小杨今天来到的是位于西城区陶然亭板块的永乐里小区，这个小区的名字，小杨觉得非常有内涵，它不像近几年新造的楼盘取名，一味的追求洋气和奢华，永乐里三个字看似平淡，实际是最美好的祝愿。

小杨猜测，这里的居民是不是也像小区的名字一样朴实、有内涵，带着这样的好奇，小杨带你去看看永乐里小区。

亮点一：绿化恰到好处，感觉温馨

小区的绿化率是18%，有点低，但小杨踩盘下来，感受这个小区的绿化布置的恰到好处，这里不像其他小区那样，拥有大块大块的绿地，永乐里小区的绿化更多的是布置上的巧思，比如小区内的凉亭立在那里就已经很好看，而凉亭周围恰好有一圈矮小的灌木丛围绕在周围，让人感觉很棒，这些细节，会让整个院子里的绿化看起来很自然，感觉很温馨。

亮点二：小区氛围好，居民关系和谐

进入小区之后，看到的就是很多居民在院子里休息，院子里有一个凉亭，亭子里面已经围坐满了小区居民，他们一会谈论着今天哪里超市的菜比较便宜，等下一起约着去买菜，一会询问着哪家的小伙子是不是又要娶媳妇了，不管聊的内容是什么，氛围都是十分和谐，这样的居民关系的确令人向往。

亮点三：公交，地铁站步行可达，通勤快人一步

从小区出发乘公交的话有40路、54路和59路等，距离在一公里以内；乘地铁的话最近的地铁站是陶然亭站，步行过去不到3分钟，而且在小区出门处的路口就可以看到三个地铁站的入口，陶然亭站是四号线的一个站点，四号线纵穿南北城，通勤能力很强，陶然亭站的上一站是菜市口，那里可以转乘七号线，七号线又横接东西，从陶然亭站的下一站是北京南站，又可以换乘十四号线，十四号线是北京地铁东南方向最外围的一条，通勤效率也是相当强悍的。

亮点四：小区外围配套齐全

小区周围的学校数量多，出门转头就可以看到北京市第十五中学，出小区之后从百来米的天桥过去就到了，距离非常近，小区出门往左边就是一个加油站，如此近的距离，完全不用担心自家汽车需要跑很远去加油然后再绕路回来，随时有空了，在自家门口就把油加满了；周边的医院也还比较多，距离最近的北京健宫医院和妇幼医院都在一公里以内。

槽点一：缺少物业管理，居民财产安全得不到保证

听院子里面的大爷说，现在小区里面是没有物业的，所以小区也没有安保人员，外来人员出入自由，每个单元楼的大门都是敞开的，而小区位置是处于人流量比较大的区域，完全没有物业管理的话居民的财产安全威胁是比较大的，作为西城区内单价在11万元以上的小区，本来应该享受到十分高品质的生活，但现在却连基本的财产安全都保证不了。

槽点二：卫生状况比较差，感受不太好

打扫卫生的大妈说：“现在小区没有物业，平时卫生都是靠大家自觉，楼道里，院子里，谁看见了谁就帮着收拾一下。”小杨认为，仅靠大家自觉没错，但小区里难免还是会有一些大家都没有时间精力去打扫的地方，比方说院子内的四周会有很多地方堆放着杂物，看样子应该是放置了很久的样子，绕着小区走一圈，感觉整体的卫生状况比较差，感受不太好。

槽点三：小区内配套不够

小区里一共有三栋板楼，都在六层左右，都没有电梯，院子里面住的很大一部分都是老人，小编尝试了一下，楼道里面比较狭窄，爬上六楼还是比较累人的，换作是腿脚不太方便的老人的话，上下楼梯非常不方便，安全隐患也比较大；

另外小区内是没有机动车停车位的，只有一个自行车棚，里面已经停满了各种非机动车，剩下停不下的车辆都分布在院子内的各个角落，据里面的居民说，这个小区没有对应的停车位，如果需要停车的话，可以停在周围路边，或者停到周边小区停车场里面去，这样的小区内部配套是明显不够的。

槽点四：小区周边噪音污染影响较大

小区旁边就是菜市口大街，人流车流来往喇叭声不断；对门又是北京市第十五中学，每当学生上下学时，周边家长接送学生的时候难免会十分嘈杂，这样的声音是持续不断地，按照小区居民的说法是“时间长了，习惯了就好啦”，所以说特别是临街的房间，噪音污染影响比较大。

经过一天的踩盘，小杨对永乐里小区有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区地理位置优越，交通条件非常便利，不论是公交地铁还是自驾出行都是非常便利的；

其次，小区外部的配套是非常齐全的，商场、超市、学校、诊所一应俱全，满足居民的日常生活需要完全没问题；

再次，小区内的居民关系和谐，氛围融洽，住在这里邻里关系维系起来会比较容易。

但需要注意的是永乐里小区现在没有物业，治安管理做的不好，小区内部的设施维护全凭大家自觉，而且小区位于人流量比较大的区域，噪音污染比较大。

从整体价格来看，永乐里小区目前在幸福里app上挂牌均价111584元/㎡（7月17日），与陶然亭整体均价持平，目前小区在售房源不多，有少量一居室和三居室户型，考虑陶然亭优质自住的用户可以重点关注。

陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为宣武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1、周边配套完善，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。

2、公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

3、板楼设计，中间区域比较宽阔，景色怡人。

4、小区内邻里气氛融洽，生活氛围浓厚且温馨。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区暂时没有在售房源。小区近期均价111584元/㎡，环比上涨约0.19%。近6个月，小区整体均价低于西城区均价，和陶然亭商圈的均价持平；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体处于上涨趋势，今年2月出现向上波动，而4月后趋于稳定；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为65.41㎡一厅一室户型，报价750万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为322.5万元左右，二套首付为607.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

该小区一共两栋楼，360户居民，小区近三个月无挂牌。

小区户型分布：42㎡-204㎡一房至四房，其中一房、三房为主力户型。

现选择小区主力户型42.35㎡一室一厅进行分析。

永乐里整体是板楼结构。

首先看1号楼临菜市口大街，可能会有噪音污染较大，所以1号楼在楼栋选择中为备选项。

然后是2号楼不临街，且可以看到小区的中心花园，最大的优点是2号楼的东西侧无遮挡，视线好，所以2号楼为楼栋选择的首选。

3号楼虽然也能看到花园，也不临街，但是3号楼的左半边与2号楼相连，采光和通风都会差一些，所以3号楼在楼栋选择中也是备选项。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内户型、总价跨度大、距离小区1公里范围内包含地铁4号线，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。

户型方面，65㎡一房的上车价750万，非常友好，而204㎡四房的大户型，上车价在2280万，适合对稀缺资源、优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

尤其适合在陶然亭商圈内及金融街商圈工作，且预算较为充足的改善需求购房者考虑。

目前，永乐里商圈无新房项目在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，永乐里在售户型总价段为800-2000万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，丰台花乡板块的中铁诺德逸府，800万元/套起、石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起、朝阳金盏乡板块的中海首拓光里，1000万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段价值认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于陶然亭商圈二手房均价，周边1公里范围内与永乐里均价相近的小区不多，现选取临近板块房龄接近、总价与永乐里比较相近的枫桦豪景、牛街西里进行比较。