小编这次踩盘的小区是位于丰台区玉泉营商圈的三环新城八号院，小编之所以将踩盘地点定为它，是因为前一天小编和朋友从丰台地铁站出来后，看到道路两边高楼林立。统一的淡黄色外立面吸引了小编的视线，小编便赶忙问朋友这是哪儿，朋友告诉小编这个小区叫做三环新城。小编便在心里默默的记下这个名字，在小编回家后经网上查询得知，道路两边分别为三环新城六号院、三环新城七号院和三环新城八号院，建成已有十几年了，算得上是老小区了，但它们的外立面却非常整洁，这一下子勾起的小编的好奇心，于是小编便选了一个离地铁站最近的三环新城八号院，来实地看看这个小区。

亮点一：楼栋外立面维护较好

小区建成于2008年，距今已有十几年的时间。小编在小区里转了几圈，发现三环新城八号远的楼栋养护的还是不错的，外立面干净整洁。从远处望去，如同新建成一般，可见楼栋外立面维护较好。小区楼栋内均设有电梯，小区整体的建筑品质在小编看来是非常不错的。

亮点二：小区环境好

在小编看来，这个建成十几年的小区绿化面积较大。在踩盘过程中小编发现每栋楼之间都种有树木，在这些树木周围设有长椅供人们闲暇时乘凉歇息。在小区中间也种有一大片绿植。小区中心设有中心花园，花园中设有健身器材。小编看到有父母带着孩子在花园里玩耍，这一幕看起来很是温馨。

亮点三：小区周边配套齐全

小区周边的商业配套较为完善，居民日常生活比较便利，出了大门便是各式各样的底商，有超市、餐厅、理发店等，可以满足小区居民的日常生活所需。

小区除了底商，周边还有大型商场。从小区驾车出发十五分钟便可以到达花乡奥莱村，商场内有李宁、耐克、阿迪达斯等店铺，可以满足人们的购物需求。

交通方面，小区门口便是三环新城和三环新城西公交站，步行五分钟便可到地铁10号线丰台地铁站，为小区居民的交通出行提供了便利。

槽点一：车辆乱停乱放现象严重

在踩盘过程中，小编还发现小区虽设有地下停车位和地上停车位，但仍有部分车辆停放在消防通道、楼栋前空地和道路拐角处，顿时让道路看着狭窄起来，让小编看着都觉得不舒服。

小区内还堆放着大量的非机动车，整体看上去显得小区特别的拥堵和杂乱，这些车辆的乱停乱放，不仅阻塞了交通，也占用了公共空间，给居民的出行带来了一定的安全隐患。

槽点二：楼道脏乱差

进入楼道后发现楼道内环境也并不如意，小编走进楼内首先注意到的就是肆意堆放在楼道内的私人杂物，有的住户将一些生活杂物和自行车放在本就狭小的楼道内，有的还堆放在楼梯拐角处。这些乱放的杂物不但占用了公共空间，而且还影响到居民的日常出行，带来了不必要的安全隐患。同时这些乱放的杂物也极大的影响到了居民的居住体验。

此外，楼道的墙壁上贴满了让人眼花缭乱的小广告，这些小广告不仅影响整体楼栋的美观，也会影响楼内居民的心情。

今天的踩盘就到此结束了，总的来说这次踩盘体验还是不错的。三环新城八号院小区楼栋外立面保护较好，内部环境清幽，且花园占地面积较大，还有儿童娱乐设施以及一些休闲器材，周边配套齐全，不管是老人还是家里有小孩的家庭都可以选择入住。小区步行到地铁10号线丰台地铁站只需要大约五分钟的时间，附近还有多个公交站，居民的日常出行比较方便，很适合此为主要交通方式的上班族入住。但是小区内的不足也是需要注意的，如停车位不足、楼道内有杂物、非机动车辆乱停乱放等问题，可能会给住户的日常生活带来不便。除此之外，三环新城八号院小区是一个比较不错的选择。

玉泉营商圈北侧临近丽泽商务区，东侧临近草桥商圈，区域内交通配套发达，道路交通方面有三环四环两条主干道满足交通出行需求，驾车1小时内可以直达国贸、中关村等区域；此外，地铁10号线和房山线在板块内均设有站点，临近的草桥站则可以换乘地铁大兴机场线。

玉泉营商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，包括怡海花园、鸿业兴园、青秀城、三环新城等次新房，居住氛围十分浓厚。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善。商业方面，板块内有天坛生活广场、居然之家、龙湖西宸广场以及花乡花卉市场；教育方面有首都经济贸易大学、国家法官学院新校区等高校以及北京小学（万年花城分校）、首都经济贸易大学附属小学、北京市第八中学怡海分校等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面则有丰台科技园生态主题公园。

当前，板块内的居住人群主要以区域内的企业职工、本地事业单位职工、丰台区本地人为主，近几年来板块内陆续有地块出让，在售新房商品房项目较多，如中海甲叁号院、懋源钓鱼台、葛洲坝中国府，均价11万+/㎡；二手房挂牌数量较多，均价从4万/㎡-8.5万/㎡不等，价格处于缓慢上调趋势。

