今天小李要踩盘的智慧大厦位于北二环和北三环之间，北临海淀区学院南路，南邻北京北站，东临西直门北大街，地理位置优越，四面八方都有路可通。同时皂君庙商圈经过多年发展，小区周围生活配套早已落地完善，生态环境表现良好。 那么智慧大厦小区内的境况又是怎样的一番景象，让我们一起走进小区看一看。

亮点一：玻璃幕墙美观且功能性强

智慧大厦小区因为楼房高高矗立在学院路附近，是学院南路的标志性建筑物。小李围绕着大厦走一圈后，发现外立面使用了大面积的玻璃幕墙，再加上灰色钢结构，而玻璃幕墙采用框支承固定方式，玻璃采用夹层玻璃，大约10mm厚，这种玻璃能很好的保证破碎后的颗粒不易飞散，对路面人流能起到保护作用。

此外，高大楼房屹立在众小区之间，再加上采用整体玻璃幕墙，楼栋内采光好，舒适明亮。

亮点二：楼栋内安静，隔音效果好

智慧大厦是办公楼与住房楼合二为一，大厦内有一些小型企业在此办公，主要是一些企事业单位，比如铁路系一些公司。走在走廊里听不到嘈杂的声音，楼道内相对安静，乘坐电梯时偶尔会听到互相交谈的声音。小李认为一方面大厦成为许多企业的办公场所，严格的制度保证舒适的办公环境。另一方面大厦采用夹层玻璃，夹层玻璃的中间膜能阻隔声波，在一定程度上隔绝了马路的嘈杂声，维持楼栋内的安静。

亮点三：物业管理负责全面

在小李走进小区时，保安大爷看我不像是本小区的人，仔细盘问、登记后才让小李进入。在楼栋内外还安装了摄像头，并且保安24小时看护，能感受到物业安保的负责态度。居住在这样的安保环境下，业主大可放心，安全能得到很好的保障。

走进大厦，发现走廊和楼梯的地面都特别的干净。小李特意去门后看了看，发现跟走廊一样整洁，没有堆放的垃圾。墙上还张贴了不少物业关于安全的宣传，还在楼栋出入口贴上了消防安全的警示条幅。从大厦内部的卫生状况和到处可见的宣传来看，足以感受到物业人员的用心。

亮点四：地理位置优越，周边设施完善

皂君庙商圈经过多年的发展以及入住人口的增加，周边配套已经成熟。在大厦的低层，有稻香村、舞蹈培训班等商业店铺，此外距离小区500米范围内有近十家超市，可以购买一些日常用品，也可以去距离小区200米远的便民果蔬生鲜店购买新鲜蔬菜瓜果。若想要购物逛街或者看电影，可以选择距离小区较近的北京电影旅游城。

小李还去踩盘了小区周围公园的环境，在距离小区2.8公里有刹海西海湿地公园。这个公园免费开放，在公园门口，道路两旁种满了松树、柳树等绿植。在不远处水上木桥两边零星散布着荷花，荷叶密密麻麻，一个挨着一个，挤满整个池塘。这么优美的景色，是周末和朋友一起玩耍的好去处。

槽点一：非机动车停放混乱，充电不方便

小李在大厦旁发现，在非机动车停放区域停满了车辆，车棚严重不足，而在每个车棚内安装4个充电桩，每个充电桩可同时给六辆车充电。同时在车棚外还安装一排小绿人充电柜，即使这样也不能满足用户的充电需求。大多数的非机动车停放在墙边或马路旁，与机动车车道仅有一条黄线相隔，加大了非机动车辆与机动车之间的剐蹭几率，存在较大的安全隐患。

分析其原因主要有两点：第一，住户非机动车的乱停乱放。第二，有大量的外来车辆停放在大厦非机动车停放区域。以上现象不仅增加了车辆进出困难，也使得充电较为不便。

槽点二：小区外围停车拥堵，停车位不足

大厦一共22层楼，小区密度较高，这就带来了大量的车位需求，究其原因主要有两个。首先，小区虽说有地下停车位，但地下停车位不足，一部分机动车停在了大厦楼前道路旁，再加上路边还停有较多的电动车和自行车等，所以小区内建筑、车辆和道路上的行人积聚在一起时显得格外密集。

其次，大厦上班人群在道路停放车辆，保安大爷告诉小李，尤其到了上午七八点，下午五六点钟上下班的时间，车辆增多，进出困难，通行较为不便。

一天的踩盘结束了，又到了不可错过的小区总结时刻。

首先从智慧大厦的产品本身来说。该小区外立面采用玻璃幕墙，楼栋外立面玻璃幕墙与灰色钢结构相间分布，既美观又实用，产品力整体表现优秀。

其次是物业方面。小区大门看管严格，陌生人不能随意进出，并且在各个位置安装了摄像头。同时小区卫生方面也做的十分不错，各个角落没有发现垃圾。物业方面表现优秀。

再者是周边配套方面。小区底商有生活超市和稻香村等，距离小区2公里处还有什刹海西海湿地公园，小区1公里内有药房和卫生院，配套表现优秀。

再有就是小区的不足之处。小区存在非机动车停放混乱、充电不便、道路拥挤等现象。

总的来说，智慧大厦物业和周边配套方面表现不错，在空间布局上尚有欠缺，由于房价在皂君庙商圈内和海淀区内属于偏下水平，所以在商圈内有较大的竞争优势。

皂君庙板块位于海淀区东南角，处于北三环、北二环之间，该商圈北靠双榆树，南邻西直门和白石桥，西有魏公村，东与马甸和小西天商圈紧密衔接。作为海淀区发展较早的板块，皂君庙经过多年发展，区域内生活配套完善，生态环境良好，且学术氛围浓厚。

