小李今天要去的是红山郡小区，该小区位于丰台区卢沟桥商圈射击场路30号附近。因为是2017年建成的小区，相对于周边的其他小区而言房龄较小，楼栋品质更好一些。小李听别人说，小区楼层高，视野好，有几个小花坛，楼栋道路周围种有树木，环境优美，内部有垃圾设施、快递柜等设施，较为齐全，周边有超市、银行，还有一个大型医院，配套比较成熟。地理位置也不错，四周环路，有多处公交站，居民们的日常出行比较方便，是一个比较适合住家生活的小区，感兴趣的朋友可以来了解一下。

亮点一：高层视野，一览众山小

以小李过往在这个行业之中的经验来看，之所以现在很多小区里越来越频繁的出现很多高层，除了可以更高效的利用空间资源之外，更重要的一个原因是大家越来越多的对于高层的喜爱。而此次小李在红山郡小区所见到的高层楼栋不仅外观很时尚，而且很多大开窗的户型设计，业主们住在里面视野非常好。

亮点二：小区绿化好

除了高层楼栋之外，红山郡小区第二个吸引小李目光的就属小区内的绿化了。整体的绿化工作所营造出来的自然环境让人感到轻松惬意，小李在踩盘的过程中还遇到了一些小区内的业主，他们也都表示小区的绿化工作做的还是比较出色的，自己和家人平时都喜欢来这里纳凉聊天。

亮点三：路面维护好

除了绿化工作得当之外，小李发现小区平时的维护工作中不仅包括绿化带中的各种各样的植被，还有绿化园区以及整个小区内部的路面养护。很多路面都干净整洁，而且少有翘砖、缺损的情况发生，不会给小区业主们平时通行造成绊倒、磕碰的隐患。

槽点一：垃圾分类效果差

小区的优点小李已经带大家了解了一些了，但相对应的也需要提一下小区内需要改进的一些地方。首先我们提到的问题就是垃圾分类，红山郡小区内虽然设置了垃圾分类设施，但是分类效果并不理想，不仅存在垃圾混放的情况，塞满的垃圾桶也没有得到及时的清理，很多垃圾都堆在了垃圾桶外面，引得苍蝇四处飞，与周遭环境格格不入。

槽点二：车辆乱停乱放

小李在踩盘的时候还发现红山郡小区内车辆乱停乱放的情况。有的车停在了人行通道上，给人们平时行走带来不便。有的就直接停在了单元门口，影响观感，拉低了小区的整体形象不说，而且还容易发生擦碰事件，这无疑会给居民们带来诸多的不便。

槽点三：杂物丢弃问题

另外还有一个小李不得不提的地方，那就是红山郡小区内的存在杂物丢弃的现象，而且有些杂物是丢在了路边草丛等一些视野盲区里面，不仔细看的话根本看不到。这些杂物都是污染环境的，需要及时处理，并不是说看不到就不会对环境产生不好的影响，希望物业能够及时整改这些不好的地方。

踩盘红山郡小区的过程可以说是比较顺利的，这次踩盘，小李感受良多。小区楼栋外观比较时尚，配有大开窗的设计，使其整体形象较不错，楼栋的建筑品质也还好，可以说对于不同的人群来说各有优劣，比如优秀的绿化环境和路面养护，就适合注重小区整体维护情况的购房者们。除此之外，小李发现了小区内存在杂物丢弃，垃圾分类效果差，单车乱停乱放等问题，同时也发现了一些小区内做的比较好的地方。而如果是对垃圾分类等公共设施的情况比较在意的朋友，就要酌情选择了，希望相关问题在红山郡小区能尽快改善才行。

卢沟桥商圈位于丰台区的中西部，北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻，南侧和西侧接壤房山区，东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴，有始建于1198年的卢沟桥，这是北京现存古老的石造联拱桥，且因为1937年的“卢沟桥事变”，这里又成为打响全面抗战的第一枪；同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月，据悉始于金章宗年间。

