小区的整体样貌来说是有一定负面影响的，希望小区工作人员能早日处理。

槽点三：距离地铁站较远，地铁通勤不方便

小区地理位置比较的尴尬，周边被铁路和公园环绕，地铁线离得较远，距离小区最近的地铁站在四公里外，地铁通勤比较的不便，对于小区居民来说，平时的出行较依赖公交与汽车，对于开车不便的老人和小孩来说是比较不友好的。

不过据官方消息，距离小区一公里左右的区域，有一个在建的首钢地铁站，未来的地铁通勤还是可以期待的。

槽点四：临近工厂，有粉尘、噪音污染

在小区东北门口能看到小区东北侧有几个“大水桶”，进入小区后也能看到小区西北侧的方向有一个大烟囱，原来小区北侧有几个工厂，是做一些化工材料的。虽然不能说这些工厂一定存在空气污染，影响居民的身体健康，但多多少少会有一些粉尘、噪音污染，对于小区舒适的居住环境有一定的负面影响。

经过一天的踩盘，小蓝对小区有了更加深刻的印象。

从小区的优势来看，小区内部的安保管理、绿化环境较好，周边配套像商业配套是较齐全的，居民的日常生活非常的便利，并且小区周边生态环境较好，户型多为南北朝向，住在小区高层的居民的观景体验会不错。

小区建成年代在2015年前后，建成年代较近，但内部的设施配套、户型配置与周边的次新商品房小区相比却是有一定的差距的，并且小区地铁通勤不便，周边临近工厂，实际的生活体验会较差，性价比较低，不过值得一提的是小区周边有在建的地铁站，未来的地铁通勤是可以期待。

从幸福里APP得到资料，截止2021年8月，小区挂牌均价40933元/㎡，低于古城商圈总体均价，总价在208万-329万元之间，有一到二居室，刚需上车人群可以考虑。

古城商圈位于北京市石景山区，地处西五环外，内有三条地铁线路。

商圈西南两侧隔永定河遥望门头沟区和丰台区，东侧与八角、鲁谷商圈接壤，北面与苹果园商圈相邻，总体来看，古城是北京城西转型发展的热门板块之一。

1954年前，古城商圈所在区域属石景山钢铁厂（首钢前身）的家属委员会，此后据考证，古城商圈最早的历史可以追溯至战国时期，1996年11月，考古学家确认石景山区古城一带为“前期蓟城”所在地。

古城商圈内，包含北京地铁1号线、6号线、S1线，其中，地铁1、6号线均是贯通北京东西的高能级地铁线路，从石景山区出发横穿海淀、西城、东城、朝阳、通州区，线路沿线可以通勤至国贸CBD、金融街、内城商业旅游区等地。

另外，地铁S1号线西起门头沟新城，东至苹果园商圈金安桥，方便西部居民通勤。商圈内还包含两条快速路，阜石路、西五环路，阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从商圈内的阜石路自驾出发，2公里可达西五环晋元桥，7公里可达西四环定慧桥。

商圈内商业配套设施，主要是商圈北侧的喜隆多新国际购物中心，其为京西大型地标商业中心，截至2021年，该商场已营业7年有余。

教育设施方面，包括石景山区古城小学、水泥厂小学、北京市古城中学、北京教育科学研究院附属石景山实验学校(北校区)等。

古城商圈内，医疗设施包括北京首钢特殊钢泰康医院、北京市石景山区中医医院、北京市石景山区杨庄医院，其中，三甲医疗资源相对匮乏，最近的三甲医院是北京大学首钢医院，位于商圈东北侧的杨庄板块。

商圈内主要以上世纪90年代前后的老公房、21世纪初的商品房组成，辅以少量2015年后的次新房，其中，老公房门槛价150万-345万，次新房门槛价集中在570万-790万左右。

商圈主要居民构成为本地居民以及拆迁至此的动迁居民，主要吸引追求低预算，但相对注重生活品质的购房者。

截止2021年8月，古城商圈近五年内共有4块地出让入市，分别被华润+电建联合体、中海+首钢联合体、融创+建发联合体、中海竞得：

2019年6月27日，华润+电建以73.4亿元拿下1612-761、764等地块，溢价率11.3%，楼面价5.5万/㎡，该地块就是目前新房在售项目长安九里。

2019年11月20日，中海+首钢联合体以51亿元竞得1612-805、812、823等地块，溢价率0%，楼面价41943元/平方米。该地块即为目前新房在售项目中海首钢天玺。

