海淀区温泉镇是互联网公司和高新技术产业的聚集地，目前仍处于不断发展阶段，致力成为具备全球竞争力的产业创新集群。随着产业的发展，越来越多的人才来到温泉镇定居，附近的住宅引起了大家的关注。

北辰香麓（欣麓园）是该板块住宅的典范，小区利用西山特有的生态环境，采用北欧设计风格，渗入浓厚的人文气息，建造成为一个优质的生活区。今天，小程带大家一起去看看这个小区。

亮点一：小区实行人车分流

小程发现北辰香麓（欣麓园）实行人车分流，地下停车场的出入口在小区门口外，居民可通过地下停车场的电梯直接进出小区，方便快捷。

小区内没有车辆的引擎声和排放的尾气，既安静又清新。在小区里居民不用随时担心过往的车辆，可以悠闲地散步、乘凉，生活比较舒适。

有居民跟小程说：“车辆直接进入地库，直接从源头切断了车辆来回穿梭在小区内带来的困扰，老人和孩子出行能更加放心，小朋友们一起玩耍也比较安。”此外，小区严格限制外来车辆的进入，居民的安全性得到了双重保障，小程不禁为这种人车兼顾的设计点赞。

亮点二：舒适宜居的小区环境

小区内郁郁葱葱的树木、茂密低矮的灌木、生机盎然的草地构成错落有致的景象，共同描绘出一幅美丽的画卷。居民可以在小区里欣赏美景，放松身心，真是既舒适又惬意。

一楼住户的花园里枝繁叶茂，充满生机。碧绿的藤蔓爬上了木头做的庭院栅栏，栅栏与周围的茂密的植物融为一体，营造出绿树成荫、虫鸣鸟叫的自然环境，景观效果特别好。

亮点三：内部配套丰富多样

小区内健身器材种类齐全，有双杠、漫步机等健身器材，居民通过锻炼可以增强体质，锻炼的同时还可以跟邻居聊天，放松身心，邻里关系也愈加和谐。

小区内还有乒乓球台，有居民跟小程说：晚上会有许多人在这打乒乓球，大家还经常组织打友谊赛，邻里关系非常融洽。乒乓球台附近有儿童游乐设施，孩子们在这嬉戏玩闹，快活自在。完善的配套设施让居民的生活愈加便捷舒适，居民有较高的生活品质。

亮点四：飘窗设计美观且实用

小区的楼房采用飘窗设计，增添了楼房的建筑魅力。飘窗与客厅融为一体，不仅增强了采光性，还提高了整体感。小程通过与居民交谈得知，飘窗设计让视野变得更加广阔，居民可以更大限度的感受自然、亲近自然。居民白天可以欣赏远处的风景，晚上可以观赏满天星斗，真是不错的观景台。

槽点一：自行车乱放

小程看到在充电桩附近有乱停乱放的电动车和自行车，感觉有些杂乱，非常影响小区形象。有居民向小程倾诉道：“设置充电桩本意是给大家的生活带来方便，但是自行车乱停乱放，占据了充电桩旁边的停车区域，不能及时给车充电不说，有时还造成堵路现象影响出行，本为方便却成了不便。”

槽点二：小区周边无大型商超

小区附近有许多小店铺，如超市、饭店、健身房等，居民基本的生活需求得到满足，但缺少大型商超。

大型商超集购物、休闲娱乐、餐饮于一体，可以满足居民多样化的生活需求，但小区周围没有成熟的大型商业，居民“一站式”的消费需求无法得到满足。

3个多小时的踩盘结束了，又到了精彩的小程总结时刻。

首先从北辰香麓（欣麓园）产品本身来说，纯商品房住宅、低密度改善型社区、户型设计合理，这几点就足以得到业主的青睐，另外在绿化、物业服务等软性服务上也足够优秀，产品力整体表现尚佳。

