小旗第一次听说罗马花园是在2015年，当时老父亲看中了这个小区，出于好奇在网上浏览了该小区的户型，顿时被惊艳到了！不是因为其华丽的外观，而是小旗意外在堂堂帝都，竟然还有如此奇葩（不方正）的户型？心中不禁出现了一个巨大的问号。带着这样的大问号（好奇），小旗实地狠狠踩了一下这个楼盘。

亮点一：小区物业管理真不错。

小区物业费是4.6元，二手房小区里不算低，但是小旗觉着这份钱真的值！一进小区，小旗就被公示栏里物业的《6月刊》所吸引。《6月刊》图文并茂罗列了物业6月做的工作，将信息公开给业主看，在绝大部分普通社区内，是不会做此类月度公示的。可见物业是把自己放在服务者的位置，把小区业主当主人。

物业公司思想上尊重业主，细节上更是服务到位。

一是安保真到位。小旗看到不管是小区出入口，还是楼栋单元门口，都有穿着统一蓝色制服的保安。听说，保安都是24小时值守。地下车库一般是安保比较薄弱的地方，罗马花园的地下车库到单元电梯的通道却设有刷卡门禁，这还是小旗第一次见这个位置有门禁，足见小区的安保是多么到位。

二是清扫保洁到位。小区干不干净就看垃圾桶。小旗看到小区里的垃圾桶都十分干净，可见物业对垃圾桶会定期消杀清洗。垃圾基本没有看到满冒外溢的情况，不时能看到保洁人员穿着干净的制服收拾着垃圾。小区的路面也十分干净，没有明显尘土。路过休息区的靠椅，小旗摸上去，一点灰尘都没有。对了，小旗听业主说，物业每年还会定期给楼外立面“洗脸”，清洗一下外立面，并对破损地方进行修补。怪不得小区外立面保养的这么好，足见物业的保洁十分到位。

三是细节贴心到位。第一个细节是双语标识，因为罗马花园是北京早期的涉外公寓社区，社区里现在还居住着一些外籍人士，在电梯入口，防火门等位置，小旗都看到了双语标识，仿佛在提醒着人们，这是一个国际社区。第二个细节是无障碍通道做了防滑处理。小旗看到单元入口处的无障碍通道，摸了摸惊住了，竟然是用碎石颗粒铺设的防滑地面，刷上了红色油漆防腐定型。这两个细节，让小旗感受到了物业的人文关怀，给物业点赞！

综上，一个好的物业管理是社区保持生命常青的重要保障，一个好的物业管理是业主居住舒心、安心、放心的强大依靠，一个好的物业管理更是社区一道靓丽的风景。罗马花园的物业在小旗看来，经得住这样的肯定。

亮点二：欧式风格高端大气上档次

小旗印象最深刻的就是小区欧式的艺术气息。漫步在小区各处，小旗能感受那古典、优雅的感觉。一进门小广场的欧式立柱、喷泉中央的金马雕塑，小区的高端气派就扑面而来。

再走入单元门内的大堂，小旗完全被震撼了。大堂两边布置着欧式雕塑、油画，棚顶挂着欧式吊灯，小旗以为自己到了欧洲的博物馆。这在整个北京的品质社区范围内来说，这种装饰也是绝对少见的。

进入电梯小旗彻底折服了，客梯是用木质装修成了欧式的风格，里面还布置了风景画，十分典雅，富丽堂皇。欧式设计，很多社区也有布置，可是布置得如此错落有致，如此细致雅致，如此历久弥新的社区并不多，罗马花园算是其中一个。

亮点三：小区的休闲场所精致生活舒适

儿童活动区是现在很多新盘的大卖点。小旗没想到1995年建成的罗马花园居然早就有现代小区的这种配置。小区的东侧配备了儿童娱乐的滑梯和转盘，孩子们在小区里就能自由开心的玩耍。小区的小花园虽然不大，但是修剪的很精致，散布在花园甬道内，可以感受鸟语花香，非常舒适。

槽点一：户型设计差强人意。

小旗从附近的经纪人了解到，罗马花园户型是由香港设计师根据外国人的偏好，结合聚财风水设计出来的。小旗觉着这样的户型还是有些别扭，虽然做到了客厅、卧室均为落地窗设计，但整体楼栋户型呈现钻石型设计，客厅呈漏斗状，实地体验视觉冲击力有点大，也不太好放东西。这样的户型设计极其不方正，不符合中国传统风水文化的“天圆地方”、“方方正正”的要求。