2020年1月3日，古城南街1612-757地块被融创竞得，总成交额34亿元，溢价率25.93%，楼面价为52109元/㎡。该地块为目前新房在售项目长安和玺。

2020年1月3日，古城南街1612-759地块，被中海成功拿下，总成交额36.5亿元，溢价率为17.74%，楼面价48650元/㎡，该地块即在售新房项目中海天钻。

可以看出，近5年古城板块纯商品房土地集中出让，新房供应较多。

大量新房的入市，实际对商圈内存量住宅形成有效补充，属加强商圈内住宅品质梯度，对商圈整体的价值提升有一定帮助。

古城是石景山区比较纯粹的以居住为主的区域，商圈内无发展完善的产业园区。

不过可以预见的是，随着新首钢三年计划的稳步落实和冬奥会的顺利召开，曾经以居住需求为主的古城区域将迎来新的发展机遇，包括中海、华润、融创等一批实力雄厚的品牌开发商入驻，未来区域内产业可能会迎来窗口期。

对于商圈价值，未来变数较多，还需持续观望。

1、小区绿化覆盖面积大，内有中心花园，绿化优美，居住环境较舒适。

2、大门有门禁、监控、岗亭，安保管理严格，安全性较高。

3、小区居民关系融洽，生活氛围较浓厚。

4、周边生活设施众多，超市、社区医院、小吃店、按摩店、公交站等设施一应俱全，生活便利。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年8月，小区在售房源有7套，在售均价40933元/㎡，对比上月下降约0.43%。从这近6个月的数据来看，本小区挂牌均价低于古城商圈、石景山均价。图中可以看出，近6个月小区挂牌价有升有降，而古城商圈与石景山价格是稳定上涨的。从目前情况来看，小区的价格还是有一定浮动的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为58㎡的一室一厅户型，报价208万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为79.6万元左右，二套首付为129万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有58㎡-61㎡的一居室，75㎡的二居室。

主力户型有58㎡一室一厅一卫、75㎡两室一厅一卫，这两种户型存量较多，故进行分析。

小区共有7栋楼，分别是1-7号楼，整体楼栋南北朝向。

1-4号楼北侧是一些工厂，粉尘、噪音污染相对较严重。

5-7号楼西南侧是公园与永定河，北侧是小区的中心花园，环境相对较安静，观景体验较不错，其中处于中间的6号楼位置最佳，建议选择。

小区位于古城商圈，适合在古城商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区绿化环境优美，建成年代较近，楼房外立面较美观，对小区品质有要求的人群可以考虑。

小区周边配套较齐全，超市、公交站、社区医院、公园场所都有，对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。

小区有58㎡的一居室户型，上车价为208万元，也有75㎡的二居室，上车价329万，适合刚需上车人群。

截止2021年8月，古城商圈内有十几个新房在售，周边五公里内也有新房在售，现以距离、总价与户型面积为依据，故下面选取距离小区5公里内的熙悦天寰、中海首钢长安云尚、中海天钻进行对比。

小区有58㎡-75㎡的一居室-二居室，总价208万-329万；

熙悦天寰均价58000元/㎡，有89㎡-138㎡的三居室-四居室户型，总价510万起；

中海首钢长安云尚均价70000元/㎡，有49㎡-115㎡的一居室到四居室户型，总价350万-830万；

中海天钻均价76000元/㎡，有88㎡-167㎡的三到四居室户型，总价669万起；

三个新房都是中等面积，总价在都是500万以上，适合刚需改善人群，与小区价格、面积有一定的差距，建议考虑旧房置换，有一定预算，对户型面积有要求、追求新房品质的刚需改善购房人群购买。

截止2021年8月，金隅滨和园7号院均价低于古城商圈二手房均价，周边3公里范围内与之相似的不多，我们以房龄、均价、地理位置作为依据，选取距离小区6公里左右的新都名苑、拾景名苑进行比较。