说到京通快速路，大家都不陌生吧。

“京通快速路是北京市朝阳区通往北京市通州区的一条城区快速。西起朝阳区大望桥，东至通州区北苑桥，全长不足14公里。”

而通惠家园惠民园就是在京通快速路上，通惠家园惠民园小区是距离地面三层楼高的小区。这是小新看到的通惠家园小区，抬头透过稀疏的树叶中望去，那远处的高楼大厦，好像在空中，显得特别好看。今天小新就要带大家看看通惠家园惠民园小区。

亮点一：娱乐设施比较完善，住户积极向上

小区内的健身娱乐设施的类型是比较完善的，小区的设施大部分集中在小区的东南角。可惜小新来的时候不太对，小新来时温度有32度左右。对于小区的住户来说这温度出门太容易中暑了。

小区内有许多地方有住户养着的植物。这是楼栋的一处小角落，住户在这里种上许许多多的花花草草。在小新看来，喜欢种植花草的人阳光，积极向上。如果能遇到这样的住户，我们也会变得积极、阳光。

亮点二：小区的底商充足

小区的底商是比较充足的。小新进入小区，发现小区的底商基本位于小区的南侧。小新在小区内的饮食店发现，小区内的一个超市里面可能有这许多店面。虽然付钱的过程会比较的麻烦，但是这些商店内有着小区居民日常生活需要的各种店面。

小新本来是在小区的小店买瓶水，但在这个小店里有着麻辣烫、手抓饼、凉面等诸多美食，还有开锁、配钥匙等解决生活问题的店面。小新觉得小区内的底商是能满足小区住户的生活需求的。

亮点三：小区内有消防站、派出所

小区内有消防站和派出所。小区内部的消防站是比较好找的，但是派出所小新并没有找到。在小区内有派出所和消防站对于小区的住户来说是非常的方便的。如果小区内发生火灾或者住户家中起了火，消防站可以直接到达并灭火，可以最大程度的保护住户的生命和财产安全。

亮点四：交通便利、周边丰富

小区距离地铁站四惠东站是比较近的，距离四惠东站也就500米左右。但是四惠东站到小区只有一个固定的出口。小新坐地铁刚到小区时，选择小区的出口时出了点问题。小新从到小区的500米变成了2公里。如果要到小区实地看看的朋友关注一下哦。

小区周边有北京晋商博物馆、中叶古茶博物院、菩提园等多个地方可以游玩，居住在小区的住户在节假日可以比较轻松的出行游玩。

槽点一：安保差

小新从四惠东站到小区时，发现小区的安保形同虚设。因为小区处于地上三层的原因，所以进入小区有两种。从立交桥进入小区，但是小新在小区的进车口并没有发现小区的门禁。另一种进入小区的方法是从四惠东站进入小区，但是四惠东站进入小区是没有保安会阻拦你的。这对小区的住户来说，非小区居民是可以随意进入小区的。

槽点二：停车位较紧张

据小新的了解，小区内有2100户住户。但是车位只有1533个，对于车位小新觉得是比较紧张的。小新也到过小区的停车场看小区的停车位置，基本上的车位都是停满的，甚至小区中小新听到了住户关于小区车位的争吵。对于住户来说停车位还是比较紧张的。

槽点三：绿化较差、环境卫生较差

在一些APP上表示小区的绿化率达到了31%，但是小新实地考察发现，小区的绿化并不好。小区中间的场地大多是没有树荫的。小区中的树木都是比较矮小的树丛和草地，对于小区的住户来说绿荫面积是比较少的。对于小区住户来说晒衣服、裤子等衣物来说是好事，但在烈日炎炎的夏日，住户要使用健身娱乐设施是比较容易中暑的。

小区中的环境也是比较差的，在小区多处地方都能看到垃圾堆积。小新也看有小孩子随手将垃圾丢到地上。这样的环境和行为让小新对小区的评价大打折扣。

槽点四：噪音影响

小区的南侧是铁路运行线和京通快速路，早上和晚上是出行的高峰期，临街的住户是会受到交通车辆的影响的。

回顾一天的踩盘经历，小新对通惠家园惠民园有了一定的了解。首先，这个小区在1999年-2004年建成楼龄比较老。通惠家园惠民园小区的内部设施和底商配套是比较好的。其次小区距离地铁站和公交站是比较近的，对于居民的出行是比较便捷的。但是小区南侧距离铁路运行线和京通快速路较近容易受到到交通车辆的影响、小区的内部环境比较差、停车位置比较紧张，安保形同虚设。这些优缺点是小新想和大家说的，希望大家能够结合自身情况合理分析。

整体价格上，通惠家园惠民园在幸福里APP上8月9号的挂牌价格为55784元/㎡，在四惠板块整体处于较低水平，小区户型以一居室、二居室为主力还有三居室和四居室。小新推荐首套刚需置业人群以及改善型客户也可以购买，对于这两类的人群来说首付压力不会太大。也比较适合老年人养老住房和对房产品质本身不太在意的用户、追求底商丰富和周边生态配套的购房者也可以考虑。

