在奥林匹克公园旁边，坐落着一个以奥林匹克运动会为主题的小区-国奥村。以奥林匹克五环标志为小区大门设计，让人第一感觉是气派、宏大，国奥村三个艺术字旁边还有奥运圣火的标志。仅仅是站立在小区门口，就已经能感受到小区的大气恢弘气势。那么小区内部具体是一个怎样的状况呢？今天，少宁就带大家实地探访一下国奥村，感受一下国奥村的“烟火“气息。

亮点一：外立面干净整洁，与小区绿化融为一体

小区外立面主要是石灰色砖墙覆盖，略显一些庄重，同时又有一种古朴的感觉。园林景观似的窗户设计、奥运五娃的人像、砖红色的走廊小区与绿化搭配相得益彰，让少宁感觉置身小区，只觉环境静谧，让人惬意。同时也彰显了奥运村小区设计的主题。

亮点二：人行路面宽阔且无遮挡

小区内道路铺设的比较宽阔，走起来不会让人感觉拥挤。少宁了解到，小区对人行道管控规范，绝不允许私家车占用人行道。严格的实施人车分流机制，怪不得少宁觉得人行路面整洁、畅行无阻。

亮点三：楼栋品质高

园林景观样式的楼栋出入口设计，与古朴的外立面结合具有别样的风格色彩。楼栋内卫生干净整洁、没有私有物品乱堆放、墙壁没有损坏现象，这让少宁相信小区日常维护也到位、及时。品质高的楼栋让人居住舒适度高、满意度高、幸福度高。

亮点四：楼宇间距大

少宁来到住房下面，感觉楼间距比较大。大的楼间距一是能够保证楼栋的日照时间，少宁走在这楼宇间，也觉得空气流通；二是居民可以享受更完整景观，让居民有宜居的生活环境；三是解决对视问题，居民私密度高。让少宁实属感觉到用心设计了。

槽点一：物业管理不佳

小区也有美中不足的地方。垃圾未放入垃圾桶，随意丢放。此外，也没有进行垃圾分类处理，让少宁顿时觉得卫生脏乱，降低了小区整体的整洁度。

在楼栋后面，小区居民的私有衣物随意晾晒在树枝上，让少宁感觉与恢宏的小区外观有一种违和感。这些现象都是物业管理不佳的表现，希望物业能及时规范管理。

槽点二：单元门禁松懈

少宁还发现，进入小区居民住房的入口多半是打开且无人看管的状态，人可以自由无障碍出入，这样少宁感觉不太安全。单元门禁松懈还有可能会对小区居民的财产和人身安全造成威胁。因此，加强单元门禁看管，提高居民安全性是很重要的事情。

一天的踩盘之后，少宁对于国奥村西区小区有了更深刻的了解。一是小区本身的品质来说，小区整体绿化不错，干净整洁的外立面、小区内部良好的设计布局让人走在小区里心情舒畅，提升人们的生活品质。二是小区内外部配套充足，充足的停车位、随时可以休憩的走廊和小亭、儿童娱乐设施、方便居民生活的底商。但是小区也有不足之处，譬如物业管理、安全管理仍需加强，提高管理效率。综合小区的整体环境以及外部配套来说，国奥村西区小区的性价比还是不错的。

截止2021年8月，国奥村西区小区目前在幸福里APP上挂牌均价127399元/㎡。小区的户型从两居室到四居室，可供选择性多样，而且小区的品质较高。考虑置换朝阳区奥林匹克公园板块改善盘的用户可以重点关注。

国奥村西区位于朝阳区奥林匹克公园商圈，该商圈地处北四环至北五环间，北京城中轴线北端。北至清河南岸，南至大屯路，东至安立路和北苑路，西至京藏高速。奥林匹克公园板块是融合了居住、办公、商业、酒店、文化、体育、会议等多种功能的新型城市区域。

商圈最大的特色即是随着奥运会场馆兴起的奥森公园，是北京市规划建设中最大的城市公园，也是离北京市民最近的森林公园。被称为第29届奥运会的“后花园”，赛后成为自然景观游览区。

片区发展主要得力于奥运会的顺利召开，自2001年确认北京申奥成功后，国家开始大力建设奥林匹克公园商圈及其周边，整体生态环境的提高、各种配套设施的建设。

交通方面，北侧有北五环路，南侧是北四环路，再加上地铁15号线贯穿板块东西，可到达望京、顺义等地，地铁8号线贯穿板块南北，可直达鼓楼大街、回龙观等地，加快了板块与板块周边的经济交流；商业⽅⾯，板块内有华汇生活广场、新奥购物中心等，均为集餐饮、购物、休闲于一体的大型购物综合体；教育⽅⾯，板块内有北京师范大学朝阳附属小学、北师大朝阳附中和清华大学附属中学（奥森校区），教育资源丰富；⽣态休闲⽅⾯，板块内有奥林匹克森林公园，是国家5A级旅游景区；医疗⽅⾯，板块内多个医疗服务中心，还有三甲综合性医院中日友好医院（西区舰船院区）。

