小福趁着休息去逛了逛望京soho中心，望京真是年轻且有活力的地方，都市商圈，美食圣地。小福坐地铁回去的时候，不禁想在这寸土寸金的地方，不知道房价如何，小福回家之后专门从网上搜索了一下望京的小区，望京距离地铁口最近的银领国际引起了小福的注意。银领国际小区由北京城市开发集团有限责任公司建设，是望京距四环路最近的楼盘，生活配套齐全，交通十分便利，走到望京西站只需要10分钟，小区被公园围绕，舒适度特别高，小福今天就带大家就去实地考察一下吧。

亮点一： 优质的社区绿化环境

小福从望京西地铁站出来，从望承公园方向走路约10分钟就到了小区南门口。小区为中式建筑设计风格，楼体颜色是白色和灰色混合，一眼望去特别干净明朗。

小区的绿化还是很不错的，小福走进小区，满眼绿色，主路两旁的树木遮住烈日，洒下阵阵清凉，小福顺着林荫在小区里转了一圈，感觉像逛公园一样，甚是“养眼”。顺着主路一路前行，路面干净卫生，别说纸屑杂物，就是落叶都不曾看见，道路两旁的花草也被修建的整整齐齐。

楼栋门口设有信报箱，小福用手摸了一下，擦拭的非常干净，看得出物业保洁是用心打扫的。

亮点二： 舒心的物业服务

小福观察了一下，小区里的监控全覆盖，并且设有岗亭，真的很安全。小区单元门口有无障碍通道和台阶步梯两种设施，既美观又实用，对老人和孩子非常友好。门口有摄像头并设有门禁系统，不是住户可是很难进到单元内部呦！

小区里面有一个小广场，小福过去的时候看到几个小朋友在小广场上玩耍，旁边有树荫遮蔽，非常舒服，广场周边都有长椅，家长坐在长椅上，安静的看着孩子们玩耍，好不惬意。广场旁边还有一个凉亭，看到几个阿姨围在一起闲话聊天，生活气息满满。小福也发现小广场周围干净卫生，物业服务确实到位。

亮点三：板塔结合社区，户型选择多

进小区一路走来，感觉小区不是很大，属于精致类型；小福从中介了解了一下，小区内共有10栋楼，其中有6栋塔楼，4栋板楼，楼间距大，采光好；小区内户型从一居室到四居室都有，面积从80㎡到193㎡不等，可以满足刚需到改善的不同需求，都是电梯房，方便舒适。

小区主力户型是110㎡的双卫大两居室，户型方正，格局合理，还带储藏间。162㎡的三居室也是主打户型，三卧室全朝南，客厅朝东或者朝西，两个卫生间，可以满足大家庭需求。

亮点四：小区周边配套齐全

从小区东门走出去，对面就有地下菜市场，小福进去逛了一圈，生鲜果蔬一应俱全，保质保量，非常新鲜，日常采买足够了；菜场旁边还是进口休闲食品折扣店，小福就是超级喜欢买各种零食的人，看到这些真是激动的很。

对于小福这种喜欢周末逛商场的人来说，周边购物广场是不能缺的；从小区出来顺着望京西路继续往南走个几步就能到梦秀欢乐广场，地下是永辉超市，4楼、5楼是餐饮，6楼是影院，吃喝玩乐满足不同人群的需求。

最让小福赞叹的就是小区的教育方面非常全面，从幼儿到高中，这个片区堪称知识的海洋；距离小区最近的是明日之星双语幼儿园，走路过去5分钟就能到。小学的话往东边走10分钟左右有北京明远教育书院实验小学（中园校区）、小区南边有南湖中园小学知语城分校、小区东北方向步行约13分钟有望京南湖东园小学。日常接送非常方便。

医疗方面，走路就能到凯尔医院、泓景堂中医诊所等医疗场所，日常感冒发烧都能应对。走路9分钟左右能国宗济世中医院，涵盖范围比较广，还是医保定点医院。开车10几分钟能到北京朝阳中西医结合医院，科室非常全，是一所现代化综合性医院，并且也是北京市中医专科医保定点医院呢。

交通方面小福也是非常关心；小区南门就是地铁15号线，距离望京西地铁站非常近，小福走路差不多10分钟就到了。而且望京西站还是地铁13号线和地铁15号线的换乘站，家门口就有两条地铁线也是非常方便，不管去哪里都很便捷。小区周边主要道路有湖光中街、望京西路，小福在路口看了一下，湖光中街为双向四机动车道，望京西路为双向六机动车道，不管是去市中心还是郊外，都是非常方便的，交通四通八达实至名归。

亮点五：配有地下车库及停车楼

小福咨询了一下物业，小区停车有地上及地下停车位，还有单独的停车楼呢，极大的保障了车位使用；另外，物业说进入小区的车辆必须要有停车证才可以，而且优先保证住户的车位使用。

