在北京，一说起玉泉路西，你最先想到是什么？是革命英烈沉睡之地八宝山、造型奇特的北京国际雕塑公园，还是北京台湾美食一条街？对于小编来说以上都不是，真正让小编印象深刻的，是这清净安逸的居住环境，是闹市之中珍贵的一隅。

玉泉路西内的远洋山水北区，远洋山水南区，远洋沁山水等，是不少改善购房者的心仪首选，所以小编决定今天先去远洋山水北区踩个盘，看看这个被贴上“品质好、绿化高、近地铁、配套齐全”等优质标签的小区，里面的真实情况是什么样的呢？

亮点一：小区内绿化覆盖率高，环境优美幽静

从北门进入小区，一进门，前方就有个艺术喷泉，小编虽不懂艺术却也感到一丝简约的美感。在小区里漫步，只觉四周绿意盎然，有石头垒的小溪流，有仰望天空的小高台，还有林间碎影的步行小道，馥郁芬芳的社区花园，是为楼中有景，景中映楼。

亮点二：内部配套齐全，建设设施丰富

小区内部除了花园、景台外还自带篮球场，少年们可以在里面打一场5v5的全场赛，挥洒着稚嫩的青春。健身器材供人锻炼，儿童设施传出孩子们的欢笑言言。

另外，小区里还有社区服务站与警务工作室，服务站方便居民尽量少跑路、办成事；警务工作室则切实保障着居民的人身财产安全。

亮点三：出门就是商场，美食诱惑连连

小区紧临商业街，北门的路对面就是一整条美食商业街，其西北角还有着地方特色的北京台湾街，内设台湾本土高档餐饮、音乐餐厅、风味小吃城、时尚精品馆等，可以让附近居民体验丰富的宝岛风情。小区西面还有个物美超市一个小门与小区内部相连，十分的便利。

亮点四：四周公交站遍布，出行自驾都方便

小区公交站环绕，527路、574路、961路、308路、958路等皆设站停靠。从小区北门北行约500米就可以到达地铁八宝山站和鲁谷公交总站，有多条公交路线从鲁谷公交总站发车。从小区南门右转约450米可以上莲石路，莲石路上少有红灯，通行便捷。

亮点五：北望公园，尽享清闲

小区北边是北京国际雕塑公园，这是一处集雕塑艺术欣赏、休闲、娱乐等功能为一体的综合性园林公园，园内各种奇异雕塑林立，是个休闲娱乐的好去处。

槽点一：去往地库要注意，个别电梯无法直达地库

有些楼宇的内部电梯不直达地下车库，需要去专门的位置，不是很方便。由于地下车库入口设计在小区内部，所以小区不是完全的人车分流，居民的出行会有一定的不安全性。

槽点二：偶尔几个污秽处，物业职责要尽心

由于小区太大，个别地方的垃圾未能及时清理，小编在踩盘的时候，有看到几处杂物的堆放，小水沟里漂浮着垃圾，物业没有尽到应有的责任，未及时处理。

经过一天的踩盘，小编对远洋山水北区有了更深刻的印象。小区整体区域大，楼栋很多，房龄略老，绿化率32%，绿化饱满，容积率3，人口密度大，内部停车相对紧张，但公交路线较多，交通比较方便。小区环境相对整洁，虽有一两处垃圾未及时处理，整体上还算不错。人文自然浑然一体，内部设施完备，居住人群普遍年轻，大多为打工一族，氛围和谐稳定，居住舒适悠闲。

小区的设施完善，可以享受各种便捷服务，周围环境优美，比较适合养老，不过由于小区房价较高还是比较适合对居住品质有较高要求的人群或购房刚需的人群购入。

远洋山水北区位于北京市石景山区鲁谷路，属于石景山区玉泉路西商圈，该商圈东侧为五棵松商圈，西侧为鲁谷商圈，西南方则是石景山万达商圈，四个商圈之间相辅相成，共享利好。

商圈内科研单位云集，有高能物理研究所，北京公交交通研究所等；教育资源优渥，中国科学院大学，北京市十一学校等皆坐落于此；医疗方面则有武警总医院，航天中心医院等；此外，生态方面，北京国际雕塑公园，阳光星期八公园等也尽在其中。

商圈南接地铁一号线，北与地铁6号线一路之隔，西四环北路与京拉线、阜石路、阜成路、莲口东和数条城市干道相连，多条公交线路与地铁线路的交汇，使得区域内形成四通八达的交通网络，出行十分方便。