其次是配套方面，内部配套齐全，周边的生活配套可以满足居民基本的生活需求。周边有多条公交线路，居民乘坐公交出行便捷，配套表现尚佳。

再有是小区的不足之处，小区内自行车和电动车乱停乱放，给居民生活带来不便，物业管理人员需制定相应的整改措施进行整改。

总的来说，北辰香麓（欣麓园）是改善型社区，在温泉镇商圈内比较受欢迎，产品属性和改善型人群的锲合度较高。当然，四居可以满足有三胎的家庭或三代之家。

北辰香麓（欣麓园）小区位于海淀区温泉镇板块，属于海淀新区范围，该板块北侧昌平区沙河板块，南侧临近香山板块，西侧临近海淀北部板块，东侧临近西北旺板块。

温泉镇板块位于海淀区西北部，属于海淀新区范围，板块内产业正处于发展规划中，有中关村环保科技示范园和翠湖科技园，东侧临近的还有西北旺板块的永丰产业园和中关村科技园，整体汇聚了众多互联网大厂和高新科技产业。

交通方面，有16号线横穿板块，途经永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。而板块内的北清路则以“早高峰交通拥堵”闻名，目前北清路正在进行快速路改造，改造完成后可以快速直达G6高速，自驾将更加方便。

商业方面，与临近的西北旺板块类似，温泉镇板块内同样缺少成熟的大型商业，有计划拟在上庄路与沙阳路交汇口处筹建商业综合体弥补地区短板，超市的话，位于温泉镇凯盛家园附近，有4500平米的物美凯盛家园店，方便周边住户购物，但板块整体仍欠缺大型商超。

医疗方面，板块内有三甲医院解放军总医院第八医学中心，位于百望山公园东侧，方便居民日常看病。

生态方面，温泉镇板块有多个森林公园和休闲度假区，包括百望山森林公园、翠湖湿地公园、狂飙乐园等，其中翠湖湿地公园是北京唯一获批的国家级湿地公园。

2017年起，整个海淀新区供应住宅用地8宗，其中5宗为限竞房、2宗为共有产权房，1宗纯商品房。从土地市场看，2017年8月，万科竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.6万/㎡；碧桂园竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.2万/㎡；2017年11月紫光竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.3万/㎡；2018年1月，葛洲坝竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.1万/㎡；2018年12月，京投竞得一宗限竞房地块，成交楼面价2.1万/㎡；2017年9月，中国中铁、北京建工联合竞得一宗共有产权房地块，成交楼面价2.9万元/㎡；2019年12月，海开建工竞得一宗共有产权房地块，销售价格2.5万/㎡；2020年2月，华润联合首开、住总、中交、北科建以总价130.4亿元摘得“海淀北部地区整体开发”西北旺镇两宗综合类地块，包含纯商品房；截止21年6月，区域尚无其它地块推出信息。

截止2021年6月，板块内目前有三个新盘在售，均为限竞房，分别是葛洲坝北京紫郡兰园、山屿·西山著、万科翡翠云图，销售均价均为5.3万/㎡。

板块内纯商品房二手房价格集中在5万/㎡-6.3万/㎡之间，代表小区是位于北京紫郡兰园项目附近的保利西山林语，建成于2009年，目前挂牌价6.3万/㎡，主要是169㎡四居。

海淀新区最新规划指出，“预计到2025年，中关村科学城北区建设国家级高新技术企业超过2000家，国际PCT专利申请量突破1000件，企业总收入突破1.2万亿，初步形成1-2个具有全球竞争力的产业创新集群。”未来将以科技产业为风向标，大量引进科技型产业以及技术型人才，推动海淀新区的科技发展路线。

板块发展前景有两点值得关注：

目前板块产业仍处于扩容状态，未来将会有更多的企业入驻，这也意味着会有更多的高知人群，提升板块内的人口优势； 产业能级大幅提升，形成了具有全球竞争力的产业创新集群，这也会带动区域板块内的经济发展。

1.楼房采用飘窗设计，外形精致美观，室内通透明亮，视野开阔，居民有较高的生活质量。

2.小区绿化优美，内部配套完善，居民生活舒适便捷，幸福指数较高。

3.小区内人车分流，实行封闭式管理，安保人员24小时值班与巡逻，居民的生活安全有保障。

4.小区所处位置较好，周边公交线路较多，居民依靠公共交通出行便捷。小区附近的北清路在进行快速路改造，未来可直达高速公路，居民自驾出行更加方便。

截至2021年8月，北辰香麓（欣麓园）小区挂盘均价为50942元/㎡，环比下降0.05%，低于海淀区和温泉镇商圈均价。

从近六个月价格波动来看，房价总体趋于稳定，比海淀区的价格波动小。近期的小幅度下降也在正常范围内，购买者不必过于担忧。

具体购房成本方面，拿主力户型235.5㎡的四居为例，总价为1200万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为480万，二套首付为960万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价格在一定程度上会影响首付的金额，所以上述例子仅供参考，具体首付金额视实际情况而定。

