小编这次选择的踩盘目标是珠江帝景D区，该小区位于朝阳区西大望路，紧邻城市主干道西大望路和广渠路，距离东三环600米，步行10分钟就能到达地铁14号线平乐园站或者14号线九龙山站，交通非常便利。

小编了解到，整个小区规划采用现代手法诠释欧式古典风格，内部还设计建造出了错落共生的园林景观，具有较高的居住品质；同时小区内部中心花园、儿童游乐场、慢跑道、篮球架等设施一应俱全。如此丰富的配套设施，不愧能在大望路热搜小区榜稳居前十，而今天小编就要实地去进行踩盘，见识一下这个小区是否真有传言中的那么优秀。

亮点一：生态环境宜人

小编来之前就了解到，小区绿化是经过精心设计的，是具有欧洲休闲风情的园林景观，小编实地踩盘后发现所传不虚。楼前楼后遍布绿植和花园，夏日暖风中，几朵可爱的花散布在花园里，花砖铺就的小路连通着小区的各个角落，非常适合在这里散步或者慢跑。

小编穿过小区外的高楼大厦，进入这么一个高绿化率的小区，眼前郁郁葱葱的绿色让小编的心情一下子舒适平静了不少。这宜人的环境，让整个小区的居住舒适度直接提升了一个大的台阶。

亮点二：小区内配套设施齐全

小区内的各项生活设施配置齐全。小区内的水果店和便利店虽然面积不大，但也算是五脏俱全，并且价格实惠，旨在为居民提供便利，满足居民日常生活的购物需求。

小区内还非常人性化地设置了可供居民休息的长椅。小编踩盘过程中看到老人在一旁聊天，点滴之间流露出一片温馨闲适。

亮点三：小区内人车分流

小区内部的停车位都在地下，地表没有设置停车位，很好地实现了人车分流。行走在小区花砖铺就的路上，两侧是绿植，完全不需要担心忽然驶来的汽车擦身而过，道路上确实清净了不少，行人的出行安全也得到了保障。

亮点四：周边配套完善

小区周边交通配套十分完善，由于紧邻城市主干道西大望路和广渠路，开车出行的人士可以在此直接进入四环。如果是出行时对地铁依赖度比较高的人群，步行15分钟就可以到达地铁7号线九龙山站。对于乘坐公交出行的人群，珠江帝景公交站可以满足其出行需求。

同时，小区周边具有比较成熟的商业系统，便民菜市场、宜购优品生活超市、易联超市等店铺沿街分布，日常进出小区的路上就能够置备好每天生活的必须品；如果想要去逛街购物，小区距离合生汇购物广场只有1公里的距离，小区百米之内还有规模比较大的家乐福超市。

槽点一：日常清理维护水平有待提高

小区整体给人干净整洁的印象，但是走进楼内，还是有不少小毛病暴露出来。存放灭火器材的箱子破旧歪斜，步梯也呈现出疏于打扫的景象，污迹灰尘黏附在楼梯、墙壁、扶手和管道上。很明显，小区楼栋内的日常清理工作做得还不到位。

槽点二：施工存在安全隐患

小编踩盘时可能恰好遇到了外墙翻修或者清理，工人师傅在高空作业，下面的防护网竟然有一个大破洞，如果施工过程中有杂物掉落，后果不堪设想。走到另一处直饮水机旁，竟然发现没有任何防护措施的施工架子，工人进进出出，工程废料随意堆放在一旁，这种安全隐患实则可以避免，但是需要物业人员在此处多多上心。

小编这次踩盘的珠江帝景D区总的来说是一个非常值得考虑的小区。

首先，小区整体生态环境宜人，居住体验较好，居民的生活环境比较好；小区内外生活配套和商业设施齐全。另外，小区绿化率38%，内部有欧式园林和景观雕塑，在朝阳-大望路板块内具有很强的竞争力。

其次，小区地理位置优越，紧邻城市主干道，日常通勤步行15分钟就可以到达地铁站，如此一来，不论是开车出行还是乘坐公共交通出行都十分方便。

小区也存在一些小问题，比如物业管理水平有待提高、部分设施维护不到位等。

综上所述，小区生活便利、配套设施齐全、周边商业发达、居住舒适度较高，对于想追求较高居住品质和生活环境的人群比较有吸引力。

珠江帝景D区小区位于朝阳区大望路板块，处于东三环与东四环之间，西临双井商圈，北靠国贸CBD，东近百子湾商圈，西邻北工大商圈。

商业方面，合生汇云集600多个知名品牌，是体验式网红购物中心；交通方面，地铁7号线、14号线在九龙山交汇再加上城市主干道广渠路、西大望路、东四环中路，出行相当方便；教育方面，板块内有北京市三里屯一中（百子园校区）、北京市第二实验小学朝阳学校等。