槽点一：人车不分流，有安全隐患

小福在小区内走路的时候，经常会遇到私家车在小区内穿行，真是有点危险呢，尤其对小孩子和老人来说安全隐患比较大，有时候私家车鸣笛，也有噪音污染。

槽点二：小区绿植养护不到位，影响美观

小区的绿化率很高，稍显美中不足的是花园中有些草坪地面板结，未能及时补种，导致花园中露着地皮，些微影响美观。

槽点三：物业管理不严格，出入小区，没有登记

小福在进出小区的时候，并没有进行登记，小福也在小区入口观察了下，对外卖小哥也没有进行登记，希望物业能加强管理，让住户更安心。

槽点四：容积率较高，住户较多，电梯拥挤

小福从网上搜索了一下，小区的容积率是3.0，是比较高的。小福也问了一下在这里居住的小姐姐，小姐姐觉得每天上下班时候的电梯是最难挤上，她说就像北京的地铁一样。

总体来说，小福本次的踩盘过程还是比较开心的，作为望京非常热销的二手房小区，银领国际的有他自己的硬实力，生活配套设施齐全，日常吃穿用度都可以在周边解决；交通便利，周边有三条地铁线，想去哪就去哪；小区旁边就是公园，周末休闲放松，早晚出门遛弯好去处。小区学区和医疗资源丰富，教育氛围浓厚，而且封闭式小区安全有保障，很适合有老人、有小孩的家庭居住。

如果预算可以又是刚需，可以考虑本小区；喜欢清静一点的可以选择小区深处的房子，想要接送孩子方便的可以选择离学校近的。虽然稍微有些缺点，但是瑕不掩瑜。当然，买房子就要货比三家，需要多找多看才能找到最适合自己的房子。

朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。

板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。 板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。 板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1.小区绿化率为35％，环境优美，居室适宜。首开建设，品质有保证

2.小区内户型从一居室到四居室都有，面积从80㎡到193㎡不等，可以满足刚需到改善的不同需求。

3.小区周围商业配套非常齐全，已经形成了浓厚的生活气息。地下菜市场、进口休闲食品折扣店及各种生活超市应有尽有。

4.交通位置十分便利，距离望京西地铁站走路不到十分钟，可乘坐地铁13号线和地铁15号线。小区周边主要道路有湖光中街、望京西路，湖光中街为双向四机动车道，望京西路为双向六机动车道，不管是地铁还是驾车，都是相当方便。

截止到2021年6月17日，小区挂牌房源共22套。根据幸福里app查询，银领国际小区2021年6月挂牌均价66908元/㎡，环比上升0.75%， 从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。挂牌房源有一居室、二居室、三居室到四居室，价格在510万-1500万，其中106㎡-162㎡的三居室最多。

具体购房成本方面，拿在售最多的162㎡三居室为例，报价1150万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为403万，二套首付为690万。购买税率上要注意一点的是，银领国际建成时间在2016年，大部分的在售户型房本未满五年，在契税上会有差异，这个需要在实际成交的时候关注一下。

小区户型在售的有一居室、二居室、三居室和四居室，最小的是79㎡的两居室，最大的是193㎡的四居室，不论是一居室、二居室还是三居室、四居室在户型都比较方正。其中79㎡-80㎡一居、80㎡二居适合两口之家居住；126㎡-161㎡以上的三居室适合改善住房的购房者，以两口之家或一家三口为主，比较看重户型且有一定的经济承受能力。193㎡四居室户型面积比较大，总价在1500万/套，适合四口及以上家庭，需要家庭有很强的经济承受能力。

小区的主力户型是126㎡二室一厅二卫的户型，客厅、次卧均朝北，主卧朝西，带独立卫生间，厨房外接阳台，客厅南侧有一个储物室，可以收纳暂时不用的物品。美中不足的是卫生间都为暗卫。

主力户型还有161㎡三室二厅二卫，主卧和两个次卧均朝南且主卧带有阳台，客厅、厨房均朝西，且厨房带阳台，卫生间都为暗卫。入门处有一个储物室，可以收纳暂时不用的物品。

另外，还有一居室和四居室多种户型，能满足不同的需求。

一是在望京商圈工作或者在地铁沿线工作的人群，二是刚需购房，预算较高，房价承受能力相对较好的购房者。

目前望京商圈有两处在售新楼盘，分别为丽都悦府和湖光壹号。丽都悦府是由嘉裕房地产开发有限公司开发，在售户型是187㎡-290㎡的大户型，均价92000元/平起，总价在1700万以上。湖光壹号在售户型是226㎡-383㎡的四居，均价98000元/平起，总价在2200万以上。如果追求生活品质并且资金充裕的话可以选择这两处。

银领国际周边二手房报价在5.8万元/㎡-10.8万元/㎡，这里选择距离银领国际纵向最近的世安家园及首开知语城做对比。