槽点二：得房率较低

小旗研究了一下在卖的房源，发现小区户型得房率偏低。比如141m²的户型，套内面积方面约91.3m²，客厅设计面积特别大，卧室特别小，整体得房率只有65%，只能做成2+1的户型，而塔楼社区得房率一般在70-80%之间，至少能做到正规3居室。相比较下，罗马花园显得有些差强人意。

槽点三：人车不分流，地上停车较拥挤。

小旗转了一圈，比较遗憾的是社区没有实现人车分流，尽管社区进出车辆都有安保维持秩序，但是，人车不分流还是给人带来了一定潜在的安全风险。在甬道、广场、绿化带空隙也看到了各种见缝插针的停车位，而且车位设计特别密，观感上感觉特别拥挤。

槽点四：一二层有少量商户营业。

在一些楼栋的低楼层小旗发现了小区里面不太和谐的因素，楼里面有少量医美行业商户在营业。这些商户会吸引小区外的人前来，影响小区治安，自身的经营项目还会对周边环境造成污染。

罗马花园尽管楼龄已经超过了25年，但是自身设计起点很高，基础配套齐全。小区欧式的建筑装饰风格，彰显着小区的高端定位，花园、儿童娱乐区、休息区、停车场等配套完善精致，为业主舒适生活提供了坚实的物质保障。

优秀的物业把社区各方面维护得很不错。设施养护方面，建筑外立面贴瓷砖干净整洁，汉白玉石立柱熠熠亮白。绿化方面，乔木、灌木、花丛错落有致，私密性与观赏性俱佳。以上相关设施的优良表现让罗马花园光彩依旧，这些与尽职尽责的物业管理服务密不可分。

居住人群方面，尽管有少量办公，但瑕不掩瑜，据了解，罗马花园居住了不少外籍人士和文化艺术家，整体居住人群素质较高。

建筑密度方面，总高26层2梯4户的梯户比，和总高19层2梯6户的梯户比，与周边商品房和公房比较，都是妥妥的中低密度。

在价格方面，北四环内单价6万+的品质社区也是极其少见了。

综上，如果希望居住在异域风情，与文艺人士做邻居能接受奇特的户型设计，喜欢落地窗、大客厅和大面积，偏爱欧式风格设计，享受贴心的物业管理服务，坐拥北四环内的商业、医疗和交通配套，罗马花园是个性价比还不错的选择。

罗马花园位于朝阳区北部亚奥商业板块惠新西街居住区，该地区西侧毗邻国家奥林匹克体育中心、北京国际会议中心和亚运村居住区；北侧被北四环主路隔断在北四环内，与亚运村小营的众多2004年以后的商品房次新遥遥相望；东侧与因人大附朝阳学校价值倍增的芍药居居住板块接壤；南侧紧靠元大都公园，带状的元大都公园也成为周边居住人群最常去休闲锻炼的场所之一。

惠新西街板块属于奥运功能区的人文发展板块，紧靠奥运功能区核心区域，东临国家奥林匹克体育中心和奥体文化商务园区。奥运功能区是朝阳区重点发展的三个功能区之一。惠新西街板块主要定位是宜居区，承载着奥运功能区及临近产业区人口的安居需求。

惠新西街板块属于非常成熟的建成居住区。交通方面，路网成熟，出行方便：轨道交通有5号线、10号线，开车临近安定路、北四环、北三环；配套方面，教育、医疗、购物、休闲样样齐全：板块内及周边，幼儿园、小学、初高中、大学齐全，三所水平很高的三甲医院，还有华堂商场、环宇荟、物美大卖场等等购物场所，又有奥体中心、元大都遗址公园等休闲场所。

板块内大部分小区建成时间在1980-2000年之间，按开发性质和建成年代可以分成两种：

一种是以住房保障的福利分房为目的开发的公房社区，建成年代多在90年前后。如安苑里、安苑北里、安苑东里、小关北里、惠新里、樱花园等小区。这类小区挂盘均价在7.3万/㎡-8.6万/㎡间，板楼、塔楼都有。上车门槛、改善门槛都比较低，而且一些老公房、央产房性质的房屋还能突破非普线贷款303万的限制，进一步降低了购房门槛，非常适合预算有限的刚需上车和刚需改善。但是这些小区设计理念比较老旧，功能性不能很好的满足居住需求，比如户型不合理、停车位短缺；物业费较低，缺少现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设备维护等比较一般。