文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一，像尽管如今古桥已经退休，但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。除此之外，板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地，所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。

除文旅外，板块内商业资源薄弱，均以社区小型商业为主，整体商业氛围不高，基本满足人群需求，稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心，位于板块东侧；医疗资源方面，板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等，医疗水平较好；教育方面，有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。交通方面，目前板块内更多以公交和自驾为主，至于轨道交通，只有一条地铁，即14号线西段，在该板块设有张郭庄和园博园站，可换乘9号线和10号线，到达北京西站、潘家园等地，但该线路位于板块东北角方向，对整个区域的辐射较窄。

楼市方面，板块内新房均以改善盘居多，像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐，面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。二手房方面，区域内存量房较多，选择多样，根据建成时间年代不同，二手房大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等；另一类是2000年后的，代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等，建筑品质相对较好。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至2021年7月，卢沟桥板块共有两宗土地成交，一个土地位置在长辛店镇张家坟村，最终由金茂以37.1亿元竞得，可售住宅楼面价2.94万元/平方米，溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区，地铁14号线张郭庄站北侧，最终由首开+卓越以62亿元竞得，其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积，楼面价4.5万/㎡，溢价率5.08%。

不止如此，近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高，像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让，一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得，一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见，未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给，这对同类型的二手房市场有一定冲击，但在整个楼市大环境限制下，价格不会出现较大波动。

规划上，根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将统筹河东与河西地区联动发展，重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带，“四区”里有卢沟桥国家文化公园区，而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割，未来随着规划内容不断完善，逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观，进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展，改善居住环境。

1、高层楼栋，而且很多大开窗的户型，视野开阔。

2、小区维护到位，绿化效果好，自然环境优雅，宜居性较强。

3、小区有内置车位，且设有地下停车场，业主停车提车较为方便。

4、小区的售价低于卢沟桥板块的整体均价，相对而言较为亲民。

通过幸福里app查询，截至2021年8月15日，小区在售房源1套。小区目前在售均价28968元/㎡，环比上升0.06%。小区平均售价波动不大，与卢沟桥平均价格趋势大致相同。小区平均售价低于卢沟桥平均售价和丰台区平均售价。

购房成本方面，48㎡一室一厅户型，报价140万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为49万，二套首付为84万。

小区有48㎡一居室和65㎡-87㎡两居室两种户型。这里我们对其进行详细的对比分析。

1、3号楼、5号楼、10号楼距大门近且5号楼紧挨停车场，出入小区较为方便。

2、8号楼、9号楼位于小区中央位置，相对噪音污染小，但是由于小区内道路略微错综繁复，对方向感不太好的住户可能不太友好。

3、28号楼与马路相邻且楼下就是公交车站，不可避免会有一定的噪音困扰，在楼栋选择上还需用户根据自身情况酌情选择。

1、小区多以小户型为主，且售价较低，适合资金购房预算紧张的刚需人群。

2、小区内设有地上停车区域和地下停车场，对有车一族来说较为友好。

3、小区周边有槐树岭公园和中心公园，适合热爱户外运动的人群选择。

截止至2021年8月15日，据幸福里APP统计，大灰厂小区所处的卢沟桥商圈内，在售的新房项目有熙悦天寰、珠光御景西园和中建国望府。

三个新房项目均为较多居室的小区，其中，熙悦天寰有售89㎡三居、108㎡-138㎡四居及以上户型，总价510万/套起；珠光御景西园117㎡-136㎡三居、156㎡四居有售，总价460万/套起；中建国望府314㎡五居、514㎡六居有售，总价2435万/套起，而红山郡小区房源48㎡一居挂牌总价仅为140万/套，另有小面积的两居。需要更大生活空间且预算较为充足的购房者可以考虑熙悦天寰、珠光御景西园和中建国望府。

红山郡小区周边二手房的报价在2.2万/㎡-4.1万/㎡，其中胜利里小区和建设三里小区距离红山郡小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。