北辰香麓（欣麓园）有别墅洋房，叠拼、联排别墅等，多为一梯两户和两梯三户，南北通透，多为全明户型。户型有229.0㎡-325.8㎡的四居、233.4㎡-317.5㎡的五居和303.0㎡的六居。

主力户型有235.5㎡的四居，复式结构，南北朝向，全明户型，客厅和厨房带阳台。

主力户型还有279.9㎡的四居，客餐厅为一体，卧室A和卧室C为套间设计，客厅、卧室C和厨房带阳台，卫生间A和卫生间B为暗卫。

北辰香麓（欣麓园）共有住宅楼14栋，均有电梯，上下楼方便；9号楼、10号楼靠近西南门，门口有公交车站，乘坐公交车出行方便；5号楼、6号楼位于小区中心，远离道路，环境静谧舒适；3号楼靠近地下停车场，停车方便；大家可根据自身喜好和实际情况选择楼栋。

1.小区环境优美，安静舒适，内部配套设施完善，居民生活便捷，适合对居住品质要求较高的人群。

2.小区内实行人车分流，安保人员24小时执勤与巡逻，居民的生活安全有保障，适合对居住安全性要求较高的人群。

3.小区采用飘窗设计，室内采光性较好，视野开阔，适合喜欢飘窗设计的人群。

4.周边基础生活配套比较齐全，可满足居民基本的生活需求，居民生活方便快捷。小区附近的北清路即将改造成快速路，未来可直达高速公路，自驾出行更加方便，适合有车一族购买。

截至2021年8月，温泉镇商圈内的新项目有葛洲坝北京紫郡兰园、山屿·西山著、万科翡翠云图、世贸西山龙胤，北辰香麓（欣麓园）与葛洲坝北京紫郡兰园、万科翡翠云图的均价相差不是太大，我们将其进行对比。

葛洲坝北京紫郡兰园带装修，是简约现代风格，与北辰香麓（欣麓园）的北欧风格有所差别。以幸福里APP为准，截至2021年8月份，葛洲坝北京紫郡兰园的均价为53000元/㎡，略高于北辰香麓（欣麓园），葛洲坝北京紫郡兰园的在售户型有89.0㎡和130.0㎡的三居和139.0㎡的四居，户型面积比北辰香麓（欣麓园）小许多，更适合两口之家或三口之家居住。但两个小区都是改善型设计，居民以改善型群体为主。两个小区离地铁站的距离相差不大，但北辰香麓（欣麓园）离公交站更近，更适合依靠公交出行的人群。葛洲坝北京紫郡兰园对北辰香麓（欣麓园）的影响不大，北辰香麓（欣麓园）是该板块住宅的典范，环境更加优美，性价比更高，改善型住户更青睐北辰香麓（欣麓园）。

万科翡翠云图带装修，洋房和别墅为主要产品，以幸福里APP为准，截至2021年8月份，万科翡翠云图的均价为45000元/㎡，略低于北辰香麓（欣麓园）。在售户型为230.0㎡的四室两厅三卫，总价1219万/套起。户型和总价与北辰香麓（欣麓园）相似，万科翡翠云图结合画眉山的原始地貌，打造自然空间，为居民提供高端的改善型住宅。万科翡翠云图北侧紧邻地铁，居民乘坐地铁出行方便。万科翡翠云图的建成对北辰香麓（欣麓园）产生一定的影响。

温泉镇商圈持续发展，企业不断入驻，吸引更多的人才定居温泉镇，改善型住宅对购房者的吸引力较大，万科翡翠云图均价比北辰香麓（欣麓园）低，性价比更高，会吸引改善型人群的购买。葛洲坝北京紫郡兰园住宅面积和内部配套与北辰香麓（欣麓园）相差较大，对其产生的冲击力较小。

温泉镇商圈发展比较成熟，周边小区较多，小程选择与北辰香麓（欣麓园）距离最近的温泉凯盛家园一区和尚峰尚水尚居园小区进行对比。