今天佳佳要去踩盘是东湖湾小区西区，很早便听闻东湖湾小区是一个城市花园般的小区，它位于朝阳区利泽西街8号，分为一期和二期，靠近繁华的商业中心。佳佳了解到该小区拥有优越的地理位置，不仅如此，它漂亮的外立面、独特的建筑类型、户型多样更是吸引着佳佳也吸引着不少购房者的关注。那今天佳佳就带领大家实地探访一下东湖湾小区西区，看看它能带给我们怎样的惊喜。

亮点一：园林式小区，居住环境好

查看资料得知小区的绿化率在45%，但佳佳感觉小区绿化却远远大于这些。一进小区时，满眼望去都是绿色，佳佳便感觉如同进入森林公园一般，棵棵大树树叶繁茂、树下鸟语花香，佳佳身处这公园般的绿茵里，心情也格外放松。在不远处还有一个小湖，湖水清澈见底，湖边有几个长椅可供大家休息，真是天然的休闲场所。

亮点二：楼栋外立面新且采光充足

查阅资料发现小区为2008年的建筑，但观察外立面给佳佳的感觉是，小区也就有个7、8年的样子，淡黄色的外立面非常醒目，且干净整洁，整体状态很不错。楼与楼的间距也很宽阔，整栋楼的采光都是比较充足的，通风想必也是很好的，佳佳不禁对这个小区竖起了大拇指。

亮点三：小区安保好

佳佳刚进小区大门的时候，门口有多名安保人员，登记电话并且出示证件才能进来。从居民的口中也了解到，该物业保安时常在小区内巡逻，有问题也能够及时解决，居民对此很满意。小区内各个地方都安装了摄像头，而且佳佳观察都亮着小灯，是开启状态，小区居民的人身安全与财产安全真的一点都不用担心。

亮点四：娱乐配套相对齐全，居住氛围好

今天佳佳来小区前下过小雨，娱乐设施上还有部分雨水，但这丝毫没有影响小区居民带着小朋友过来玩耍，两个大妈在那儿聊天，笑声不禁也让佳佳忍不住嘴角上扬。小区里也有很多健身器材，既可以锻炼身体还可以放松心情，这居住氛围着实让人羡慕。

槽点一：建筑材料等杂物随意堆放

虽然物业部门在小区里安装了监控设备保障了居民安全，但对于园区环境的管理却有些欠缺，佳佳发现了多处随意丢弃的建筑垃圾，在干净的街道中显得格外刺眼。废旧物品也有部分没有及时清理干净，实在是有些影响小区美观。希望物业能够提高重视，也希望居民都能为本小区的环境维护多尽一份力。

槽点二：楼栋内有非机动车停放

小编在小区内踩盘楼栋内品质的过程中，发现楼道内虽然干净，但部分非机动车零零散散的停在单元楼内，有的还挡住了安全通道的门。佳佳并没有看到小区内有单独停放非机动车的位置，导致非机动车乱停放，有安全隐患的同时，很大程度上影响了小区的整体品质。

经过一天的踩盘，佳佳对东湖湾西区有了更深的了解。

东湖湾西区修建于2008年，属于朝阳区望京板块比较新的小区，首先，小区绿化是亮点，搭配整体建筑风格，看上去大气不凡。其次，小区内各式各样的配套设施，能满足居民的休闲娱乐。并且，小区1公里内有地铁，还有多路公交车站，方便居民的出行。

但是，楼道内非机动车辆的管理有待改善，这一点需要注意。

整体来看，综合小区的楼栋品质、内部设施、周边配置等，该小区在板块内处于偏上水平。

从整体价格来看，截止到2021年9月，东湖湾西区目前在幸福里app上挂牌均价131869/㎡，比朝阳区整体均价略高，但小区的品质也很优秀，考虑置换朝阳区板块改善生活品质的用户可以重点关注。

朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。

板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。

从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。

板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。

板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。

板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。

2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。

近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。

区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。

预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。

区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1、小区有47㎡-478㎡的一居-四居，户型多种多样，面积范围比较大，可选性多。

2、小区内部配套设施比较完善，日常基础生活休闲能得到满足。

3、小区配地上停车位和地下车库，停车位比较充足，方便停车与出行。

4、小区西临京承高速，北临北五环，地理位置优越。

通过幸福里app查询，截至2021年9月，小区在售房源38套，占全部房源的0.04%。小区目前在售均价110022元/㎡，环比上涨0.10%，近六个月小区整体均价波动不大；从目前的情况来看，小区价格基本趋于稳定。

购房成本方面，总价最低为47㎡的一室一厅户型，报价618万。 参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为247万，二套首付为494万，仅供参考，实际首付以银行为准。

东湖湾西区有47㎡-101㎡一居，94㎡-133㎡两居，130㎡-224㎡三居，142㎡-478㎡四居。

现选择主力户型108㎡两室两厅和130㎡两室两厅进行分析。

东湖湾西区一共11栋楼，均为高层板楼。

东湖湾1号楼、2号楼靠近利泽西街，会有一定噪音干扰。5号楼、7号楼不临街，而且是正南正北朝向，采光好，而且5号楼四周的绿化不错，可以作为楼栋首选。4号楼靠近西门，距离公园、饭店、超市等比较近，休闲购物都比较方便。10号楼、11号楼离北小河较近，空气湿润且视野好。

1、小区挂牌单价稍高，但居住舒适度高，适合该板块内对小区品质要求高且资金充足的人群购买。

2、临近地铁站东湖渠站，适合以地铁十四号线为主要通行方式的人群居住。

3、小区位于朝阳望京板块，适合在本版块或周边板块工作的人群购买。

目前，朝阳望京片区新房项目较少，东湖湾西区5公里外有一套在售新房项目，为丽都悦府。

丽都悦府为嘉裕地产打造，位于北京朝阳区东四环丽都商圈核心区，四环、五环、机场高速、京承高速等多条市政要道编织成立体交通。目前在售的户型共两种，面积在187㎡-290㎡之间，挂牌价格92000元/㎡起，总价在17200万元起，主要户型为三居室，物业费用为7.80元/㎡月。从总价和购房人群角度来看，丽都悦府和该楼盘具有可比性。

相对比之下，丽都悦府物业费用较高，是华润置地物业管理有限责任公司，物业服务质量较高。相比于东湖湾西区，丽都悦府的绿化率相对较低，可能舒适度不如东湖湾西区。丽都悦府的车位数量少，停车会不方便。这样来说，该新房对东湖湾西区总体有冲击。

小区均价高于朝阳望京片区均价，周边2公里范围内与裕东湖湾西区均价相近的小区不多，现选取3公里范围内、房龄接近、单价更接近东湖湾西区的上京新航线和华彩国际公寓进行比较。