今天小李要踩盘的小区是东润枫景，早在来到小区之前，小李和同事们在就已经在网上查询了一些关于小区的资料。网上大家对于小区的评价普遍还算不错，说小区地理位置好，内部绿化好，景色宜人。不过实际上的表现水准到底能不能如上述所说，还要在小李和同事们实地踩盘之后，再由购房者来根据自己的需求进行考虑。

亮点一：楼栋设计时尚大气

东润枫景的楼栋不算是那种非常高的高层，但是楼层之间的举架比较高，营造出来的空间视觉感受比较震撼。楼层外立面的墙面涂料选用的灰白的暖色调，结合深色的窗台玻璃和立体的阳台结构，营造出非常时尚、现代化的设计风格。小李采访的一位业主朋友也说自己和家人都很喜欢这些楼栋的外观设计，自己的朋友们来做客的时候也都觉得很好看。

亮点二：绿意盎然的园林景观

小李平时就比较喜欢大自然，在踩盘的时候，对于小区中的绿化景观观察的更为细致。东润枫景小区的绿化覆盖率较高，大面积的草坪和各种生长茂盛的树木为其增加了勃勃生机。

此外，该小区的绿化景观设计也是比较出色的，步道两旁有许多灌木，很多不同种类的草木都经过了精心的培育和栽种位置的选择，各颜色的花卉点缀其中，打造出很惬意的休闲区域。

亮点三：电动车停放充电设施

在小李踩盘过的很多小区中，都或多或少的存在自行车、电动车违规停放的问题。这一问题在东润枫景小区得到了非常妥善的解决，且小区还提供了电动车的便民充电桩。业主们平时骑电动车的再也不必拿着很重的电瓶上下楼充电，不仅方便了许多，且大大减少了安全隐患。

亮点四：停车场的日常管理效果好

停车场是很多业主比较关心的问题，东润枫景的业主们向小李介绍说，小区停车场平时都比较干净，各类相关设施的日常维护工作也做的比较到位，没有残破的设施影响大家的安全出行。停车场宽敞明亮，没有视野盲区，保障出行安全。

槽点一：墙皮脱皮掉落

虽然东润枫景小区的楼栋外观比较出众，但是楼栋内部的墙面和棚顶却有很多老化脱皮的地方，小李在踩盘时都逐一做了记录，有些墙面开裂的也比较严重，还伴随着漏水的现象。

墙面的脱落和老化虽然是不可避免的，但是小区方面应该针对这个问题进行及时的修正。不然棚顶墙皮掉落很容易误伤到路过的业主们，而且这种脱落之后的墙皮有些还伴有发霉的情况，影响周围环境卫生的同时，也为住户带来了潜在的隐患。

槽点二：小区内水渠干涸

小区内的水渠本来应该是一处不错的景观，但是小李发现这个水渠干涸的比较严重，已然失去了它本应该有的优美景致。通过裸露出来的河道可以看到紧贴着水底地面的水管已经有些锈迹斑斑了，水管损坏没有得到及时的更换，希望小区物业可以尽快处理。

小李和同事们经过一天的踩盘，对东润枫景小区有了更加全面的了解。小区楼栋设计时尚，外立面维护的较好，内部还有花园，绿化率较高，园区居住舒适度较高。但物业管理方面存在一些小问题，比如一些设施老化等问题，但是相比之下亮点更多，停车场的日常维护水平好，且内部的各种配套设施齐全，能够给购房者带来较好的社区体验。周边配套方面，小区附近有地铁和多条公交线路，周边还有多家超市，居民的日程生活便利。小区整体品质较好，单价在商圈中处于中上等水平，比较适合偏向于改善生活品质的人群。

东润枫景小区地处朝阳区中部的酒仙桥板块，该板块位于东四环和东五环之间，酒仙桥板块西侧是望京板块、朝阳公园西板块、三元桥板块，北侧是来广营板块，南侧是朝阳公园东、朝青板块，东侧是东坝板块。

该板块早期定位为电子工业区，经过多年发展，已逐渐形成成熟宜居的生活氛围。板块内商务楼宇林立，电子城创新产业园、兆维工业园、恒通国际创新园等产业聚集，58同城、奇虎360等总部企业均在这里入驻。

