小编来到甘露园南里二区小区踩盘，该小区位于朝阳区高碑店朝阳路南侧，临近3条地铁线，即便在市中心工作也不用担心交通问题。小区北边是地铁6号线青年路站，南边是地铁1号线和八通线四惠东站，可以直接通往市中心。另外该小区内外生活配套设施十分完善。接下来就跟随小编一起踩盘吧。

亮点一：小区物业周到

进小区和阿姨聊天时，问阿姨对物业服务的感受，阿姨说到：“很细心！”小编在踩盘时，也发现物业会贴一些告示，如电梯内张贴的住户被困自救方法和疫情期间注意事项。

另外，小编发现小区的消防措施做得也很到位，每栋楼都设置了多个消火栓和防火门，这让业主们住得非常安心。

亮点二：小区内配套齐全

小编踩盘时发现该小区的配套设施较为齐全。不仅有生活便民超市、优购便利、百康药房、香河肉饼等商店，还设有菜鸟驿站、甘露艺术园、衣物回收机等配套设施，完全可以解决业主的日常所需。另外，小编发现小区内的公共娱乐休闲设施较为完善，小区建有网球场、篮球场等体育场地，还放置了老人用来下棋或闲聊的石桌，儿童可以在小区内的儿童游乐场玩耍。

小编发现该小区也非常注重垃圾分类，分类垃圾箱随处可见，同时还设置了小黄狗智能垃圾分类回收机，清楚地标明了纸类、纺织物、塑料、玻璃和有害垃圾这4类环保公益项目回收，并且设置了有偿回收点，大大地提高了居民参与垃圾分类活动的积极性。

亮点三：停车位充足

之前小编踩盘老旧小区时，发现很多小区都有个通病——车位不足，部分旧小区的业主甚至要把车停在小区大门外的道路两旁，随时要面临被贴罚单的风险。甘露园南里二区小区空地比较多，而且不采取固停车位的模式，业主无需担忧爱车无处停靠。

亮点四：周边商业繁荣

小编踩盘时发现小区周边商业繁荣，有加油站、银行、餐饮、美容机构等，涉及行业众多。以小区为中心，北侧1公里内就有华联超市、大悦城购物中心和北京银行，南侧1公里内有紫檀宫纪念品商店和金园生鲜超市，西侧有小天地市场、中商惠民超市，购物较为方便。

另外，小区附近的美食种类繁多，比如小胖包子王、炭火烤肉、护国寺小吃等，小区居民可以根据自己的口味进行选择。

槽点一：楼栋内部的“脏乱差”

小区楼栋的外立面已经做了旧改，焕然一新，但是楼栋内却和楼栋外有着天壤之别，楼道内的墙壁经过日久烟熏，白色的墙壁已然泛黑，电梯内地面非常脏，气味难闻，楼道进口的大门上和楼内墙上印满了各种颜色、各种样式的广告。

槽点二：施工修建

目前小区内的几个楼房依旧处于施工状态，楼房建造过程中可能产生噪音和灰尘，噪音可能会影响到小区居民中午的休息。喜欢幽静居住环境的人要慎重考虑。

槽点三：部分公共空间管理不当

虽然小区内的停车面积较大，有较多空间可以用来停放交通工具，但小编也发现楼内的停车摆放太混乱，停放自行车的车棚内杂物堆放，没有做到定期清理垃圾。

从配套服务看，位于朝阳路南侧的甘露园南里二区小区，拥有着优越的地理位置和丰富的商圈配套，交通便利，小区旁边的地铁可以直通市中心，商圈发达。小区内文娱体育设施完善，给住户带来较大的生活便利。在小编踩盘过程中，小区里浓厚的人文气息和积极向上的氛围也让小区散发出一种“正能量”，在市中心工作的人群可以选择住在这个小区里。

还有一点需要提醒的是，小区的部分楼栋没有电梯，如果家里有老人或者有家人身体不太方便的家庭，最好选择低一点的楼层。

甘露园南里二区小区位于朝阳区高碑店商圈，属于高碑店商圈。该商圈西侧八里庄商圈，南侧为百子湾商圈，北侧为朝青商圈，东侧为定福庄和双桥商圈。 高碑店商圈西侧是紧邻国贸CBD的八里庄商圈，有着便利的交通，而相对于寸土寸金的国贸CBD和八里庄商圈，高碑店商圈的进入成本较低。 高碑店商圈东至东五环，南至广渠快速路，西至京包铁路线，北至朝阳路。

商圈内部东西方向有朝阳路、京通快速路、广渠快速路，南北向有东五环等城市主干道，可进可出，能快速通达北京市区的各个区域。地铁八通线从商圈中部穿过，经停站点有高碑店站。 高碑店围绕古家具文化特色产业，修建文化艺术长廊、运河博物馆、国际工艺品交流中心，打造京城古典文化特色商圈。

