同事家住在橡树湾（三期），这个周末小编借着拜访同事的机会，去小区踩盘。对于橡树湾（三期），小编闻名已久，橡树湾一名来自于国际知名的OakBay，它位于加拿大蒙特利尔市中心东面温哥华岛，区域内风景秀丽，购物中心和各式店铺一应俱全、布置精美。而橡树湾（三期）小区外部区域临近清河，步行到清河岸边不超过10分钟；小区距离奥林匹克森林公园和圆明园遗址公园也不远，骑车约半小时的路程，完全符合橡树湾的传统特色。在去同事家的路上，小编心想：“橡树湾”这个名字与小区内的景色真的相匹配吗？

亮点一：管理严格，治安有保障

小编被同事从南门刷门禁带入小区。在门口处，小编遇见一位外卖员被阻挡在门外，岗亭内的保安正耐心地给他解释，必须证件齐全才能入内。同事对小编说，小区每个门口都设有岗亭，每个门岗人员的工作也都是如此认真负责。橡树湾（三期）给小编的第一印象就是保安很负责。

进入橡树湾（三期）以后，经同事提醒，小编才注意到，原来在南门外对街，就是清河派出所的所在地，加上小区实行严格的安保制度，让小区居民很有安全感。

亮点二：整洁有序、环境优美的小区环境

因为小编提出希望在小区内逛一逛，同事欣然应允。在小区内转了一圈，小编发现小区使用了石材和红砖地面，而没有选择价格低廉的水泥路面或易于维护的沥青路面，石材路面和红砖路面后期维护很难，经常要解决路面油渍污染问题，以及某块区域因为泥土下沉造成的不平整问题，而小区内地面平整且干净，可见物业维护在此方面的费心费力，小区里这些能提升小区品质的细节俯拾即是。

在下沉式健身小广场，两边环绕着树池子，景观树也修剪得很好。在小广场的入口处，除了有带扶手的步行梯，还设置有无障碍通道，精心整洁的设计，对各类住户都非常友好。

经过一段长廊，小编发现这里有数条固定木椅，以供居民散心休息。平日里一些老人在此下棋打牌，还有居民自己带出来的一些软椅。尽管几把软椅当时无人乘坐，却还是整齐摆在长廊一侧，而不是七扭八歪地放在路中间。可见在整洁的小区环境中，居民自己也养成了自觉维护秩序的习惯。

橡树湾（三期）是集中型绿化，树木经过数年生长，已经达成相当粗细。尤其是在夏季，小编能明显感觉出郁郁葱葱的小区内气温比外面要低，并且小区内的一湾水池不停流动，在这炎炎夏日，又增添了几分清凉。

从小区外部观察，也能发现橡树湾（三期）相当重视绿化，临街栅栏的边上，也栽种满了绿植，小区内还设有水系，整体环境幽静，小区是名副其实的“橡树湾”。

亮点三：优良的室内隔音效果

在吃午饭之前，同事一直催促孩子去练琴，孩子去了隔壁房间，关紧门，小编只听见低低的琴声传过来。见到小编疑惑的表情，同事解释说，小区楼栋在建设的时候，很注重建筑品质，在厚实的墙壁内部特别装了隔音板，所以孩子在家中可以放心练琴，而不必担心打扰到邻舍。

优雅的钢琴声，却不必影响到幽静的窗外，这又让小编对小区的建筑品质赞叹了一声。

亮点四：户外健身场地选择多

到了午饭时分，小编的同事先给孩子做好饭，得知小编对楼盘周边也很感兴趣，就带小编来到小区外面。因为提到了孩子，同事对小福说，他特别注重孩子体育方面的成长。距离小区910米处，就是清河燕清体育文化公园，园内有网球场、乒乓球场、篮球场、门球场……在节假日，他会带孩子来参加体育运动，让孩子文体全面发展，以后更好地面对生活。小编认同地说：“就应当这样！”

同事说，在小区外部人行道上，也是慢跑者的路跑胜地，每天都有人在那里夜跑。

亮点五：餐饮便利，购物便利，就医便利

对于小编这样喜欢享受生活的人来说，小编更注重附近的商业建设情况。在小区南门外的底商处有各类菜系的饭馆。同事说，因为商家主要靠小区居民做回头客，所以各类服务都非常好。