产业方面，2017年丰台区计划清退转型以玉泉营地区为重点的7个区域性市场，以大红门、玉泉营及新发地为市场疏解重点，以服装、建材为调整、疏解的主要行业。家居建材产业主要集中在板块的东北角，以东方家园家具灯饰城、居然之家、万兴家居广场为主；文创产业上则有纪家庙文化产业园区、万兴文创园、华星擘达商业文化园、神州科技园等多个产业园区，其中纪家庙产业园区占地面积32亩，建筑面积约12500 ㎡，园区以低密度、高质量的办公环境和“文化+科技”为特色，突出原创孵化，着力为企业打造文化产业创新创业服务平台。

近几年来，玉泉营商圈土地挂牌数量较少，最新的住宅用地出让可以追溯到2015年，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）项目二类居住、机构养老设施、医疗卫生、托幼及中学用地（配建“公共租赁住房”）地块经过104轮竞拍，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以49.5亿元的价格，配建3.1万㎡公租房和6.18万㎡回迁房的代价摘得此地块，纯商品房住宅部分项目为“葛洲坝中国府”，目前尚在销售中。

2017年，位于北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地由金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元、竞拍54%自持面积夺得，该地块位于玉泉营商圈东北侧，在建项目为“佑安府”；此外，丰台区卢沟桥大瓦窑、长辛店辛庄镇、南苑石分钟寺等区域近两年来皆有地块出让，这些区域距离玉泉营商圈有一定的距离，对于板块房价影响不大。

丰台区人民政府发布的《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》资料显示，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是“四个中心”功能的集中承载地区，区域的战略定位是建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、高水平对外综合交通枢纽、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。作为区域内发展比较成熟的板块，玉泉营商圈自身发展受限，但是随着北侧丽泽金融商务区、南侧中关村丰台园区的不断成熟，多重发展利好叠加的辐射将进一步带动玉泉营商圈的发展速度提升。

此外，北京地铁16号线（西苑站-宛平城站）正在建设之中，玉泉营板块内有丰台站、丰台南站两个站点，南段全线预计将于2022年底前完成通车。地铁16号线丰台站已经成功对接改建中的丰台火车站，丰台火车站作为北京市重点工程之一，建成后将成为亚洲最大铁路交通枢纽工程。成熟的人居环境、多条地铁线路的通行、周边商圈发展的政策利好辐射，多种要素的叠加将为玉泉营板块未来的发展带来更多的可能。

1、小区内部环境较好，作为建成于2008年的小区，小区内设有公园及儿童娱乐设施，且楼栋前后有较大面积的绿化，整体居住品质较好。

2、小区大中小户型都有，能满足不同购房者的需求，50㎡-75㎡的小户型，总价低，适合有购房压力的刚需人群；124㎡的大户型，适合改善居住空间的人群。

3、小区周边交通便利，从小区出来便是丰桥路，步行五分钟可以到达地铁10号线丰台站，居民的日常出行比较便利。

4、周边配套方面，小区周边已经形成了比较完善的商业体系，步行几分钟就可以去到超市、餐馆、银行等。花乡奥莱村购物中心驾车十五分钟就可以到达，它可以满足不同人群的购物需求。

三环新城八号院经幸福里APP于2021年7月查询的挂牌价格为57740元/㎡，环比上月下跌0.04%，挂牌房源以50㎡-75㎡一居室居多，总价在310万-480万之间。根据幸福里APP显示，从近半年的价格走势图来看，均价一直处于稳步上涨状态。

举例：

购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准来看，小区内大多数二手房为普宅，普宅商贷首套首付35%，二套首付为60%。拿97㎡的两居室来说，售价536万元，首套首付约为188万，二套首付约为322万。

小区的主力户型有67㎡一室一厅

户型亮点：客厅带阳台，可做独立晾晒区。明厨设计，通风性好。

户型缺点：暗卫潮湿，容易滋生细菌；客厅过道空间大，容易造成空间浪费。

小区的户型还有96㎡一室一厅

户型亮点：客厅带大阳台，可做独立晾晒区。明厨明卫设计，通风性好。全明户型，采光较好

户型缺点：过道空间大，容易造成空间浪费；户型有缺角。

楼栋选择方面：小区共有13栋住宅楼。其中2号楼、3号楼、14号楼和15号楼靠近小区大门，且一层底商较多，日常出行、购物等较为便利。小区5号楼前后都有大面积绿植，已经有健身休闲设施，适合老人居住。4号楼、5号楼和6号楼，无底商、也不临街，环境相对较为安静，适合对环境要求较高的人群。

1、小区内环境较好，且楼栋品质较高，适合对于小区品质有一定要求的人群。

2、小区距离地铁10号线的丰台地铁站只需步行7分钟，适合依赖地铁10号线出行的上班族。

3、小区户型多样，一居到四居均有，总价310万起，小面积段、低总价更适合刚需购房人群。

截止2021年7月份，玉泉营板块内有新盘在售，分别为中海甲叁號院和葛洲坝中国府。

中海甲叁號院是由中海地产开发打造的小区项目。2021年月的均价为10.8万元/㎡，有三居、四居，总价最低为1600万元/套起。而三环新城八号院的最大户型也仅有124㎡的四居，总价为660万，从总价和购房人群角度来看，三环新城八号院与该项目不具可比性。

葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司打造的小区项目。2021年月的均价为11.2万元/㎡，均为四居，总价最低为2000万元/套起。而三环新城八号院在售的最大户型也仅有124㎡的四居，总价为660万，从总价和购房人群角度来看，三环新城八号院与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对玉泉营板块二手房市场造成冲击。

三环新城八号院周边二手房的报价在5万元/㎡-7万元/㎡，其中汇丰家园和金丰园小区与三环新城八号院整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。