商圈内文化体育产业发展情况较好。近些年国家体育局大力发展的奥运文化、大力培养科技人才，商圈内有众多科学研究院和高等学府，如中国舰船研究院、中国农业机械化研究院、中国科学院大学、北京信息科技大学（健翔桥校区）等，吸引了众多的科研型人才，高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力和置业潜力。

板块内各年龄段的人群都有，主要居住人群大部分为企业高层管理人员、国家科研人员、高等院校教职工等高素质人才。

根据北京市规划和自然资源委员会官网数据显示，奥林匹克公园商圈从2017年开始截止到2021年6月，板块内均没有住宅用地供应。其临近的学院路、安贞板块、亚运村板块也没有住宅用地供应。奥林匹克板块处于北四环至北五环间，板块内没有大块空地用于规划住宅项目，较为饱和，稀缺性较为突出。

距离该板块最近的土地出让计划是位于6公里外的崔各庄乡，2021年共有三块土地成交，一块为住宅混合公建用地，两块为二类居住用地，主要配建公共租赁住房，整体来说对奥林匹克公园商圈楼市影响不大，后续需重点关注本商圈内的旧改项目。

根据《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示北京市政府将大力推动国家会议中心二期建设 ，国家会议中心二期将于2023年12月投入使用。

该项目是以打造“新时期首都建设的精品力作”为建设目标，建成后主要用于举办国务、政务及高端商务会展活动，是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，被北京市列为国际交往中心的重点项目和冬奥工程。国家会议中心二期的地下一层也会有大型商业综合体，填补奥林匹克商圈缺少超大型购物中心的空缺。随着以上项目的投产运营，将会带来相关利好，带动商圈发展，进一步扩大商圈影响力。

1.居住品质方面：绿化充足、外立面干净整洁、有设计感，内部景观类似园林设计，居住质量高。

2.内部配套方面：停车位充足，健身娱乐设施齐全，居住满意度高。

3.楼栋方面：日常维护好，楼栋品质高，容积率低，楼间距大，居住舒适度高。

4.周围配套方面：小区附近1.2公里处有地铁8号线林萃桥地铁站，周边还有多个公交站，交通便利；周边分布有医院和药店，就医方便。有超市和购物广场，可满足不同年龄段购物需要。

通过幸福里APP查询，截止2021年8月，小区在售房源18套，占全部房源的1.7%。小区目前在售均价127399元/㎡，环比上涨0.33%。近六个月，小区整体均价高于奥林匹克公园板块、朝阳区在售均价；上图可以看出，近六个月来，小区挂牌价格略有波动，整体有略微上升的趋势，但整体波动均在正常值范围内，购房者不必担心小区价格有较大的浮动。

购房成本方面，拿128㎡两室两厅户型举例，报价1850万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为740万，二套首付为1480万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有124㎡-132㎡两居、166㎡-204㎡三居、232㎡-288㎡四居三种户型。现选取128㎡两室两厅两卫，193㎡三室两厅两卫进行分析。

5号楼和12号楼靠近健身房；8号楼靠近停车场，方便停车；20号楼和19号楼临近人民书画院；21号楼、22号楼、23号楼临近街道，日常比较喧闹，是小区的末选项；A4号楼位于小区中心位置，环境安静，建议优先选择。

1.小区居住品质高，购房成本较高，对小区居住质量且预算充足的人群可以考虑。

2.小区临近森林公园南门8号线地铁站和北沙滩15号线地铁站，以这两条地铁线为主要通勤路线的人群可以考虑。

3.小区临近北京奥冠国际体育俱乐部、中国农机院运动场、中国音乐学院歌剧厅等休闲场馆，适合对休闲娱乐有要求的人群。

截止2021年8月，朝阳-奥林匹克公园板块内暂无在售新房项目，在朝阳板块内选取与国奥村距离较近的华贸-铂金墅进行比较。

华贸-铂金墅位于北京市朝阳区清苑路，由北京华贸奥苑房地产开发有限公司开发，属于联排别墅建筑类型。截止2021年8月，华贸-铂金墅在售户型最小面积为177㎡三居室，最大面积为340㎡四居室。单价100000元/㎡起，购房成本最低约为1770万/套。两者相比之下，国奥村在售户型面积选择性较多，但售房均价高于华贸-铂金墅，购房总价也高于后者。国奥村适合对户型面积选择有要求且有一定购房预算的购房者，华贸-铂金墅则适合对户型面积有要求且购房预算有一定限制的购房者。

基于地段、商圈、价格等多方面考量，现在选取与国奥村比较相近的美伦堡和倚林佳园进行比较。