商圈内楼市主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1995年-2012年，选择性较多。

商圈居住人群多为司法机关、航天机关、教育行政等高科技文化科研人员及从业者，居民素质普遍较高，生活氛围轻松，人文气息浓厚。

根据北京市规划和自然资源委员会官网资料显示，自2010年以来，玉泉路西商圈近10年没有住宅类土地出让计划，该商圈开发年代久远，如今已处于饱和状态，土地稀缺性明显，预计在未来的一段时间内也不会有新的住宅类土地入市。

目前距离玉泉路西商圈最近的1宗招拍挂地块位于商圈约4公里外的石景山区衙门口。在2021年5月11日，融创+石泰联合体以“64.4亿元”竞得016号地块，成交楼面价55589元/㎡，溢价率为10.06%。

上述地块对该商圈内的二手房市场冲击力较小。

政策规划方面，根据北京地铁第四期规划，新建北京地铁18号线将贯穿玉泉路西商圈。此线路与地铁一号线，八通线几乎平行，但设立的站点相对较少，西起门头沟冯村，沿石龙西路、石景山路西延线东行，经复兴路、西长安街、东长安街、京通快速路至管庄后折向东北方向沿市场南街东行，进入通州新城核心区，下穿北运河和通燕高速后沿潞苑南大街、京榆旧路至终点通州体育中心站，设计最高时速可达120km/h。

建成通车后将大大方便沿线居民出行，更快的到达京西、望京等商业中心，同时缓解地面交通压力，提升区域的居住舒适度。未来玉泉路西商圈将进一步融入京西发展版图，区域发展潜力巨大。

（1）小区物业为远洋亿家物业服务股份有限公司，提供全天候服务，小区大门及小区内部重要路口都有安保人员24小时值守，居民的生活安全得以保障。

（2）小区环境优美，种植种类繁多，有各类地皮植物、灌木，高大乔木，还有人工小溪流、高台观景，共同呈现出多层次绿化景观，让居民朋友居住舒心，生活更加惬意。

（3）小区共有18栋楼，户型多样，有54㎡-69㎡的一居、89㎡-112㎡的二居、94㎡-163㎡的三居和161-187㎡的四居可为购买人群提供更多选择。

（4）小区周边配套齐全，小区对面一路之隔就是各种美食聚集的北京台湾街，西行约1公里便是鲁谷万达广场。地铁站、商场、学校、公园环绕四周，居民出行、购物、休闲娱乐生活十分便利。

通过幸福里APP查询，截止2021年7月，小区在售房源约51套。小区目前在售均价72368元/㎡，环比上涨约0.02%。近6个月，小区整体均价高于石景山区，玉泉路商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，整体浮动较小，波动数值在正常范围；从目前情况来看，小区价格平稳，适合购入。

购房成本方面，总价最低为47㎡一室一厅户型，报价350万。参考北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套首套首付为123万，二套首付为210万。截止到2021年7月，远洋山水北区上车总价350万，首付123万起。

目前小区有四种在售户型，有47㎡-69㎡的一居，89㎡-111㎡的两居，94㎡-163㎡的三居以及161㎡-187㎡的四居，其中两居室与三居室为在售主力户型，分别19套和16套。现选择104.28㎡两居室与151.12㎡三居室进行分析。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；另外这样的布局也有利于大面积绿化景观的布置；小区10号楼位于小区中间位置，可以享受到安静的环境与丰富的绿化资源。建议优先选择10号楼。

1-4号楼、7号楼、18-19号楼临街，会有一定程度的噪音污染与空气污染，其中7号楼西侧为鲁谷东街路，车流量较多，噪音污染与空气污染影响会大一些。

1号楼栋为东西排布，采阳、采光、通风、私密性都会受到一定程度的影响，购房者需要谨慎选择。

小区有47㎡的小一居户型，比较适合有一定经济实力的夫妻作为过渡房源。

小区有161㎡—186.53㎡的四居，人口多或是想要三胎的人群可以考虑。

小区距离地铁一号线较近，适合对地铁出行依赖度高的人群选择。

小区内部配套相对齐全，环境安静，适合看重小区整体品质的刚需人群购买。

目前，玉泉路西商圈内无新房在售。

目前距离小区最近的新房项目是位于小区向西约4公里外的长安九里。长安九里新房项目在售房源为86㎡-150㎡的一居到四居，在售均价72000元/㎡，而远洋山水北区目前在售均价为72368元/㎡，所以如果预算充足，可以优先考虑长安九里项目。

小区均价高于玉泉路西商圈二手房均价，周边1公里范围内与远洋山水北区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与远洋山水北区的远洋·沁山水、诗景长安进行比较。