小福假期去欢乐谷游玩，驾车看导航的时候发现，四方桥这片地图上都是大片的绿色，连小区里面的绿地面积都很大，看起来环境还真是不错。而这里刚好有一个小福踩盘名单上的小区-世纪东方嘉园北区，位于朝阳区百子湾商圈，周边有欢乐谷、官悦公园、淘气童年儿童乐园等，是休闲游玩的好去处，小福决定到到小区周边游览一番，并进入到小区来了解小区内部的真实情况，将自己的亲身体验、经历讲述给大家，期望给大家带来有价值的参考信息。

亮点一：小区活动空间充足

小福进入小区后，感受到小区内部人气很足，熙熙攘攘，非常热闹，很多小朋友在小区活动场地上开心的玩耍，周围还有很多凳子供居民休息。小区其它区域也有很多休闲场地，能够满足居民日常活动需求。小福访问了一些居民，得知一些中老年人早晨喜欢晨练，也都在小区进行。可以看出小区非常宜居，居住体验较好。

亮点二：小区基础设施完好

小福踩盘该小区的时候，看到很多居民进入单元楼的时候刷卡进入，既安全又方便。附近很多老小区都是步行梯，没有配备电梯基础设施，非常不便。而世纪东方嘉园北区是电梯房，这就方便了很多。

亮点三：交通便利，出行方便

为了更好地了解周边环境情况，小福决定绿色出行，乘坐公交前往该小区。小福发现小区附近公交线路较多，有34路、31路、专线75路、561路等路线，附近的地铁站有南楼辛庄地铁站、欢乐谷景区地铁站，虽然距离小区稍远，但小福发现很多人下地铁后都是骑共享单车到达小区的，还算方便。

亮点四：楼道环境整洁无杂物

小福踩盘了很多老小区，发现卫生状况堪忧，踩盘该小区时，没想到小区内部居住卫生状况非常良好，楼道内部没有垃圾存放，干净整洁，大堂信箱也擦拭的非常干净，用手擦拭后，没有灰尘，可以看出小区内卫生管理非常到位，居民的居住环境良好。

槽点一：人车不分流，车辆乱停乱放

小福进入到小区中，发现小区内有机动车穿行，小福紧贴路边走还是躲闪不及，心想如果遇到行动缓慢的老人，或者活泼好动的小孩，是不是更危险呢。此外让小福费解的是小区内部停车横七竖八，非常杂乱，虽然规划了车位，仍有不少车辆杂乱的停在过道上，收废品的车辆也是随意停放在垃圾桶旁边，显得非常混乱，而且还阻碍了小区交通。

槽点二：缺少非机动车停放区域，楼道内乱停车

小福乘坐电梯进入到楼道内部，看到楼道内有车辆停放，导致楼道内空间区域狭小，出行非常不便。对此小福询问了小区居民，居民表示小区没有配备充足的非机动车停放区域，所以只能推到楼上，避免车辆被盗，也方便充电。这种心理小福非常理解，但是为了保障居民安全，还需要重点关注该问题。

槽点三：临街楼栋，较为嘈杂

小区临近京哈高速和四环，所以，临街的楼栋比较吵。小福进入到楼道内，站在窗口处，听到嘈杂的汽车鸣笛声，商贩叫卖声，熙熙攘攘的，非常吵闹，如果在夏季开窗的话，室内的声音环境会非常嘈杂，影响居民日常休息。

小福踩盘该小区最大的感受是周边配套完善，有很多休闲娱乐场所，比如儿童主题乐园、南磨房四合院博物馆等，小区附近还有很多购物场所，比如京捷生鲜、果然美等；此外还有商业银行、学校、医疗资源等分布，生活便利，能够满足居民日常生活需求。

小区内部活动空间充足，能够满足居民日常活动，此外小区内部还设置了很多生活基础设施，比如快递暂存设施、楼宇呼叫设施，极大的方便了居民日常生活。

小区附近交通便利，位于欢乐谷商圈，附近有世纪东方嘉园公交站、紫南家园西站和北站等，通行的公交线路有31路、56路、34路等，附近的地铁站有南楼辛庄地铁站、欢乐谷景区地铁站等，出行非常便利。