医疗和生态环境方面略显不足，板块内只有北京五洲妇儿医院、欢乐口腔等私立医院，三级综合垂杨柳医院距离板块约2公里，弥补区域内医疗不足；生态环境方面，只有百子湾公园一枝独秀；产业方面，商圈北侧有一处大望路电影产业园，园区紧跟朝阳区文化创意产业发展的步伐，与北京市文化实验区走廊同步发展。

大望路板块是朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房，且大多建于2015年之前的商品房，还有部分为上世纪90年代左右的单位集体自建房。大望路板块内楼盘较新，超过70%的楼盘都是2000年以后的楼盘，不仅有后现代城、易购空间等刚需楼盘；也有金港国际、石韵浩庭、珠江帝景等改善楼盘；还有复地首府、金茂府等豪宅。

板块内的居住人群以国贸、各企事业单位员工、朝阳区本地人以及在大望路板块内上学的人员为主。

2015年至今，大望路板块都没有住宅用地入市。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，大望路板块都没有待出让住宅用地。商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

大望路板块商圈趋向成熟，最大的利好政策便是北京地铁28号线（原CBD线）规划建设，28号线从东大桥至广渠东路，线路长度为8.7公里，途经板块内的北京东站，区域的通达性会得到进一步提高。

此外，板块还位于北京商务中心区辐射范围内，根据《朝阳分区规划(2017年—2035年)》，朝阳区将建成国际一流的商务中心区，主导产业是金融、保险、电信、信息、服务和咨询，同时，以优美的环境，便捷的交通，方便舒适的配套设施，成为首都走向国际化、现代化的新城区。

1、小区绿化是经过精心设计的具有欧洲休闲风情的园林景观，绿化率比较高，使得内部生态环境宜人。

2、小区位于西大望路和广渠路交界处，紧邻地铁14号线和7号线，小区门口设置公交站，便利的交通为自驾通勤或者依靠公共交通出行的人群都节省了大量的时间。

3、小区内外具有完善的生活商业配套，包括购物中心、医院等都可以满足居民的较高生活需求，带来更好的居住体验，同时小区沿街的超市也可以满足居民的购物需求，方便居民的生活。

4、小区于2000年后建成，内部规划科学合理，小区建筑风格相对现代化，能够提供比较高品质的居住环境。

截止到2021年7月，珠江帝景D区在幸福里APP上的挂牌均价为100577元/㎡，环比下跌1.78％，从近6个月的价格波动趋势来看，价格总体趋势为起伏上升，短期看价格有波动，总体价格上浮，且上涨幅度高于周边涨幅和商圈涨幅，购房者需关注价格走向，综合考虑。

在具体购房成本方面，以小区主力户型152㎡的三居为例，报价为1529万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套80%，即该套房源首套首付为612万，二套首付为1223万。

珠江帝景D区户型有76㎡-116㎡的两居、152㎡的三居，其中主力户型为152㎡的三居和90㎡的两居。

珠江帝景D区5栋楼呈C字形分布，1号楼、3号楼、5号楼和6号楼为东西排布。

2号楼为南北排布，采光和通风可能会受到一定影响。

1号楼、3号楼和6号楼最西边的单元有多种噪音源存在，可能会有一定的噪音污染，所以建议优先选择偏东边的单元。

小区的主力户型为90㎡的两居和152㎡的三居，小区均价较高，适合资金比较充足的改善人群选择。

小区较为安静，建筑面积及绿化面积较大，且健身休闲设施完善，适合对小区居住环境要求较高的人群。

小区地理位置优越，距离地铁7号线和地铁14号线的换乘站九龙山站或者地铁14号线平乐园地铁站很近，适合地铁7号线、14号线沿线工作的人群。

截至2021年7月，距离珠江帝景D区最近的新房项目有CBD历史文化公园南邻的尊悦光华项目和日坛公园西邻的悠唐麒麟公馆项目。

其中尊悦光华项目是北京盛华夏房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为133㎡-171㎡的三居。目前均价约130000元/㎡，总价最低2400万，对于追求性价比的用户来说珠江帝景D区是较好的选择；并且尊悦光华项目绿化率为30%，小于珠江帝景D区的38%，相比较来说，珠江帝景D区能够提供更为舒适的居住环境。

悠唐麒麟公馆项目是北京兆泰集团股份有限公司打造的项目，在售户型仅有123㎡两居。目前均价约112000元/㎡，房屋总价最低为1401万，适合资金实力雄厚的人群选择；而对于有三居需求的用户来说悠唐麒麟公馆项目不具有竞争力。

小区周围二手房项目比较多，我们选择朝阳-大望路板块内热度较高的后现代城C区和金港国际作比较。