今天小福来到了百子湾家园C区踩盘，在来的路上顺便逛了逛周围的公园，建设得十分不错，适合小区住户周末游玩。小福这次来该小区踩盘，一方面是因为它附近有竞园国际影像产业基地、中国电影艺术研究中心等文化艺术类场所，艺术气息浓厚，另一方面则是因为北京市第十七中学的两个校区都在该小区附近，教育资源很丰富。接下来就跟着小福一起来深入了解这个小区吧！

亮点一：交通便利

小福在小区周边探查一番，发现如果住在这里乘坐公共交通出行应该会很方便，一方面是因为附近的公交站点和地铁站点很多，通向北京城的不同方向，另一方面则是因为第十七中学的不同站点可以相互连接起来，小福来的时候先坐地铁7号线，再乘坐15分钟左右的公交就到了小区门口，整个过程无缝衔接，十分方便。

亮点二：教育资源丰富

小福在幸福里App上查看到周围有不少的学校，教育资源十分丰富，因此专门挑选了一个幼儿园和一个中学来探校。小福首先来到了莱恩博格幼儿园，从外面看面积比较大，设施也比较齐全，十分上档次。接着小福来到了北京市第十七中学，因为附近还有多个校区，所以单个校区看起来占地面积不大，教学楼也不是很新，但可以感觉到浓厚的学习氛围。小区周边的众多学校涵盖了从幼儿园到中学的整个教育阶段，为有孩子的家庭提功了很大便利。

亮点三：休闲娱乐设施充足

小福在小区里看到不少老人围坐在一起聊天、下棋，大家似乎感受不到热意，十分投入于眼前的活动。除此之外，小福还发现了健身器材和广场，只是因为天气太热没有人使用，但到了晚上这里想必会十分热闹。最令小福意外的是看到了专为小孩子提供的娱乐设施，这实在是太贴心了。小区丰富的休闲娱乐设施会给住户带来不少的乐趣，也会使住户增进了对彼此的了解。

亮点四：绿化较好

在楼下，小福已经亲身体验到了树荫下的凉爽，物业对这些植物管理得很好，枝叶都比较干净利落。接下来小福爬上高处，俯瞰小区整个的绿化区域，只见楼房中间全是一片绿色，植物生长十分旺盛，住户在楼上也可以感受到自然的气息。

槽点一：外立面老旧

幸福里App上显示该小区建于2006年，经过十几年的风吹雨打，楼房外立面已经比较老旧，虽然没有看到明显的墙皮脱落，但布满了黑色的痕迹，在白色、绿色和红色墙面的映衬下，看起来特别脏。

槽点二：随意停放车辆

该小区没有实行人车分流，但较少看到汽车乱停乱放，随意停放的车辆大多是电动车、摩托车和自行车，小福就在垃圾分类箱旁边看到了几辆随意堆放在一起的车辆，在进入单元时，又看到一辆电动三轮车停在门前。

槽点三：路面维护较差

该小区路面由砖块铺成，但部分区域的砖块已经碎掉，减速带也残缺不全，但小福向物业了解到，短时间内还没有修缮的计划。在绿化植物中间也会有一些小路，但上面长满了杂草，看起来既不美观整洁，也不利于行人通行，尤其是在晚上行人很容易被绊倒。

槽点四：楼道地面较脏

小福来到单元楼内探索，楼道里没有杂物，但部分区域的地面很脏，显然是被人故意弄脏的，墙面也是白一块黑一块，看起来较少有人打扫楼道。大部分住户都是乘坐电梯上下楼，楼道卫生难免疏忽，但在夏天楼道里很容易出现味道，物业也应定期对楼道进行打扫。

总得来说，这次踩盘经历比较愉快，该小区所在位置不错，临近地铁线和公交站点，交通比较便利，而且周围还有很多学校，方便住户解决孩子的教育问题。附近也有很多大型商超和写字楼，方便附近住户购物和工作，并且临近北京CBD核心区，商业资源丰富。

