小于今天要去踩盘的小区是——建欣苑三里小区，该小区位于北京市丰台大红门。小于上网查了一下小区的信息，小区绿化较好，周边还有着建欣苑公园，同时距离角门东地铁站和大红门地铁站较近，交通便捷。小区周边配套齐全，有银泰百货以及各种医院，底商种类较多，基本上可以满足小区居民的日常所需。现在，小于就亲自去这个小区实地的看看。

亮点一：小区绿化好

小于进入小区后，就被道路旁枝叶繁茂的树木吸引了视线。炎炎夏日，行走在树荫下，让人感到一丝丝清爽、凉快，烦躁的内心逐渐平静了下来。

小于在小区内部转了一圈，发现栋楼之间都种有树木、铺有草坪。小区绿化好、空气清新、生活舒适，适合人们居住。在一定程度上来说，小区居民有较好的生活环境。

小区内部就有一个小广场，为居民日常的娱乐活动提供了场所。且广场外围设有长椅，小区居民在活动后可以就近休息，为居民提供了方便。

亮点二：内部配套设施齐全

小于注意到小区的门口就设有快递柜，当时正有前来取快递的居民，方便了小区居民的日常生活。楼栋旁有旧衣物回收箱，居民的旧衣物也可以起到一定的作用。为公益尽自己的一份力量，帮助到其他人。

小区内也有售水机，保证了居民饮水安全，价格也相对较低。楼栋之间同样有垃圾分类设施，距离楼栋较近，居民倾倒垃圾方便，同时小区的内部环境也有一定保障。小区的内部配套设施完善，各类设施较为崭新，为小区居民的生活提供了便利。

亮点四：周边配套齐全

小区周边有角门东地铁站和大红门地铁站，大约步行15分钟便可到达，交通便捷。距离小区2公里有银泰百货，餐饮、珠宝、手机、服装等店铺齐全，为小区居民的日常购物提供了便利。

从小区驾车10分钟即可到北京丰台建都中西医结合医院，小区居民的就医条件较为方便。当居民的身体有问题时，可以保障居民的就医速度。小于认为小区的周边配套完善，居民的生活环境会处在一个不错的水平。

槽点一：楼栋外立面维护较差

小区于1990年-2004年分批次建成，距今约20年，楼栋的养护较差。小区楼栋已经有了明显的变化，外立面原本是粉色、黄色和白色，与现在已经有了较大的差异。且有外立面多处有裂痕、破损，看起来较为破旧，给人的印象并不好。还可能有随时脱落的风险，会给小区居民的人身安全造成危害，存在一定的安全隐患。

槽点二：楼道环境差

当小于进去小区楼道内，看到眼前这一幕令人有些吃惊。墙壁上粘贴着大量的小广告，墙壁破损较为严重，墙皮脱落、大片污渍的景象并不少见，给人一种不好的视觉感受。

继续往楼上走去，楼道上方杂乱的线路。影响了楼道内的环境整洁的同时，也可能存在一定的安全隐患，给小区居民的人身安全带来危害。

槽点三：杂物随意堆放

小于在小区内行走的路途中，还注意到有多处杂物堆积在树木、草坪周围的现象。在一片绿色中，显得较为突兀，影响了小区内部的整体美观的同时，也占用了小区的公共空间。

槽点四：非机动车乱停乱放

小区内虽然设有存车处，但仍有非机动车随意停放。几乎每栋楼下都或多或少的有这种现象，这主要是因为存车处的车位与非机动车的数量不匹配，有较大的差距。不仅影响了小区的美观，而且也会给居民的人身安全带来隐患。小于认为这个问题有待解决，为小区居民提供一个更好的生活环境。

总体来看，这个小区的整体水平还是不错的。小区的绿化较好，居民的生活环境较为舒适，生活体验较好。小区的内部配套设施完善，底商的种类较多，距离周边的大型购物中心较近，居民的日常生活较为方便。同时，小区周边有角门东地铁站、大红门地铁站和多个公交站，交通便捷。

此外，也有一些问题存在。小区的外立面、楼道内的环境较差，存在一些隐患，以及楼栋旁随意摆放非机动车，随处堆放杂物等。整体而言，小区适合注重交通便捷和生活便利度的人群。

建欣苑三里小区位于丰台区大红门板块内，地处南三环至四环间，北至临虹路、南邻南四环中路，西近马家堡东路、东靠光彩路。板块北侧靠近西罗园、木樨地商圈，南侧临近和义商圈。大红门过去曾是北方地区知名的服装批发集散地，随着京津冀协同发展战略的推进，板块已逐渐告别了区域性批发业态。作为丰台区发展较早的板块，大红门商圈的交通、医疗、教育、商业等配套比较完善。

交通方面，板块内路网发达、交通便利，南四环中路和南苑路两条城市主干道穿行板块内部，地铁10号线和地铁8号线双线交汇，大红门站、石榴庄站、大红门南站均位于板块内部，极大地便捷了板块内居民的出行；医疗方面，板块内有木材厂职工医院、鑫福里社区卫生服务中心、北京卫人中医医院，无三甲医院；教育方面，板块内有丰台第一小学（远洋分校）、丰台区大红门第一小学、佟麟阁中学等；商业方面，板块内有集美家居大红门店、京港城生活广场、马家堡新荟城购物中心；生态方面，凉水河流经板块东侧区域，河堤两侧的绿化景观带区域可供居民散步锻炼，此外板块内还有大红门远洋文化广场、林枫花园等休闲场所。