四惠商圈位于北京市朝阳区，地处东四环外，是四环外发展较为成熟的商圈，内有两条地铁线路，是受CBD商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

四惠商圈北侧为八里庄商圈，南侧为百子湾商圈，西侧为国贸CBD商圈与大望路商圈，东侧为高碑店商圈，均是发展较完善的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应强劲。

“四惠”所处的位置叫东八里庄。1999年修建东四环路时，在东八里庄西侧，也就是在东四环路与通惠河交汇处的北侧修建了一座大型立交桥，并取“四环路”的“四”字和“通惠河”的“惠”字，得名“四惠桥”。

后来在此设置的公交车站和地铁车站，便以“四惠”而称。

四惠商圈内包含有： 北京市日坛中学(四惠校区)、北京爱华安民双语学校(水南庄校区)、日坛小学(四惠校区)、朝阳区光华路幼儿园等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁1号线与八通线。其中1号线的能级非常之高，东西向横穿北京主城，北接古城、八宝山，南接国贸CBD商圈，一号线东侧的终点站，即是板块内的四惠东站。八通线方面，在1号线的基础上继续向东延伸，终点站在通州的花庄站，与地铁7号线汇合。

商圈内医院包括，北京四惠中医医院（二级），内设骨科、皮肤科、呼吸科等重点科室。生态、文化休闲设施包括北京晋商博物馆、惠水湾森林公园、中叶古茶博物馆等。

四惠商圈内，小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度较小。因四惠商圈内有通惠河穿过，缓冲了整体容积率，所以整体舒适度还是比较高的。

商圈内，老公房门槛价250-500万元、次新房门槛价400-700万元，相对于朝阳区其余商圈，四惠的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好，适合对CBD有通勤需求的上班族。

四惠商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查四惠商圈及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

距离四惠商圈最近的土拍信息，发生在2018年的垡头商圈，具体坐标为朝阳区化工路甲1号，出让底价36亿的商办用地，当时已经流拍，未能成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：四惠商圈的均价为7.3万/㎡，周边八里庄商圈的均价为7.0万/㎡；大望路商圈的均价为8.6万/㎡，国贸CBD商圈的均价8.1万/㎡，百子湾商圈的均价6.7万/㎡。

四惠商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

由此可见，四惠商圈属于朝阳区内价值较低的板块，比价效应下，四惠商圈的价值还有待释放。

四惠商圈的未来发展，要看其是否能成为链接通州副中心与北京城东强势产业带之间的交通枢纽。

截止2021年8月来看，四惠商圈是有这个条件的，地铁1号线的终点站就在四惠东、八通线的起始站就在四惠站。

2020年6月，北京地铁发布了1号线、八通线的贯通计划。2021年5月，地铁方面安排了压力测试，1号线、八通线贯通在即。

以上两条地铁线的贯通，将提升北京城东强势产业带与通州副中心的通勤效率，届时四惠商圈的价值，会更加值得期待。

1、内部设施齐备。有许多娱乐健身设施，满足居民的生活需求。

2、小区底商充足，住户的日常生活需求底商基本满足。

3、小区内有消防队，小区居民火灾隐患较小。

4、小区周边游玩景点丰富，北京晋商博物馆、中叶古茶博物院、菩提园、惠水湾森林公园等游玩景点多。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年8月，小区在售房源有24套房源占比1.14%，户型有一居室、二居室为主。小区8月9号在售均价55784元/㎡，环比上升约0.25%。近6月以来，小区整体均价低于四惠、低于朝阳区板块在售均价；上图可以看出，近6月内小区挂牌价格保持稳定上升态势，涨幅低于同期四惠、朝阳区板块涨幅；从目前情况来看，小区价格可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为60㎡一室一厅户型，报价363万元。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为142.3万元左右，二套首付为235.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有60㎡-62㎡的一居、75㎡-96㎡的两居、106㎡-154㎡的三居、146㎡的四居，其中小区每栋楼都有一居、两居、三居；有些楼顶层带露台。

小区的主力户型有60㎡的一室一厅、106㎡的三室一厅。

1、通惠家园惠民园小区由1-13号楼组成，其中6、7、8、9号楼远离公路和铁路线，受到的干扰较小推荐购买。12、13号楼高层受到公路和铁路线的影响小且靠近底商购物方便，推荐购买。

1、适合在四惠商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

2、内部设施相对完善、内部生活氛围浓厚，适合看重小区整体品质和生活氛围的购房者。

3、出门500米以内就有地铁站，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

4、周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对楼幢的生活设施要求和生活配套要求较高的用户。

截止2021年8月，四惠商圈内暂无新房项目。距小区最近的新房楼盘是位于小区西方向约直线距离6.4公里的悠唐麒麟公馆和西方向直线距离4.8公里的尊悦光华。

悠唐麒麟公馆总价略低；尊悦光华总价较高。悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万元/套起；尊悦光华133㎡-171㎡在售，总价1700万元-2680万元/套起。预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑。

小区均价低于四惠二手房均价，现选择1.5公里范围内与通惠家园惠民园房龄接近、均价相近且周边配套相似的通惠家园惠生园、壹线国际进行比较。