小区整体绿化很好，能够让住户感受到自然的气息，并且在公共区域布置了很多休闲设施，可以供各个年龄层的人群使用。小福走在小区里，也能感受到浓厚的生活气息，很多住户都互相认识，并聚在一起下棋聊天，社区氛围较强。

百子湾家园C区比较适合养老的老年群体，除了内部和周边配套比较完善，小区住户也有很多老年人之外，小区附近还有很多公园，可以满足老年人早、晚的锻炼需求。

百子湾家园C区小区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。

百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。

尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。

商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。

商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。同样，医疗资源也需要依托周边商圈。

生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。

楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。

商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。

百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。

综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。

重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。

此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。

实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。

保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。

综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

百子湾家园C区位于朝阳区百子湾商圈内，周边地铁和公交公交站点众多，小区门口也有共享单车，乘坐公共交通出行十分便利，自驾可以走百子湾南一路直达东四环。

小区物业是北京建工物业服务有限公司，物业费1.5/㎡/月，价格比较便宜，并且提供24小时安保、卫生打扫、设施维修等多项服务。

小区绿化率为31％，内部有花园、广场、长廊，楼前楼后都有绿植，植物种类丰富，绿化管理很好。

小区车位有1700个，车位比为1:1.2，可以极大程度满足住户的停车需求，并且小区分为地上停车和地下停车两种方式，收费有所不同，住户可以自由选择 。

截至2021年6月，该小区挂牌均价为53964元/㎡，环比5月上升1.44%，相较上月有所增长。幸福里APP挂牌房源为12套，但成交率属于较低水平。

从近六个月的价格波动来看，该小区房源表现相对持平，近期的上涨幅度也在正常值范围内，房价总体趋于稳定，与朝阳区房价变动相一致，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的62㎡一居室为例，报价325万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为113.75万，二套首付为195万。

目前幸福里在售房型有62㎡-64㎡的一居室和95㎡-114㎡的两居室。

63㎡的一居室户型方正，客厅带有阳台，客厅、餐厅南北向连，视野开阔，但卫生间没有窗户，为暗卫，容易变得十分潮湿闷热。该户型适合单人、情侣和新婚夫妻居住，也适合老年人居住。

99㎡的两居室，带有两个阳台，分别在两个卧室旁边，通风较好，客厅比较宽敞，但厕所在两个卧室中间，通风不好，餐厅位于厨房和客厅中间，进门即可看到，布局不太合理。该户型适合三口之家居住。

小区内休闲设施充足，有公园、长廊，绿化和环境较好，附近有兴隆郊野公园、漕运码头等休闲场所，且小区内多老年人，适合老年人养老。

小区周边教育资源丰富，有红黄蓝幼儿园、北京市第十七中学等学校，并且交通方便，临近地铁7号线和1号线，可以直达国贸，适合对教育、就业有需求的家庭。

该小区房源多为一居室，户型较小，总价较低，适合对价格敏感，家庭人口较少，不会过度在意住房面积的人群。

截至2021年6月，百子湾家园商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。朝阳区内的新房项目有柏林郡和中海首开拾光里，百子湾家园C区与柏林郡在户型上有相似点，但与中海首开拾光里没有太大可比性。

其中柏林郡是北京江南投资集团有限公司打造的普通住宅项目，产品为97㎡两居室和133㎡-161㎡三居室。目前售价75000元/㎡起，总价720万/套起。该项目距地铁亦庄线较近，周边公园众多，内部配套和物业管理都比较好，适合经济比较宽裕的养老人群。

中海首开拾光里项目是北京中开盈泰房地产开发有限公司建设的别墅区，在售户型主要为140㎡-160㎡的四居室。目前，售价在70000元/㎡起，总价1000万/套起。该项目周边没有地铁线，但距离北京首都国际机场很近，适合经济实力雄厚，且经常出差的商务人群。

百子湾商圈发展较早，旧小区相对较多，这里选择距离较近的华远澜悦小区、城建上河湾小区作对比。