小可一直觉得，“慧忠里”这个小区，名字起的很妙。

它不像某些新盘取名求新求大，类似府、宫、殿、邸这些词听起来，未免太浮夸了，而“慧忠”二字恰恰代表了传统价值观里，两种最难能可贵的优良品质，低调且寓意美好。

正好，今天小可们要去的慧忠里小区，就在卧龙路上，让小可进去，带大家一探究竟。

亮点一：物业贴心人性化，生活细节处便民

小区垃圾堆放处的垃圾桶上连接了一个绳子，绳子末端有个把手，居民倒垃圾时只需要向下拉把手，垃圾桶便可打开。这点让小可觉得挺人性化的，充分考虑到居民倒垃圾时，垃圾桶盖比较脏，掀开盖子会脏手的问题。

小可还发现小区内休闲区域里设置有棋桌，本以为棋桌上应该是都是同样的棋，走进一看，却是不同种类的棋摆放在桌上，有象棋、围棋、军棋和数字棋等，涵盖了不同的人群，老少皆宜，让小可觉得物业小细节处考虑的很全面，很贴心。

亮点二：小区邻里、住户之间和谐融洽，居住氛围较好

早上，大爷大妈便会聚集在小区楼栋之间的休闲区域，或闲谈或锻炼身体，一群人聚在一起，有说有笑，气氛很融洽。

到了十点半左右，看到了好多爷爷奶奶接孙子孙女放学回来。进了小区就有一个供居民休闲锻炼的地方，小孩子聚在一起嬉戏、小打小闹，大人们就在旁边的长廊里谈论自己孩子学校家里的情况，一片祥和的景象。

而到了午后再次进入小区，又是另一幅景象。小区内没有了上午小孩嬉戏打闹快乐的笑声，没有了大人们谈论时的话语声，伴随着居民们开始午休，整个小区也陷入了一片寂静之中。

亮点三：内部设施完善

小区内部设置有社区居务公开栏、社区宣传栏等基础设施，来告知居民们社区里的一些重要事项，也有公共健身器材、儿童游乐设施等来丰富居民们的闲暇时间，让居民们健身运动时有地可去。小区内也有大片的空间，居民们也可以在小区里进行跑步、打羽毛球等体育运动。另外，小区还在公共休闲区域设置有棋桌、凉亭，供居民们玩乐休闲。小可觉得，在这个小区里生活，还是比较惬意的。

亮点四：地铁站与公共汽车站较近，通勤游玩出行便利

从小区北门出行，步行一分钟即可到达安立路地铁站，向东可达奥林匹克公园等地，向西可达望京。

从小区西南门出行，步行两三分钟即可到达慧忠里公共汽车站，有380、406、408、415、518、538、夜9、夜34等多条线路，可达德胜门、三里屯、来广营、望京等地点。

槽点一：车辆乱停放，影响通行

小区内车辆乱停放问题严重，部分内部道路居民通行时只能在车与车之间寻找间隙通过，甚至居民楼前都有停满车的情况，在单元门口连成一片，居民只能不走寻常路，另辟蹊径进入楼内，给居民的来往带来不便。

槽点二：小区内路面情况糟糕

由于是雨后，道路路面积水使得小区路面的维护问题暴露无遗。路面上坑坑洼洼的，到处都是积水，稍不留神就会溅得浑身是水。在小区里溜达的时候，小可还发现多个楼栋之间有大面积道路在施工的情况，昼夜施工、机器轰鸣，严重影响小区内居民的生活品质。

槽点三：门禁形同虚设，单元门不翼而飞

小区有多个门，但都是敞开的状态，只有大门有保安看守，小区基本上处于一个可以随意进出的状态，这让小区内的安全问题很难得到保障。

另外，楼栋内的单元门都有不同程度的损坏，有的门禁失控，一直处于敞开的状态，有的门被损坏之后掉落，只剩一个门框，还有的整个门都被拆除，只剩下几根电线垂在那里，长时间没有得到维修，住户们早已习以为常，这让小可对楼栋内住户的安全及隐私问题感到担忧。

槽点四：小区内乱晾晒现象随处可见

小可在小区里闲逛的时候，发现小区内部的供居民休息的地方，有居民在这里拉上了线，用来晾晒自己的衣服被褥，这样既影响小区整体美观，又多少都会影响到小楼栋内的居民的居住体验。

慧忠里小区建成于1998年，这是一个非常特殊的年份，它是整个中国的房地产从福利化过渡到商品化的分界线。

也就是说，慧忠里小区是踩中了“福利分房”尾巴的小区，其特征非常典型，比如拥有优越的交通、商业等等配套，但内部的物业管理、户型配置等等和次新商品房小区比起来，总是差了一个时代。

总的来讲，此类包括慧忠里小区在内的老小区，目前的价值大部分都在外部资源配套上，实际居住体验相对会差一点，但考虑到生活便利，小区的性价比还是很高的。

从小区价格来看，截止2021年7月，100882元/㎡的价格，高于亚运村整体88950元/㎡的均价，户型以二居室三居室为主，在板块内或周边板块就职的刚需人群可以考虑。

亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、内部设施完善。小区内部包含社区宣传栏、社区居务公开栏、儿童娱乐设施以及公共健身设施等基础设施，也有非机动车停车棚、充电棚等生活服务设施。

2、小区邻里住户之间相处非常友好，居住氛围和谐融洽。

3、停车费和物业费价格不高，住户每年的固定支出可控。

4、周边配套完善。商超、菜场、便利店、医院、银行、生活休闲场所遍布，居民日常生活的基本需求都能得到满足，出门便是地铁站。小区距离最近的地铁站约60米，地铁通勤出行快人一步。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，慧忠里小区B区在售房源26套，占全部房源的0.87%。小区目前在售均价100882元/㎡，环比上涨约2.41%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区、亚运村在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为45㎡两室一厅户型，报价527万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为201.6万元左右，二套首付为326.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共含有16栋楼3000户，有44㎡-47㎡的一居、56㎡-88㎡的两居、72㎡-122㎡的三居。

现选择小区主力户型46㎡一室一厅和72㎡三室一厅进行分析：

105号楼、106号楼、107号楼、109号楼、118号楼临街较近，可能会受噪声影响，对声音较为敏感的人群谨慎选择。

110号楼至117号楼靠近小区中心，朝向也比较好，比较推荐，采光方面结合房源具体情况进行选择即可。

亚运村板块生活品质较高，生态旅游资源丰富，商业配套均衡，适合对周边配套有要求的购房者。

距离小区1.5公里范围内包含地铁5号线、8号线、15号线，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。

小区内户型、总价跨度大，其中106㎡二房的上车价670万，对刚需人群非常友好；而122㎡三房的大户型，上车价在1238万，适合对周边配套敏感，且预算充足的购房者考虑。

尤其适合在亚运村商圈内及望京商圈工作，且预算较为充足的改善需求购房者考虑。

截止2021年7月，亚运村商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目，是位于小区以东方向1公里外的八斗，以及位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

八斗在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万元/套；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起，

而慧忠里小区B区房源最高挂牌总价在1238万元/套，预算充足、且不着急入住的购房者可以考虑华贸城铂金墅、天润福熙大道、八斗这三个新房项目。润泽御府则更适合追求生活品质、预算充足的终极改善购房者。

慧忠里小区B区均价低于亚运村商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取慧忠里小区、北四环东路131号院进行比较。