同事对小编说，橡树湾（三期）北门外即是沃尔玛超市，不但如此，小区北门外还有五彩城，是本区域内规模比较大的商业综合体，对于爱逛街的小编来说，五彩城基本能满足小编节假日的逛街需求了。

小区附近3公里范围内还有几家医院，如上地医院、圣爱医院等，为居民提供了24小时医疗保障，打车前往只需支付起步价即可到达，十分快捷方便。

槽点一：车位紧张，占道停车

因为小区车位紧张，车位比仅仅为1:0.5，给家里有多辆车的住户带来了不少停车困扰。即使有车位租赁，也需要1500元/月-1600元/月的费用，每个月增加了不少生活开销。所以一些经常用车的住户为了节省找车位的时间和停车费用，干脆选择把车停在小区外街道两边，让本就不够宽阔的道路显得更加拥挤了。

槽点二：时段性交通拥堵和街上横跨而过的电线

同事对小编说，因为小区北门外就是商贸综合体五彩城，再加上橡树湾（三期）附近各种便利的购物场所，所以每逢节假日这边都会吸引许多周边小区的住户过来消费，给部分路段造成拥堵，如果节假日计划出行，也要宜早不宜晚。听完，小编呵呵一笑回复道：“这也算是幸福的双刃剑了”。

在小区周边的非主路上，依然能看到一些此版块开发前的“城中村“特征，比如电线杆建设缺乏设计感，电线跨街而过；而清河商圈已经长达10年无地块成交，因此街道建设升级动力较差。近年市政府工作重点在老旧小区内部改造，小编在官网上暂时也没查询到清河街道的改造信息，预计这个问题的解决尚需时日。

半天踩盘时光很快就过去了，又到了小编对小区回味总结的时刻。

橡树湾（三期）开发商和物业均为知名的华润置业，无论小区的建筑品质、景观建设，还是作为十年次新小区的物业管理和维护上，小区产品力都体现出很强的优势。

在小区周边配套方面，医疗、生活、商业等资源丰富；小区地处位置临近地铁，又有多条公交线路，自驾出行可很快驶入被四环，这些都提升了小区的宜居性。

但小区外部环境存在的问题也不可忽视，小区地处北四环以外，诸如一些公共街景建设，表现得不如闹市区整洁规范，还有很大提升空间，使小区外部印象分大打折扣。

总的来说，橡树湾3期属于本区域内品质住宅，在商圈内有竞争优势，与预算充足的自住型买家契合度高；小区户型多样，环境幽静，适合一对夫妻到几代同堂的家庭生活居住。

清河板块地处海淀区东北部，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南邻北五环，有八达岭高速贯穿其中，西部有城铁13号线通过，中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊，位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此，清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。

根据政策规划，清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关，随着中关村北扩和大量科技企业的入驻，清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外，该区域由于处于市区边缘，且又处于市政绿化隔离带之内，因此区域内多为密度低，高绿化、板式住宅。

板块内商业配套大型有华润·万象汇，社区型商业有悦茂购物中心等，板块内目前无大型三甲医院，未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。

清河板块作为海淀北部重点规划，区域早已发展成熟，板块内云集大量的二手房和少量的新房。板块内二手房大多建于2000年以后，老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房；新房则以现房为主，目前在售有府学上院、北京城建·世华龙樾四期，均为大户型产品。

清河板块临近的中关村和上地高科技园区，都属于知识经济密集型区域，购房客群主要分为三种：中关村或上地工作的IT人士；中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工；本区域内大的原住居民等。房价方面，近6个月来，清河板块房价处于平稳增长的趋势，略低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，土地成交信息显示，清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区，商品房用地更是稀少。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

资料显示，树村地块距离清河板块较近，树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。树村地块未来房屋销售指导价11.2万元/平方米。值得注意的是，这两块地被作为“共产商品房”的试点，并不是纯商品住房，海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。

产业方面：海淀公示的《海淀分区规划（2017年—2035年）》草案中明确提出在城市空间结构上，海淀区将以“两横一纵三轴，一带一核多极体系”为总体方向发展。永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等，这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区，对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展，更是毋庸置疑的有效保障。

教育产业方面，在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校，有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构，科技人员达到38万人，两院院士占到全国院士总数的36%，未来板块内将引进更多更好的师资教育，有利于整体教育结构的调整和扩充。

