国奥东区小区，位于朝阳区奥林匹克公园区，旁边就是奥林匹克公园的南园，小荻每次路过这里都有格外留意这个小区。最近小荻听说好多刚来北京的朋友都想在这里买房，那么这里有什么吸引他们的呢？话不多说，今天小荻就来替大家来踩盘一下国奥村东区小区。

亮点一：绿化环境好，有草坪水系

刚踏入小区，小荻便被小区精美的绿化吸引，小区草坪里葱翠的小草生机盎然，远处水碧如天的池塘里还装有喷泉正在向四处喷洒。不仅如此，小区的绿化覆盖面积还很大，走在小区里仿佛置身于大自然，小区居民生活在这样优美的环境中，怎么会不身心愉悦呢。

亮点二：马路较宽，有人行步道和机动车道

走在小区内的小路上，宽阔的路面给了小荻一种心旷神怡的感觉。小区最与众不同的地方便是用一个个方形花坛将道路分割成步行道和机动车道两部分，解决了小区车辆行驶拥堵的问题，也提高了小区的居住品质。

亮点三：板楼设计，宽阔的楼间距，居住舒适

小区内单元楼之间间隔距离大，采光好，单元楼内户型种类多且方正，居住更舒适。踩盘的过程中小荻还遇到了一位奶奶，奶奶告诉小荻说：“她家就住在低层，家里的采光完全没有问题，即便到了冬天，房间的采光时间都很充足。”

亮点四：周边交通配套、生活配套齐全

小区地理位置优越，交通便利，附近道路四通八达。国奥村东区小区离地铁8号线森林公园南门站近，可通往奥林匹克公园、北土城、鼓楼大街等地。小荻看到一家人乘坐地铁来到奥林匹克公园游玩，小朋友一路上都快乐的碎碎念着，丰富了居民的闲暇时光，便利的交通为居民出行提供了很大的便利。

小区外部休闲娱乐配套齐全。小区周边底商业繁荣，靠近银行，居民娱乐生活丰富多彩。而且小区附近还有医院、药店，可以更好的满足小区居民的就医需求。

槽点一：门禁未使用，安全性差

国奥村东区小区虽然有很多优点，但也有些许不足。小荻踩盘时发现小区内部分单元楼的大门上虽然安装了门禁系统，但不知为何却并未使用。单元楼的大门敞开，即便非本小区的业主也可以自由出入，这给小区居民的人身财产安全带来了一定的隐患。

槽点二：非机动车乱停放，垃圾未及时清理

小区的物业管理水平有待提升，小荻看到在小区的小路上，非机动车随意停放在小区各处，有的非机动车已经挡住了人行道的路。而且小区垃圾桶旁未入箱的垃圾也无人清理，一定程度上影响了小区的整洁度。

通过一天的踩盘下来，小荻对于国奥村东区小区有了更深刻的理解。小区内部方面，国奥村东区小区设计新颖外立面美观，所用材料质量好，建筑品质高。小区的绿化率较高，容积率低，单元楼间隔大，采光好，小区居民的环境优美生活品质高。小区还建设有地下停车场，停车位充足，为居民上下班停车提供了方便。

小区外配套设施方面，小区地理位置优越，且靠近公交站和地铁站，交通便利。小区周边商业配套齐全，底商业丰富，有大小商店，方便居民购买生活日用品。且小区靠近奥林匹克公园南园，环境较好，居民闲暇时可到公园运动，丰富了居民的娱乐生活，尤其在朝阳奥林匹克公园区的景区旅游也很方便。

最后价格方面，根据幸福里app数据表明，截至2021年9月，小区挂牌均价为139983元/㎡，高于奥林匹克公园区均价，并且户型面积大，总的购房成本高。适合准备在奥林匹克公园板块买房的改善型人群。

国奥村东区位于朝阳区奥林匹克公园商圈，该商圈地处北四环至北五环间，北京城中轴线北端。北至清河南岸，南至大屯路，东至安立路和北苑路，西至京藏高速。奥林匹克公园板块是融合了居住、办公、商业、酒店、文化、体育、会议等多种功能的新型城市区域。

商圈最大的特色即是随着奥运会场馆兴起的奥森公园，是北京市规划建设中最大的城市公园，也是离北京市民最近的森林公园。被称为第29届奥运会的“后花园”，赛后成为自然景观游览区。

片区发展主要得力于奥运会的顺利召开，自2001年确认北京申奥成功后，国家开始大力建设奥林匹克公园商圈及其周边，整体生态环境的提高、各种配套设施的建设。

交通方面，北侧有北五环路，南侧是北四环路，再加上地铁15号线贯穿板块东西，可到达望京、顺义等地，地铁8号线贯穿板块南北，可直达鼓楼大街、回龙观等地，加快了板块与板块周边的经济交流；商业⽅⾯，板块内有华汇生活广场、新奥购物中心等，均为集餐饮、购物、休闲于一体的大型购物综合体；教育⽅⾯，板块内有北京师范大学朝阳附属小学、北师大朝阳附中和清华大学附属中学（奥森校区），教育资源丰富；⽣态休闲⽅⾯，板块内有奥林匹克森林公园，是国家5A级旅游景区；医疗⽅⾯，板块内多个医疗服务中心，还有三甲综合性医院中日友好医院（西区舰船院区）。