交通方面，板块内有两条地铁线路，西侧有地铁4号线人民大学站和魏公村站，途经站点可分别换乘地铁16号线、10号线、6号线、1号线等，通达国贸、天安门、南锣鼓巷等地；东侧有地铁13号线南北贯穿，并在该板块设有大钟寺站，且向南行驶一站即为西直门站，与地铁2号线、4号线换乘。不止如此，板块北侧与北三环西路连接，可快速连接城市热门板块。

皂君庙板块内高校和研究院众多，聚集有中国农业科学院、中央财经大学、北京交通大学、中国农业科学院蔬菜花卉研究所等，学术氛围浓厚。此外，板块内还有天作国际中心、寰太大厦、城投大厦等，聚集了央企、互联网、金融、商业等各行业入驻，整体人群素质较高，且具备一定购买力。

大型商超主要集中在板块北部，像有双安商场、大钟寺中坤广场、法雅体育、华宇时尚购物中心等，同时板块内还有一个北京四道口水产批发市场，可满足居民日常生活所需。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1978年-2008年，选择性较多。该板块的居住和购买人群大多是在中关村附近商圈的上班族或者是高校及企事业单位的工作者。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，海淀区的供地主要集中在西北五环外，像西北旺、永丰、翠湖、树村等区域。例如树村2021年5月26成交了两块棚户区改造类居住用地，最终由融创以底价57.3亿元竞得，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限。

西北旺镇在2020年2月的月中和月初也分别成交了两大块住宅类用地。截至2021年6月，皂君庙板块近5年内并无住宅类土地出让计划，该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。且由于该板块的地理位置条件，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小。

产业方面，位于中关村大街魏公村路口东北角的中国农业科技国际交流中心项目目前正在开工建设，据悉计划2022年竣工投入使用，建成后计划引入中美农业环境中心、中日农业技术研究发展中心、国际马铃薯亚太中心（CCCAP）等60余家国际组织和科研机构，进一步辐射带动农业科技领域上下游产业在中关村大街集聚发展、融合发展与创新发展。所以可以预见，皂君庙板块未来将会吸引更多人才聚集，进而辐射楼市、经济等各个方面。

地铁12号线于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。其中在皂君庙板块北侧将设置人民大学站，开通后将极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

根据《关于印发北京市2021年重点工程计划的通知》显示，北京字节跳动公司总部产业园项目的所在地就是海淀区皂君庙板块的中坤广场。据悉建设规模约40万平方米，建设内容包括中坤广场外立面改造，地上装修改造，地下室改造，机电系统更新，新建地铁一体化工程与地铁12号线及13号线相连。待项目建成投入使用后，将给该板块带来极大的发展动力。

1.海淀皂君庙商圈发展较早，周边发展比较成熟，商业配套、医疗配套及生活配套都是相当的齐全，小区底商就有稻香村店铺，周围500米范围内有近10家小型超市，并且小区对面就是物美大卖场，完全能满足日常的购物休闲需求。

2.小区在售户型主要是一居室，户型面积在41㎡-67㎡之间，均价相较于皂君庙商圈和海淀地区较低，购入总价在390万-650万之间，相对购房压力较小。

3.小区所处的皂君庙板块内高校和研究院众多，不远处是中关村，浓厚的学术氛围带动周边的商业兴起与成长，未来该区域有着较大的发展空间。

4.小区距离明光村公交站仅100米，同时小区距离地铁13号线大钟寺地铁站1.8公里，地铁13号线连接西直门和回龙观，途径五道口商圈、清河商圈等多个著名商圈，多样化的交通方式使小区居民的出行更加便捷。

截至2021年8月，智慧大厦小区的挂牌价为80216元/㎡，环比上月上升4.49%。从近六个月的价格波动来看，房价总体波动明显，相较于其他月份，3月份到5月份呈现缓慢上升的趋势，5月份到6月份下降幅度较大，而6月份到8月份上升趋势明显。

整体来看智慧大厦小区是基本低于皂君庙商圈和海淀地区房屋均价的，原因是相较于其他小区，智慧大厦小区户型单一且户型面积较小，在售户型面积在41㎡-67㎡之间，总价在390万-650万之间，很难满足大多数购房者的户型需求。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的67㎡的一居为例，报价650万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源为非普宅，即首套首付为260万，二套首付为520万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区有41㎡-67㎡一居，无其他在售户型，户型面积较小且户型比较单一，现选择户型45㎡ 一室一厅和67㎡ 一室一厅进行分析。

该小区为独栋，故不做楼栋分析

1.小区户型面积在41㎡-67㎡之间，空间布局紧凑，购入总价在390万-650万之间，购房压力相对较小，适合预算较少的购房者。

2.小区500米范围内有8个公交站，10多条公交线路，同时距离地铁13号线大钟寺地铁站1.8公里，地铁13号线途径五道口商圈、清河商圈等多个著名商圈，比较适合在这些地区工作的上班族。

3.小区外立面现代化建筑风格，小区周围商业配套、医疗配套、生活配套等也都较为齐全，是个比较宜居的小区，适合对周边配套要求较高的购房者。

截⾄2021年8⽉，智慧大厦小区所在的皂君庙商圈，由于该商圈开发早、可利用土地资源少，商圈内已无新房在售。距离智慧大厦最近得新房源是大宛·海淀府，直线距离约为10公里。距离小区13公里范围内还有保利和光逸境项目。两个新房源相对直线距离与小区较近，故选择大宛·海淀府和保利和光逸境项目进行对比分析。

皂君庙商圈发展比较成熟，时间比较久，周边旧小区较多。明光村小区和明光北里小区分别距离小区212米和900米。因此选择相比较近的明光村小区和明光北里小区小区进行对比。

对比数据如下：