少宁从延庆二小路口下车，途中发现在前往小区的路上都分布着有超市、饭店等便利居民日常生活的商铺，走了大约100米，看到了写有“美丽高塔，文明社区”几个大字的小区门口。没错，少宁到达了今天要实地探访的目的地—高塔小区南区。让少宁带大家一起走进高塔小区南区，看看它又能给大家带来怎样的惊喜呢！

亮点一：楼栋外立面有设计感

小区的外立面色彩是白色与淡橘色相搭配，给少宁一种温馨和谐的感觉。同时与深橙色外墙相融合，给人一种静谧的居住感觉。蓝色的天，淡白橘色的小区静静坐落在天空之下，真是一个祥和、安静的住宅氛围。

亮点二：内部配套设施完善

少宁在小区还意外发现，内部有专门的一块区域用来居民健身活动，用栅栏简易构造了一个活动区域，居民活动区域比较大。活动区域内有健身设施和娱乐设施，保障了居民活动满意度，让少宁感觉这是一个有活力的小区。

更让少宁感觉到惊喜的是小区有单独电动车充电桩，减少了居民给电动车充电的烦恼，让小区居民充电更方便。这项措施更让少宁感觉到小区负责人真是贴心又细心，体会到生活在这里的居民真的是幸福又满意呀，小区居民生活舒适度一定很高。

亮点三：安全性高

少宁继续往小区内部走，发现在有电压线的地方，旁边有栅栏包围，用于和居民活动区域隔离，旁边还有安全警示，小区真是有爱又贴心啊！小区的大门顶部是带有尖端的材料，在小区大门旁边还有监控摄像头，用于防盗。同时小区内还有岗亭、单元门禁，这让少宁感觉小区的安保措施真到位！

槽点一：小区停车难问题比较严重

少宁在小区行走时总有一种拥挤的感觉，向经纪人一询问，才得知小区的车位比仅为1:0.4，七百多户的小区仅有不到300个左右的车位。许多车辆只好停在小区道路两边，有的业主甚至被迫停在小区外面呢。另外，小区未设计人车分流，加上小区道路本身就拥挤，这样不仅容易私家车剐蹭现象，容易滋生小区矛盾问题，而且还会小区居民的安全产生一定的影响。

槽点二：物业管理欠佳

少宁在小区中逛时还发现了小区非机动车乱停乱放的问题比较严重。在楼道内、小区道路上都有非机动车的身影。有的自行车甚至直接停放在停车位上，影响了居民的正常出行。少宁向一位业主了解到，小区的物业管理并不及时，许多自行车乱停乱放甚至都直接不管。少宁认为小区物业应该负起责任，加强治理，维护好小区的环境。

通过一天的踩盘，少宁对于高塔小区南区有了更深刻的理解。首先从外观上看，小区外立面比较新，观感不错，其次从内部上来说，小区实施垃圾分类，有专门健身娱乐区域，有单独电动车充电桩，同时，小区安保和保护措施比较到位。但小区的停车位设置以及物业的管理等问题还有待提高。综合来看，小区大致处于一个中档水平。

从整体价格来看，高塔小区南区目前在幸福里APP上挂牌均价30059元/㎡(8月参考均价），整体高于延庆城区均价，小区户型是两居室和三居室两种，可供选择较多，小区美观性、便捷性挺高，适合有一定购房预算的购房者。

高塔小区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。

板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。 板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。 板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。

2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。

土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。

配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。

中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1.小区本身价值方面：内部配套设施比较完善到位，安全性也高。

2.小区品质方面：小区容积率1.5，居住密度低、舒适度高，小区品质高。

3.户型方面：户型面积可选择性多、可满足不同户型需求人群。

4.周围配套设施方面：交通便利，有许多生活超市，购物比较方便，满足居民的日常所需，小区附近也有医院，能够保障居民健康。

通过幸福里APP查询，截止2021年8月，小区目前在售均价30746元/㎡，环比上升2.18%。近6个月，小区整体均价高于延庆区，延庆城区板块在售均价；近6个月来小区挂牌价格稳中有升，从目前情况来看，小区价格总体略微上升。

购房成本方面，拿总价最低为70㎡两室一厅户型为例，单价23467元/㎡，总价165万。参照北京市现行的普宅标准来看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为58万，二套首付为99万，仅供参考，实际首付以银行为准。

目前小区户型有62-70㎡两居室、95㎡-125㎡三居室两种户型。其中三居室户型占较大比重。现选取小区主力户型115㎡三室两厅和116㎡三室两厅进行分析。

楼栋选择方面，11号楼、12号楼临近超市，购物方便；10号楼临近广兴街，日常比较嘈杂。

1.小区容积率1.5，居住密度低、舒适度高，对小区品质有要求的人群可以考虑。

2.小区均价较高，在售户型面积选择性多，以三居室为主，总价跨度相差不大，适合改善型购房者。

3.小区相对周边小区宜居属性高、安静，且小区居民老年人居多，氛围浓厚，很适合家里有老人的家庭。

截止2021年8月延庆城区板块仅有一处在售新房项目，即碧桂园京源著。现选取碧桂园京源著进行对比。

碧桂园京源著位于延庆-延庆城区百泉街与延康路交叉口北200m，由北京碧晟凤盈房地产开发有限公司开发，定位板楼或花园洋房。截止2021年8月，碧桂园京源著在售户型最小面积为89㎡三居室，最大面积为135㎡四居室。单价23000元/㎡起，购房成本最低约为235万/套。而高塔小区南区在售户型最小面积为70㎡两居室，最大面积为115㎡三居室。单价为22340元/㎡起，购房成本最低为165万/套。两者相比之下，碧桂园京源著户型面积较大，楼龄新，更适合有一定购房预算的购房者。

基于地段、商圈、价格等多方面考量，现选取格兰山水二期南区和湖南小区北区与高塔小区南区进行对比。