一种是以住房改善的高品质商品房为目的开发的商品房社区，建成年代多在2000年前后。如千鹤家园、罗马花园、世纪嘉园、惠新苑、蓝珏苑、奥东18。这类小区挂牌均价在6.1万/㎡-9万/㎡，塔楼、塔板结合为主。这些小区已经考虑了现代生活的需求，绿化会进行园林设计，会有园林景观，建设有地下车库，开始有人车分流的概念；物业费较高，有专业现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设施维护等比较好。但是，因为是改善性的商品房，所以面积大、总价高，贷款受到非普线的限制，140m²以上的属于非普宅，贷款一般在200万以内，购买还需要支付差额增值税，1.5%的契税，所以购房成本更高，贷款额度更低，购房门槛非常高。

综上，总体上惠新西街板块，以30-40年楼龄的老旧小区为主，改善性商品房楼龄也在20年左右，没有2010年以后的准新房小区。像大部分老旧小区为主的板块一样，居住人群以老住户为主，还有大量的租房户。因为小区老旧，总价较低，而且很多央产房可以高贷，小区的地段位置又非常好，所以惠新西街板块还是吸引了大量购房者。因为门槛相对低，购房人群主要是刚需上车客户为主，或者预算非常有限的刚需改善客户。这些客户一般在附近工作，或者是朝外、三元桥、望京、中关村工作，坐地铁30-40分钟可以到达工作单位的人群。

惠新西街板块属于非常成熟的建成区域，近几年没有土地出让。

2021年5月朝阳区集中上市了10块土地，其中崔各庄乡出让的土地算是距离该板块最近的地块。崔各庄地块位于五元桥东侧五环外，三块地楼面价分别达到了5.7万、6.3万、6.5万，销售限价都为8.8万/m²。东北五环外紧邻五环的地块都达到了6万+，惠新西街板块作为北四环的位置如果有地块出让的话妥妥上7万+，甚至更高。但是这只能是假设了，因为北京四环内几乎不会有住宅土地出让了。土地价值就达到了7万+，周边老旧小区的售价一般在7.5—8万/m²，所以未来这个地区的房价还有一定上升空间。

《奥运功能区“十三五”时期发展规划》围绕京津冀协同发展的战略要求、首都城市功能新定位和建设和谐宜居之都的目标，明确了奥运功能区“十三五”时期的发展目标、发展任务和保障措施。其中惠新西街位列其中，未来，该区域将在统筹原则的指导下，在社会治理、民生服务和综合保障等方面深度改造。

奥运功能区区级财政收入稳步上升，产业结构已形成了以第三产业为主导的经济结构，惠新西街内，以小关奥林匹克文化广场、元大都公园和中国现代文学馆为代表的文化体育生态休闲带，将进一步促进了文化艺术和体育健身等产业发展，提升商务设施产业层次，展示中华民族文化自信和品牌特色。

小区自身定位高端环境优美，属于品质楼盘。形态优美的雕塑、气势恢宏的大堂、色彩斑斓的油画，典雅的欧式建筑装饰风格让小区充满艺术气息，显得非常有档次。地下车库、中心花园、儿童游乐场，这些提高生活质量的配套设施非常齐全，极大提高了业主的居住舒适度。

好物业服务，社区品质持久。物业管理十分优秀，让社区品质历久弥新。一是工作透明，每月汇报物业工作，服务者定位，让业主放心。二是安保到位，每栋楼口设有安保岗哨+日常安保巡视+楼栋地下车库入口门禁，安全感十足。三是清扫保洁到位，公共区域卫生、垃圾收运、保洁人员形象都给人一种干净利落的感觉。四是设备维护到位，楼体定期清洗、设施定期修缮，各种细节维护十分精心。所以，有好的物业维护，可以保持小区品质不下降，从而让小区更加保值。

居住人群素质高，文化氛围好。罗马花园是北京较早的外销公寓之一，所以有很多外国人士居住在小区里。又因为小区一直保持较高的物业水准，购房门槛也比较高，购房入住的大都为高端人士。所以，小区的居民整体素质较高。

周边配套完善，生活便利。一是交通方便，距离5号线惠新西街北口、5号和10号换乘站惠新西街南口都不远，双地铁；开车0.5公里上北四环、1.5公里上北三环，可以辐射中关村、望京、三元桥等产业园区。二是生活方便，0.5公里范围内有两个大型超市，两条底商小商街，小关奥林匹克文化广场；2公里范围内有4所大学、3所三甲医院、奥体中心、元大都遗址公园。

单价不高，总价可控。因为得房率低，户型有瑕疵，罗马花园挂盘均价在6.3万，相对于周边品质社区6.7万起，单价低一些；总价在960-1150之间，在改善型住房里也不算高。