商圈依托家具特色文化产业，发展古典家具文化、时尚家居设计、通惠人家餐饮文化产业、国际民俗接待产业、医药批发物流产业、非物质文化遗产保护基地产业，形成多产业格局，由产业推动商圈经济发展。目前高碑店不仅有古典家具老街，现代化的家具展销中心红星美凯龙家居设计博览中心也坐落在商圈内部；另外商圈内还有中国紫檀博物馆、科举匾额博物馆、中国非物质文化产业基地等。

休闲景观方面，商圈内部有兴隆郊野公园、高碑店水库、漕运历史文化游览区等；商业方面，商圈内有餐饮、超市、理发店等便民服务设施，暂无知名大型综合商场，考虑到商圈距离国贸CBD约4公里的距离，沿建国路一路向西即可到达，商圈内的居民可以享受沿线商业资源；教育方面，板块内有北京市第十七中学（高碑店校区）、北京市第十七中学（陶家湾校区初中部）、北京市第十七中学小学部等；医疗方面，板块内有民航总医院、高碑店社区卫生服务中心等，内部无三甲医院。

板块内居住人群以高碑店地区的本地人为主；近些年来，不少在朝阳路及附近上班的企业职工在此置业，为商圈的发展注入新的活力。从北京城市规划图（2017-2035年）上来看，高碑店商圈属于中心城区规划发展区域，将起到连接中心地区和城市副中心的重任，在未来发展中将会享受到相应的利好政策，承接部分产业结构调整、配套升级等利好。

截至2021年6月，高碑店商圈近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。未来，商圈近期还将面临无大体量土地供应或无地可供的局面。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。

综上，高碑店商圈及周边商圈均开发较早，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。

北京轨道交通22号线（平谷线）将设置甘露园站，随着地铁站的投入运营，一方面可以缓解目前商圈内的交通压力，另一方面可以提升附近居民的出行效率。但往往随着地铁线路的建成通车会极大的提升片区人流量，促进消费、带来就业机会和置业需求。

北京地铁22号线北京段线路西起朝阳区东大桥，东至平谷新城，途径朝阳区、通州区、河北省三河市、平谷区等地区，串联了 CBD 核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区 。线路全长约81.2公里，共设置21座车站，是北京与河北之间首条跨省地铁线路。

据最新消息2021年3月20日，地铁22号线慈云寺站有序完成施工围挡搭设，打响朝阳段建设的第一枪。继朝阳段各站点相继开工之后，地铁22号线通州段也有新动作，永顺站西北角八里桥市场附近已经完成围挡安装。

1、该小区建筑年代为1995年，户型方正，文化场馆、健身设施、娱乐场所齐全，整体品质较好；容积率2.0，高层带电梯，居住密度适中。

2、户型面积小、总价较低，更适合刚需购房者，而且小区有43㎡-51㎡一居、55㎡-98㎡两居、71㎡-120㎡三居的多个户型在售，购房者可选择余地较多。

3、外部条件方面，甘露园南里二区是一个成熟小区，不仅内部配套齐全，而且小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，可以满足生活中各个方面的需求。

4、小区出门行走238米就是青年路南口公交站，地铁6号线青年路站距离小区1.1公里，交通便利，较适合对地铁依赖性较高、依靠公共交通通勤的人群。

2021年7月，该小区在幸福里的挂牌房源为11套，根据幸福里APP查询，该小区挂牌均价为55781元/㎡，环比上涨0.02%。

从近6个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，近期的下跌幅度也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的43.2㎡一居室为例，报价260万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，即该套房源首套首付为91万，二套首付为156万。

小区有43㎡-51㎡一居、55㎡-98㎡两居和71㎡-120㎡三居。幸福里APP数据显示其主力户型为59㎡两居。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；另外这样的布局也有利于大面积景观的布置；11号楼-12号楼位于小区中间位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择11号楼-12号楼。

2号楼-6号楼、19号楼-20号楼临街，会有一定的噪音污染情况。

4号楼、7号楼、8号楼、16号楼栋为东西向排布，采阳、采光、通风、私密性会受到一定影响，购房者需要重点关注。

小区绿化率高，居住环境好，设有健身器材和花园凉亭，配套设施齐全，居住人群以中老年为主，较适合养老。

小区适合在国贸、呼家楼等地工作和以地铁1号线与地铁6号线为主要通行工具的上班族。

小区的主力户型为南北通透的板楼，一梯两户，两居户型，面积在60㎡左右，适合刚需置业客户群体。

截至2021年7月，高碑店板块内目前无在售新房。距离小区较近的新房项目有和光尘樾，现进行比较。

和光尘樾是北京知泰房地产开发有限责任公司打造的板楼住宅，目前均价约79500元/㎡，总价最低1474万，户型以三居、四居为主，居住密度相对较低。同时该项目物业费是7.68元/㎡/月。从总价来看，甘露园南里二区低一些。从小区品质方面来看，和光尘樾实行人车分流，房屋大量采用落地窗设计，采光较好，和光尘樾的品质较高。如果资金充足，且大户型需求更高，可以选择和光尘樾。

高碑店板块有很多建成多年、内部生活氛围醇熟的小区，这里选择距离小区最近的丽景馨居和甘露晴苑做对比。