商圈内文化体育产业发展情况较好。近些年国家体育局大力发展的奥运文化、大力培养科技人才，商圈内有众多科学研究院和高等学府，如中国舰船研究院、中国农业机械化研究院、中国科学院大学、北京信息科技大学（健翔桥校区）等，吸引了众多的科研型人才，高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力和置业潜力。

板块内各年龄段的人群都有，主要居住人群大部分为企业高层管理人员、国家科研人员、高等院校教职工等高素质人才。

根据北京市规划和自然资源委员会官网数据显示，奥林匹克公园商圈从2017年开始截止到2021年6月，板块内均没有住宅用地供应。其临近的学院路、安贞板块、亚运村板块也没有住宅用地供应。奥林匹克板块处于北四环至北五环间，板块内没有大块空地用于规划住宅项目，较为饱和，稀缺性较为突出。

距离该板块最近的土地出让计划是位于6公里外的崔各庄乡，2021年共有三块土地成交，一块为住宅混合公建用地，两块为二类居住用地，主要配建公共租赁住房，整体来说对奥林匹克公园商圈楼市影响不大，后续需重点关注本商圈内的旧改项目。

根据《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示北京市政府将大力推动国家会议中心二期建设 ，国家会议中心二期将于2023年12月投入使用。

该项目是以打造“新时期首都建设的精品力作”为建设目标，建成后主要用于举办国务、政务及高端商务会展活动，是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，被北京市列为国际交往中心的重点项目和冬奥工程。国家会议中心二期的地下一层也会有大型商业综合体，填补奥林匹克商圈缺少超大型购物中心的空缺。随着以上项目的投产运营，将会带来相关利好，带动商圈发展，进一步扩大商圈影响力。

1、小区自身品质较高，绿化环境优美，容积率为1.5，单元楼之间间隔大，采光好，居住舒适度较高。

2、小区设计新颖维护及时，外立面干净整洁，建筑品质较高。

3、小区内部设施齐全，有休闲娱乐设施和儿童娱乐设施，地下停车场，居住品质高。

4、小区周边配套设施完善，临近地铁站交通便利。靠近奥林匹克森林公园南园，环境好也丰富了居民的娱乐生活，小区附近有大小医院，居民就医方便。

通过幸福里app查询，截至2021年9月，小区在售房源共3套，占总房源的0.37%，挂牌均价139983元/㎡，价格与上月持平。近6个月，小区整体均价高于奥林匹克公园板块在售均价，小区挂牌价格稳中有升。

购房成本方面，总价最低为193㎡三室户型，报价2599万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首套首付为1040万，二套首付为2079万。仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年9月，小区户型有124㎡的两居、197㎡-204㎡的三居、245㎡-247㎡的四居。其中三居室占较大比重，现选择203㎡三室两厅和193㎡三室两厅进行分析。

北二门和北一门不可通行，南门仅行人可以通行，驾驶汽车上下班的人群可选择5号楼、6号楼、8号楼、D9号楼、10号楼、13号楼、C2号楼、C3号楼，不仅靠近东门还靠近停车场。

C5号楼、C6号楼、C8号楼、17号楼、19号楼靠近街道，存在噪音污染，会影响人们的正常休息，是小区的末选项。

D1号楼、4号楼靠近体育广场，人群较多，可能会受到噪音影响。

5号楼、6号楼、8号楼位于小区中心位置，环境安静，建议优先选择。

1、小区单元楼设计新颖，建筑品质高，挂牌均价高于奥林匹克公园板块挂牌均价，总购房成本较高，适合想在奥林匹克公园板块买房的改善型人群。

2、小区临近地铁8号线森林公园南门站，可通往奥林匹克公园、北土城、鼓楼大街等地，适合沿线工作的人群购买。

3、小区临近中国科学院心理研究所、上海浦东发展银行、中国科学院大学奥运村校区等地，适合就近工作的人群。

截止2021年9月，朝阳区奥林匹克公园板块没有新盘项目，现选择丽都悦府与国奥村东区小区进行对比。

丽都悦府项目位于朝阳区酒仙桥板块，是嘉裕房地产开发有限公司开发的住宅项目，2021年9月在售户型有187㎡-260㎡的三居室和290㎡的四居室，单价92000元/㎡起，最低总价约为2000万/套起。小区将于2022年6月30日交房。

国奥村东区小区均价139983元/㎡，在售有193㎡-203㎡的三居室，总价2599万-3500万。丽都悦府户型面积大，容积率高于国奥村东区小区。

总的来说，国奥村东区户型种类多，总购房成本较高，更适合有一定购房成本的改善型住户，丽都悦府更适合改善居住品质，且意向购买新房的改善型人群。

奥林匹克公园板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离国奥村东区小区较近的京师园、倚林佳园林与之进行比较。