轨道交通方面：根据规划，清河站将至少揽入三条地铁线：正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线(R3线)在此设站。此外，13号线也将增加清河地铁站，并随着清河火车站同期建设。

1.橡树湾（三期）建成于2010年-2013年，房龄较新，不必担心年久失修等问题；小区物业尽职尽责，这对小区品质是良好的保障。

2.小区内悉数为商品房住宅，无回迁户，住户多为高校及高科技从业人员，人文气息浓厚。

3.小区周边生活环境完善，便利店、商超、综合商业体、医院等皆有配备，能满足各阶段年龄住户需求。

4.小区交通便利，临近地铁13号线上地站，附件有清河中街、清河中街西口、毛纺路南口、学府路公交站，驾车驶入五环，只需要8分钟。

5.小区楼栋建设主体为钢筋混凝土浇筑；楼栋外立面主要为红砖色，优点为不易氧化褪色；外墙有保温层，窗户为双层隔音玻璃，防噪音，室内安静，这些关乎小区建筑质量的硬件配置都很出彩。

截止到2021年7月，橡树湾（三期）挂盘均价为96190元/㎡，与上月房价持平。从近六个月价格波动来看，均价已从93300元/㎡上升到96190元/㎡，上浮2890元/㎡，同期清河及海淀房价总体处于升势，购房者可放心购买，不必为此担忧。

具体购房成本方面，拿在售的72㎡一居室为例，报价820万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。本房源属于非普宅，即该套房源首套净首付约为328万，二套净首付约为656万。

橡树湾（三期）小区户型多样。小区共有5栋楼945户，有72㎡的一居、72㎡-109㎡两居、138㎡-160㎡三居、152㎡-239㎡的四居。

因买家对小区各类房源需求旺盛，因此这里选买家经常咨询的三个户型进行分析。

1.小区住户多为附近上地高新科技产业园工作的高收入职员，以及周边高校从业人员，邻里关系和睦，适宜对人文环境有一定要求的人群购置。

2.小区绿化率高，环境优美，居住氛围好，户型灵活，适合几代同堂的家庭，以及退休养老的老年人居住。

3.小区地理位置好，有地铁站和公交站，交通四通八达，适合在附近上班，以及工作地铁沿线的人群居住。

4.小区品质好，物业服务优良，适合计划在本区域长期持有品质住宅的人群。

5.小区周边配套完善，适合长期居家、鲜少外出的群体入住，如全职主妇、在家工作的自由职业者等，小区周边几百米内即可满足日常生活、娱乐、休闲需求。

截至2021年7月，海淀区清河商圈内有两个新盘，分别是北京城建世华龙樾和强佑府学上院。橡树湾（三期）向东北直线距离2.4公里，驾车3.7公里距离，为世华龙樾小区；向西直线距离1.22公里，驾车1.8公里距离，为强佑府学上院。

2019年开盘的北京城建世华龙樾小区，开发商为北京城建兴华地产有限公司，世华龙樾户型主打三种，面积为190㎡、240㎡和320㎡的大四居，普遍户型较大，均价为98889元/㎡；橡树湾（三期），从72㎡的一居到239㎡的大四居，户型大小更为灵活，均价96190元/㎡。从交通便利来看，世华龙樾小区东门外即是地铁8号线西小口站。世华龙樾小区作为才开盘两年的新小区，每平米均价与橡树湾（三期）相差无几，其中主要原因是橡树湾（三期）周边配套发育已经成熟。

2021年才开盘的强佑府学上院，开发商为北京强佑房地产开发有限公司，2021年7月出售2栋，5种户型，在售面积范围为83㎡-182㎡，主打两室两厅一卫、两室两厅两卫和三室两厅两卫，均价为80000元/㎡。强佑府学上院距离地铁永泰庄1.6公里，但新房价格远低于橡树湾（三期）二手房价格。总体来说，这种价格差异主要是远离地铁的交通情况、周边配套环境和小区硬件设施引起的，购房者可依据自身需求进行相应选择。

橡树湾（三期）东北方向1公里为橡林郡，橡林郡东北方向2公里为莱圳家园北区，这两个小区的位置与橡树湾（三期）临近，小区特点各有千秋，在个体房屋单价上并无明显差异，因此对比起来更有意义。

对比数据如下：