小区内部停车混乱，人车未分流，不利于保障居民出行安全。此外机动车、非机动车停放混乱，没有按照指定区域停车，不仅容易造成出行不畅，还会有安全隐患。

世纪东方嘉园北区小区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。

百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。

尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。

商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。

商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。同样，医疗资源也需要依托周边商圈。

生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。

楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。

商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。

百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。

综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。

重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。

此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。

实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。

保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。

综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

小区建筑年限较短，楼栋整体外观较新，配备了电梯，适合有老年人的家庭购买。此外小区居住成本低，物业管理费用1.20元/㎡/月-2.25元/㎡/月之间，停车租赁费用也较低，地上停车位150元/月，对于周边小区而言，费用较低，减轻了居民生活压力。

小区人文气息浓厚，北京本地居民占比例较大，居民素质较高，邻里氛围融洽。

小区基础设施维护较好，基础设施设备没有破损，有专门人员进行定期维护，能够满足居民日常生活需求。

小区活动区域大，儿童、老人可以自由活动。小区在售户型方正，通透性较强，居住体验较好。

幸福里APP显示2021年6月小区挂牌均价为65649元/㎡，和5月份相比，下降3.11%。导致挂牌价格下降的原因是，本月有个别单价较低的房源挂牌出售，对整体成交价影响不大。

目前世纪东方嘉园北区挂牌房源为1套。

从近六个月价格变动趋势来看，该小区1月-5月价格相对平稳，6月份价格有所下降，和朝阳区百子湾区域的均价相比较高，但低于朝阳区均价。从整体来看，价格趋于平稳，没有大幅度的变化，购房者无需过分担忧价格问题。

具体购房成本方面，拿在售的82.61㎡两居室为例，报价542万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为189.7万，二套首付为325.2万。

世纪东方嘉园北区目前在售户型主要以50㎡-70㎡一室、82㎡-106㎡两室、131㎡-143㎡三室为主。

82.61㎡两室户型布局合理，动静分离，入户直接进入客厅区域，过道较少，面积利用率高，但是阳台面积较小，而且只有厨房设置了阳台，不便于晾晒衣物。

133㎡三居户型面积大，功能分区合理，动静分离，户型设计中有2个卫生间，还有近5㎡的阳台设计，能够满足多成员居住需求。

小区活动空间大，内部设置老年活动中心，人文气息浓厚，适合养老人群居住。

小区户型偏大，在售户型主要以两居、三居为主，周边教育资源丰富，适合年轻家庭选择。

小区周边交通便利，有31路、专线75路、561路等路通过，附近地铁站有南楼辛庄地铁站、欢乐谷景区地铁站等，适合在北京通勤上班、长期在北京朝阳区发展的人员选择。

截止到2021年6月，朝阳区百子湾区域没有新房入市，距离世纪东方嘉园最近的新房分别为世茂北京天誉、首开璞瑅公馆，故选择这两个小区和世纪东方嘉园南区进行对比。

其中世茂北京天誉小区为北京合盛润景置业有限公司开发的住宅项目，均价为12万元/㎡，户型主要以145㎡三居户型、185㎡-215㎡四居户型为主，户型面积大，房产最低报价1750万每套。从均价和户型角度来看，该小区与世纪东方嘉园北区目标定位不同，可比较性不大。

首开璞瑅公馆是北京首开亿信置业股份有限公司开发的住宅项目，均价为10.6万元/㎡，在售户型为四室户型，户型面积为203㎡-237㎡，面积大。周边交通便利，位于二环至三环。由于目标群体定位不同，所以和世纪东方嘉园北区没有可比性。

朝阳区百子湾地区发展较早，附近旧小区相对较多，这里选择距离较近的金海国际（南区）小区、沿海赛洛城（二期）小区作对比。