交通方面，板块内有地铁14号线将台站，板块居民出行较为便利。商业方面，有国家五星购物中心颐堤港等，商业氛围较为浓厚。生态方面有北京市朝阳区四得公园、将府公园、望京公园等，可供居民休闲健身。医疗方面，有华信医院、清华大学一附院等，居民就医较为方便。闻名的北京798艺术中心已经成为该板块内的地标性网红打卡地，源源不断的游客带动了区域活力。

因地理位置相对优越，该板块内除部分本地居民外，还承接了一部分从望京或西二旗商圈外溢的居住需求。楼市方面，目前新房供应较少，二手房市场选择性较多，但大部分房龄偏老，很多都超过了30年。

近五年酒仙桥板块内并无住宅类土地出让计划，地块稀缺性较为明显。据北京市住房和城乡建设委员会的住宅项目信息公示，开发商为北京亮马置业有限公司的将台水岸家园项目，分别于2018年12月15日至2020年7月3日取得不同住宅楼的预售证，该项目又名壹亮马，幸福里app2021年8月1日信息显示，其在售新房建面171至286㎡，均价98000元/㎡起。 另据2021年3月底公布的北京土地出让计划，朝阳区共有10宗住宅用地将要出让，其中距离酒仙桥板块最近的招拍挂宅地出现在板块东部的东坝乡和崔各庄乡，起始楼面价在43000-45300元/㎡，执行套内“7090”政策。

纵观酒仙桥板块内的小区，一部分是较早期建设的公房社区，另一部分是近年来新建的商品房社区，两极分化较为明显，但却能共同发展。

以二手房芳园南里为例，虽然房龄偏老，但是小区在2016年进行了整体规划改造，目前小区环境、停车、公共设施及绿化等都得到了极大改善，居民生活水平日益提高。

未来，随着地铁12号线芳园里站、高家园站、酒仙桥站三大站点的开通运营，以及京密路高架桥快速路的改造，酒仙桥及周边区域的交通拥堵情况将会得到极大缓解，满足居民快速出行需求，同时进一步带动板块及周边发展。

配套方面，待颐堤港二期大型商业项目建成后，该区域将形成一个超大规模的商业区块。作为北京东北部的重要商圈，酒仙桥板块对周边的商业辐射也将进一步扩大，从而带动板块经济发展。

1、小区车位充足，能够满足一家一个车位，停车方便，且小区人车分流，居民在园区内活动安全。

2、小区的绿化覆盖率比较高，植被丰富，大多数楼前都铺有草坪，给居民一个舒适的环境。

3、小区里有儿童娱乐设施、篮球场、便利店、酒楼等，内部配套比较齐全，居民日常生活较为便利。

4、小区的户型从90㎡一居到301㎡四居，户型覆盖范围广，购房者选择性较多。

通过幸福里app查询，截至2021年8月26日，小区的房源有12套。小区目前均价68513元/㎡，环比上升0.48%。小区平均售价3月-4月下降至低于朝阳区平均价格，4月-5月上升至大致相同，5月-6月超过朝阳区平均价格。小区平均售价现高于酒仙桥平均价格和朝阳区平均价格。

购房成本方面，截至2021年8月26日，90㎡一室一厅户型，报价690万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付为276万，二套首付为552万。

小区有90㎡一居、107㎡116㎡两居、125㎡-192㎡三居、168㎡-301㎡四居 。现选择小区户型125㎡三室一厅和142㎡三室一厅进行分析。

11号楼、12号楼、28号院2号楼、3号楼靠近街道，环境较嘈杂，喜欢安静环境的购房者慎重考虑；8号楼位置较中间，周围较空旷，环境较安静，喜欢安静的购房者可以优先考虑。

1、小区内绿化覆盖面积较大，有花园、草坪、水系景观等，适合改善居住环境的人群选择。

2、小区户型从一居到四居应有尽有，售价在同板块内处于中等偏上，且以大户型为主，推荐预算比较充足的人群选择。

3、小区周边有朝阳公园、东风公园、将府公园等，适合经常户外运动的人群选择。

截至2021年8月15日，朝阳区酒仙桥商圈内的新房有丽都悦府和壹亮马，对比数据如下：

小区周边二手房的报价在6.6万/㎡- 7.0万/㎡，其中东润枫景和芳园里南区与飘HOME整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。