根据幸福里app显示，2021年7月罗马花园单价62120元/m²，环比上涨了1.20%，价格相对平稳。挂牌房源5套，其中141m²2居有2套，164㎡3居有2套，162㎡3居有1套。该小区在五环内，首套首贷最多可以贷303万，不过，因户型面积均超过140m²，属于非普通住宅，需要缴纳3%的契税和5.5%的差额营业税。

以在售的164㎡三居室为例，挂价1050万，根据非普住宅贷款规定，首套贷款60%，首付40%，首付420万起；二套贷款20%，首付80%，首付840万起。以上计算仅供参考，实际费用以银行评估为准。

小区有141㎡的两居室、164-179㎡的三居室。小旗选择主力户型141㎡两居室和164㎡三居室进行户型分析。

141㎡的两室一厅两卫，客厅和主卧落地窗，主卧独卫，次卧带阳台。

优点：明厨明卫，通风良好，西南朝向，且客厅和卧室均为落地窗，保证了视野开阔、室内进光时间最大化。

缺点：户型不方正，客厅不规矩，不能充分合理利用室内面积，影响合理布局。卧室过小，影响储物空间布置。

164㎡的三室一厅两卫，客厅和主卧落地窗，主卧带阳台、独卫，厨房带阳台。

优点：两个阳台+弧形飘窗设计+落地窗，屋子显得宽敞明亮；东西通透，无明显遮挡，确保采光和室内通风流畅；主卧明卫，厨房明厨，能提高舒适性。

缺点：户型有斜角，影响视觉感观，也影响了通透性；除主卧，另外两个卧室过小，床+衣柜不好摆放，影响了卧室空间利用和居住舒适度。

小区一共六栋楼ABCDEF，AB设计相同，CDEF设计相同，管理上六栋楼都很好，主要是小区临街问题，所以推荐选择EF栋不临街，或者B栋不临惠新西街（惠新西街车流量较大）。

罗马花园小区最大的价格支撑因素是优美的环境、良好的物业、高素质人群、生活配套完善，但是因为自身户型设计的问题，导致单价和总价都不高。推荐2居总预算在1000万以内，3居总预算在1200万以内，偏好中高档物业品质服务和欧式艺术气息社区，喜欢落地窗大客厅设计，在奥体附近、望京、三元桥、学院路、中关村等产业区工作，并偏好北四环区域，同时对地铁和驾车出行均有需求的人群可以考虑罗马花园。

片区内目前无新房在售。临近区域有两个项目：

一个是2020年上市的“小营路5号”，是旧有写字楼改造成的住宅项目，开发商是首创集团全资子公司首创经。项目将原来的写字楼“四方大厦”改造成为126套住宅+底商，住宅面积为109㎡-194㎡ 2居至4居，均价6.7万左右，总价在730万-1100万左右。精装修，准现房，产权年限为70年住宅，改造后剩余51年，土地到期正常续签。项目据说还有少量房源在售。

另一个也是2020年上市的“北京书院”，户型有67㎡、79㎡、93㎡、94㎡、139㎡的一居、两居、三居，总户数216，一期均价11.2万，总价750-1600万。北京书院2003年2月就拿下了开发地块，中间因为拆迁、案名侵权等风波，直到2019年年末才拿到预售证，也属于老项目新上市，产权年限剩余52年，土地到期正常续签。目前项目一期有少量房源在售，二期传说2021年7月开盘，二期售价待定。

小营路5号，单价奇低，原因写字楼结构改成住宅楼，楼体设计特别不合理，整体临街单向采光不通透，楼下还有底商，小区没有院落，没有停车位，住进去就像住在写字楼里的感觉。

北京书院整体体量很小，院落非常小，绿化几乎就是几个花坛那种感觉，密度大户型设计也不是很合理，但是单价11.2万，不算低，优点就是新房贷款不受限制，门槛低一些，而且毕竟是新房。

和上面两个新房项目相比，居住品质来说，罗马花园户数密度比较低，相对更宜居，有小区环境；从户型来说，罗马花园劣势是户型不够方正；从价格来说，罗马花园的优势单价更低，劣势是两个新房贷款多。综合对比，罗马花园强于“小营路5号”，和北京书院相比各有优势。

罗马花园、千鹤家园、世纪嘉园均属惠新西街板块，而且都为商品房小区，均价差别不大。千鹤家园距离罗马花园不到300米，故选择千鹤家园与之比较。罗马花园、世纪嘉园两个小区都是偏大户型改善的定位，建筑风格都比较有特点，故选择世纪嘉园与之对比。