产业方面，作为大红门地区的重要组成部分，自从2014年中央提出要疏解北京“非首都功能”以来，大红门商圈内的服装加工、存储、物流、住宿、餐饮等产业链逐渐消解，当前板块内有一处汇隆文化产业园，园区企业以中小型民营企业为主，主要经营范围是租赁和商务服务业、批发和零售业。

楼市方面，商圈商品房住宅以二手房为主。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为5.6万/㎡；商圈内目前无新盘在售，二手房市场老旧小区和次新小区挂牌价格差异较大。居住人群方面，早期的大红门商圈居民多数是丰台区本地人以及在周边市场从商人员，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及大红门和附近商圈的上班族。

从2016年至今，太平桥商圈内无地块出让信息。北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至7月26日前，丰台区2021年5月共有两宗土地招挂牌成交，一宗是北京市丰台区长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，该地块由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这些区域距离大红门商圈有一定的距离，对于板块内二手房的房价影响不大。

据悉，目前丰台全区土地储备开发项目共计54个，规划建筑规模约2200多万㎡，还未实现规划的城乡建设用地约48.8平方公里，其中住宅用地约12.8平方公里。当前丰台区正围绕丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，聚焦金融、科技、商务、文化四大产业领域，以点带面推动高质量发展。

《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》提出，丰台区应建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽。南中轴丰台段北接永外地区，南至南苑机场，是首都城市空间格局的重要组成部分。

从区域划分来看，大红门商圈处于居住主导区和商业商务主导区内，身处首都商务新区腹地。从商圈所处的地理位置来看，大红门商圈的发展主要有以下几个方面。首先是文化层面，对标国际知名艺术展示区，沿大红门路建设文创商业步行街区，沿凉水河打造生态艺术公园，打造各类文化展示、国际文化交流等文化艺术活动空间，建设富有艺术气息的国际文化交流展示地。沿中轴路引入国际文化传媒、国际文化组织和文创产业集群，形成富有活力的首都文化商务新地标。

社会功能方面，在南四环路北侧地区集聚国际组织、总部办公功能，配套国际社区、高端酒店公寓等服务功能，形成便捷高效、服务完善的国际商务集聚区。通过植入文化艺术设施、集聚文化商务和国际商务功能，将大红门地区整体打造为服务高端、生态友好、出行便捷、立体复合、低碳高效、面向国际的高品质首都商务新区。

空间结构方面，首都商务新区大红门地区将构建两轴四区一带多点的空间结构，重点塑造大红门御道步行街、福海文化公园、大红门艺术公园、文化商务新红门四个重要的功能节点，其中大红门艺术公园和文化新区新红门位于商圈内部。

交通枢纽方面，备受关注的地铁8号线与10号线换乘站大红门站有了新的进展。2021年初，丰台区房屋征收中心组织实施完成了地铁8号线苗圃西里2号楼拆除；7月21日，完成了苗圃西里1号楼拆除工作。苗圃西里1号楼拆除完成后，随即移交北京市京投公司开展工程建设，预计地铁8号线大红门站换乘通道将于2022年底前建成并投入使用，真正实现与地铁10号线换乘。该项目落地之后，将为丰台区南中轴高端商务区的发展建设提供交通支撑，并对改善南中轴路一带居民的出行条件、推进南城发展具有重要作用。

1. 小区绿化好，楼栋周围种有树木，小区居民的生活环境较舒适。

2.小区内部配套设施齐全，小广场、快递柜、饮水设施等，为居民的生活提供了便利。

3.从小区步行15分钟可到达地铁10号线大红门地铁站，交通便捷。

4.小区周边商业配套完善，有购物中心、医院，且底商种类多样，居民日常生活方便。

根据幸福里APP显示，该小区在8月份的挂牌价格为51772元/㎡，环比增长0.03%，从近半年看，有小幅度上升，价格均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP显示的在售的户型77㎡的两居为例，报价403万，参照北京市现行的现行的普宅看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房房源首套首付为141万，二套首付为241.8万。

2021年7月小区的户型有51㎡-85㎡一居、62㎡-110㎡两居、76㎡-120㎡三居 。

小区的2号楼、6号楼、8号楼、9号楼、12号楼、5号楼紧邻街道，可能会有噪音影响，影响居民休息的质量。其余的楼栋相对来说，生活环境较安静。其中15号楼底商较多，居民的生活便利。此外，3号楼-8号楼、11号楼-13号楼、15号楼距离小区出口近，出行方便。

1.小区内部绿化好，内部配套设施齐全，适合对生活环境有一定要求的人群。

2.小区周边配套设施完善，距离购物中心、医院等近，适合对生活品质有要求的人群。

3.从小区骑行5分钟可到达地铁10号线大红门站，适合以地铁10号线为主要通勤方式的人群。

截止2021年7⽉，大红门板块3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。而距离较近的新盘为宋家庄板块的北京金茂府二期和元熙华府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司开发建造的住宅项目，2021年7月份的均价为103000元/m²，户型有两居、三居、四居，总价最低为2165万/套起。而建欣苑三里在售的最大户型为120㎡的三居，总价为550万，从总价和购房人群角度来看，建欣苑二里与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对大红门板块二手房市场造成冲击。

元熙华府是由北京卓峰投资有限公司开发建造的住宅项目，2021年7月份的均价为87000元/m²，户型有3居，总价最低为1113/万套起。而建欣苑三里在售的最大户型为120㎡的三居，总价为550万，从总价和购房人群角度来看，建欣苑二里与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对大红门板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在4.8万/㎡-5.6万/㎡，其中建欣苑三里和临泓路6号院与苗圃西里小区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。